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办公楼宇“存量”下金融租户衰退 外资需求拯救陆家嘴空置率？sp600125

王涵今年上半年，经济周期叠加疫情影响，餐饮、旅游等众多行业陷入黑暗，商办行业也出现退租潮、成交周期变成等一系列弱市现象。其中，金融业租户对办公楼宇需求下降成为事实。

“供求两端最关心的租金方面，上海企业的平均办公租金承受能力从2019年4.09元/㎡/天下调至3.98元/㎡/天，主要是金融业租户整体出现了一些衰退。”好租晓楼事业部负责人匡健锋日前在商办大数据报告会上表示。

金融业办公“分化” 外资租赁需求高企

从世邦魏理仕的数据显示，今年一季度上海陆家嘴商务区空置率为20%，存量则有将近200万平方米。二季度数据显示陆家嘴写字楼整体出租率环比上升0.6个百分点，甲级写字楼出租率上升0.7个百分点。

金融行业的冷暖或许能从租赁地段和写字楼电梯拥挤程度可窥一斑。单以互联网金融行业为例，在2016年期间P2P公司、第三方理财和私募股权投资等机构扎堆陆家嘴金融城高档写字楼，当时有从业人员曾坦言“有钱租不到好地段”。在随后的暴雷跑路事件后，互联网金融类型企业逐渐退出，一房难求的盛况已经过去。

银保监会主席郭树清在8月强调，网贷平台监管经历了很痛苦的阶段，现在走到根本性的转折，从最多时的五六千家到6月底只有29家在运营，专项整治工作可能年底就会基本结束，转入常规监管。

不过另一方面，外资金融机构需求有望驱动今年浦东写字楼租赁市场。中国金融对外开放进程加快，陆家嘴总部经济对外资吸引力逐步提升。截至8月，陆家嘴跨国公司地区总部达118家，占全区总量34.8%，占全市总量15.8%。包括竹园区域在内，金融机构在陆家嘴租赁的优质写字楼面积超过160万平方米，全国第一。

沪上一位在国金办公的人力资源负责人告诉，经济增速放缓背景下，节省办公楼租赁开支成为金融机构压缩成本的重要一块。虽然外资成为主力租户，但其体量仍有开发空间。

2019年年初，美国摩根大通宣布，已与上海中心签订租约。之后，上海团队将集体入驻陆家嘴。高盛、摩根士丹利、花旗等在中国都是以合资的形式组建金融机构。

为了刺激现阶段写字楼市场的租赁需求，上海也调整了政策。在今年2月份，上海市政府制定发布《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》（“沪28条”）加大对防疫重点企业财税支持力度，减免企业房屋租金，对相关企业和个人给予税收优惠，免除定期定额个体工商户税收负担和支持服务企业平稳健康发展。

产业分别影响楼宇经济

事实上，人口红利和城镇化红利逐步消退，而更为细分的办公楼宇市场，一线城市办公楼施工面积、新开工施工面积以及竣工面积均呈现出了负增长的态势。

根据大数据驱动的全价值链商办运营平台好租发布商办大数据报告显示，2010至2014年，北京、上海两大市场的办公楼宇体量分别增加了3730万㎡、3658万㎡，2015至2019年的增加值则为2243万㎡、1804万㎡，两市近五年的增量大减近半，显示出市场整体供应充足，“存量时代”已成为一大常态。

好租华东大区总经理陈晨表示，当前上海写字楼空置率高位运行，亟需打破传统，借助数字手段来提升优质楼宇的精细化运营水平。好租的星火计划，通过对传统楼宇经济和大产业招商，开放大数据及平台能力，以晓楼、MIG等具体业务为合作伙伴提供整体解决方案和赋能数字化转型。

或许VR房源成为大数据时代下的一大利器。“目前好租一线城市房源的VR化率基本都在两成以上，其中上海单日有12500套实时VR房源，VR化率高达26.3%。相较非VR房源，VR房源平均访问量提升了65%，从工单到成交的转化率提升了近20%”，陈晨说。

大数据还显示，办公楼宇市场的强弱，与创业、企业、产业三者均密不可分。从目前来看，经济周期变化、政治不确定因素叠加疫情黑天鹅影响，使得创业浪潮在2020年明显降温，区块链、VR/AR、共享经济等方向已非热门。从京沪企业新增注册趋势来看，2014至2016是三个“大年”，北京年新增企业数量自2017年开始跌破20万家，上海的增量相对更加稳定。

从晓楼平台产业分布热力图来看，上海市企业分布在内环高度集中，而本地“高新技术”更偏爱扎堆内环以外、中环和外环以内的张江漕河泾等区域。此外，除浦东形成了IT互联网和金融的明显集聚，上海其他各区域产业分布相对分散。

匡健锋表示，未来产业分布将愈发成为影响楼宇经济的关键因素，上游如城市运营商、产业资本等得数据者能在投拓、招商等各方面更为得心应手。

“项目规划、空间规划、租赁销售、资产评估以及营销策划等应用场景，正从基于大数据形成的完整成熟解决方案中受益。”匡健锋介绍，专业市场报告只是商办大数据的一个较常规的应用场景，它比传统报告的数据量和数据颗粒度做了几何级提升，能借助AI算法和可视化报告等技术实现报告产出。据悉，在好租五周年新品发布上，以驱动商办行业数字化转型，好租晓楼携手宝能集团，将在产业发展研究、商业运营、顾问咨询、数据系统定制开发等方面开展合作。

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