光辉道路

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不看房子就付钱、还没挂牌就售出 美国房地产市场“遍地黄金”？光辉道路

饶贤君“你说的那套房子今天早上已经卖出去了，对，如果你愿意考虑不到10英里（约16公里）的另一套房子的话······抱歉，我的同事提醒我，那套房子在我们谈话期间已经卖出去了。”

这段对话不是发生在中国，而是大洋彼岸，疫情正在肆虐的美国。

房产经纪人马丁内兹如今最大的担忧，就是面对汹涌而至的购房客，找不到可以出售的房源。他在北卡罗来纳州伯灵顿从事经纪业务近20年，没有见过这样局面。

今年五月末以来，原本预期中可能会持续低迷的房地产市场突然火爆，大量购房客从各地打来咨询电话，排队买房、不看房子就付钱、还没挂牌就售出，马丁内兹曾经听说过的在“遍地黄金的中国房地产市场”时常出现的盛况，在疫情肆虐中的美国上演。

在新房、二手房大多以单套成交的美国，“排队”并不是人手一张小板凳，在售楼处前等待开盘，而是在经纪人处预约时间、按顺序看房，马丁内兹称，七月有几套房子因为风景秀丽备受关注，排队看房要等上三四天的时间，得知这一情况后，几位有急切购房需求的购房者在看过图片、视频后选择了直接入手，“太疯狂了”。

全美房地产经纪人协会（以下简称NAR）的数据显示，2020年3月，美国成屋销售从3月起呈现断崖式下跌，5月创下1982年以来最大的同比跌幅27%。

6月却成了重要转折——美国各地的房地产销售市场突然爆发，到7月，美国二手房销售量飞速攀升至586万户，创2006年底以来最高水平，环比增长25%，继6月环比增长20%后，连续第二个月创出1968年有统计以来的最高单月涨幅纪录。

美国商务部公布的新房销售数据同样接近前高：7月，美国新房销量按年率计算为65.4万套，环比增长约12%，同比增长31.3%，销量达到2007年10月以来的单月最高。

NAR首席经济学家劳伦斯公开表示：“当前买家的竞争十分激烈，新房源一上市就被抢售一空，因此需要建设更多的新屋，当前许多城市的房屋供应都跟不上需求的步伐。”

由于需求量快速增长，美国的房屋库存也进入历史低位，7月待售房产总数约150万套，同比下降21.1%，按照销售速度计算，二手房库存只能维持3.1个月的销售，相比之下，去年同期二手房库存可以维持4.2个月的销售，美国房地产已经进入卖方市场。

马丁内兹表示，在买家源源不断涌入的同时，卖家顾忌疫情影响、美元指数走弱等诸多因素表现出了明显的惜售情绪，“不少卖家都撤销了原本卖房的决定，也就是说，在相当长的一段时间里，我们不认为供给量紧张的情况会有所放缓”。

供需错位下，美国房价大涨，NAR数据显示，美国成屋平均售价创下了历史新高，房价中位数同比增长8.5%至历史最高点30.41万美元。

“水”涨房高

钱，毫无疑问是左右房价走势的最重要因素。

2020年3月23日，为了应对疫情影响下的流动性问题，美国联合储备委员会推出了无限量的量化宽松（QE）计划，并宣布增加4万亿美元的流动性；3月25日，美国国会通过2万亿美元的财政刺激方案。

巨量资金流入了消费市场，根据最新发布的美国货币供应量（M2）数据，2020年7月，美国M2总量超过18.32万亿美元，相较2020年1月的15.4万亿美元增长接近3万亿美元。

源源不断的资金进入市场，通过纾困资金、失业救济金、股市增长、企业薪资保护项目等方式进入了普通国民的手中。

美国财税专家杨大巍表示，这些资金完成了对包括楼市在内多个行业的快速激活，“以一个普通沃尔玛收银员为例，如果失业，每个星期可以拿到一千美元的救济金，一个月可以拿到四千美金，比离职之前还要高，这就导致了他们的消费力不减反增，住宅地产、装修、家具、汽车等行业近几个月都展现出了强有力的复苏迹象。”

赋予民众购买力的同时，创下历史新低的房贷利率也刺激人们将房产作为最重要的消费品。

美国银行负责抵押贷款业务的经理Stanley向表示，除了美国抵押贷款银行协会（MBA）锚定的30年固定抵押贷款利率达到历史新低值3.08%，在实际贷款操作中，对许多历史信誉较强的机构客户，抵押贷款利率甚至能够达到2.75%这样前所未有的低值，“未来到2.7%以下也不是不可能的，很多人突然发现，月供的价格比房租还要低，那为什么要租房呢？”

大水漫灌，极低利率，为大量原本买不起房或是不愿意买房的人提供了资金支持，而疫情愈演愈烈则为民众买房提供了驱动力。

美国研究机构Bankrate于今年7月调查了千名美国成年人的投资偏好，数据显示，26%的受访者选择将房地产作为首选投资标的，仅次于占比28%的股票，54%的受访者称疫情是影响他们目前长期投资偏好的最重要因素。

杨大巍表示，一方面，疫情期间无法出门，大量的购房需求堆积后集中爆发；另一方面，疫情改变了美国民众对居住空间的需求，“疫情下，大家都在家办公，并且很多公司发现，在家办公的效率并不比在公司办公低，也就是说，在相当长的一段时间里，这种状态会持续下去，这就导致了很多原本租住的消费者以及居住空间较小的消费者，开始向外寻求更大的空间。”

一组统计数据可以佐证这一观点，房地产资讯网站Realtor的市场热度指数显示，7月份美国楼市热度最高的几个城市分别是堪萨斯州的托皮卡、纽约州的罗切斯特、北卡罗来纳州的伯灵顿、俄亥俄州的哥伦布和宾夕法尼亚州的雷丁，这些城市大都是远离传统都市圈的小型城市，且售出的大多为价位中等的独栋别墅。

马丁内兹对此并不意外，他表示，从大都市出走的刚需年轻群体表现出了强烈的购买欲望以及不俗的购买力，“大城市的房子他们无法承担，但在伯灵顿这样的城市，你只需要支付20万美元，就能拥有一套风景秀美的大房子。”

消费传导

对美国开发商而言，无论是房地产市场的供不应求，还是极低的银行利率，都是发展利好，包括美国最大的房屋建筑商Lennar在内的多家美国开发商均在业绩发布会等场合公开了对后市的积极乐观态度。

根据全美住宅建筑商协会与富国银行合作编制的住房市场指数，美国8月住宅建筑商信心指数上涨至78，达到1985年有数据记录以来的历史最高点。

开发商的开工积极性得到大幅提振，美国人口普查局8月18日发布的最新数据显示，美国七月新屋开工年化总数达到149.6万套，远超市场预期的124万套，较六月增长22.62%。

杨大巍对表示，其公司的房地产行业客户在近期几乎进入了无休状态，“房子一出来就卖掉，订单都积压了很多”，且不仅是建筑商，与房子相关的家具、再装修、园林等相关产业链也进入了火爆的市场状态。

美国劳工统计局数据显示，在大部分行业失业率逐月下滑的状况下，美国的住宅建筑和住宅相关行业的就业人数自四月起实现了10%以上的增长，相比于疫情爆发之前，这两个领域的工作岗位仅下滑了5%左右。

穆迪分析货币政策研究主管RyanSweet在外媒报道中表示：“如果我们开始建造更多房屋，尤其是独栋房屋，每栋房屋将创造三到四个就业机会，这很棒，美国经济部分领域的表现很好，这不是典型的衰退与复苏早期。”

购房热潮引发的长尾效应在一些相关行业有所显现，家具行业在经历了疫情期间倒闭破产潮后，家居建材零售商龙头家得宝二季度销售额同比增长了23%，远超机构预期；美国最大家具电商品牌Wayfair二季度收入同比增长83.7%；智能床垫制造商Purple二季度净收入同比增长60.3%；美国的木材价格自4月增长了超过100%。

杨大巍表示，大量美国民众因疫情长期在家，产生了对空间进行再装修的想法，并开始汰换家中的大量家具，家得宝首席财务官理查德·麦克菲尔在财报发布时的发言印证了这一点——消费者们不再为旅行、娱乐、外出吃饭等花销，而是维修和改进自己的家。

美国的房地产业除了影响单独划分出的“建筑业”之外，也创造包括租赁收入、房地产税以及房地产相关金融衍生品在内的多种生产值。

Stanley表示，在美国的GDP计算方式中有一项“虚拟房租”，居民居住在自己的房子内，也会根据虚拟租金计算房租收入并产生GDP，也就是说，原本租住的群体买房后，计算虚拟房租的基数也会扩大，从而提振GDP及国民消费信心。

一位了解美国金融市场的社科院专家向表示，由于金融衍生品丰富，且体量庞大，因此美国的房地产行业通常被归于金融行业，房地产行业火热，资本就会自发向相关金融衍生品流通，从而起到带动整个金融市场的作用。

根据万得相关数据统计，2019年中国房地产业创造的GDP约为6.96万亿元人民币，而美国房地产业创造的GDP为2.62万亿美元，按照2019年的汇率均值，约为中国的2.6倍。

复苏与不确定

“最关键就是信心，买了的房子在涨，各个股票账户在涨，即使是纸面富贵，也会促使你去买一些原本可能不会想买的东西，促进更多的消费。”杨大巍表示，在美国这样一个消费大国，只要能够让资金通过消费流通，就能像多米诺骨牌，激活大量行业。

与购房热潮的逻辑类似，美国的汽车市场也在疫情后显著回暖，综合了“房”与“车”的房车更是受到强烈追捧，多位身在美国的人士介绍，目前的房车处于一车难求的状态，现在下订单，明年才能提车，而与之相关的产业如房车露营产业，在5-7月三个月的订单总收入同比增长高达257%。

居住方式与出行方式，或许能成为新冠疫情中的美国走出低迷的关键词。

美国总统特朗普在近日的多次演讲中提及地产和汽车等行业的复苏可能刺激整体经济的回升，例如，“汽车销售是制造业复苏的一个关键因素，重新进货的需要将进一步刺激工厂部门，而且根据这些数据，我们认为，汽车业在刺激经济复苏方面的作用非常大。”

政客身份外，特朗普本人也是大房地产商。

前述社科院专家表示，“汽车引领的工业制造业，房地产引领的相关金融、建筑业，以这样两大支柱行业由线及面激活美国的总体经济，这样的可能性存在，而美国经济保持稳定，对疫情下遭到重创的全球经济来说，是非常重要的强心丸。对中美关系缓和也会有积极作用，毕竟双方是体量最大的国际贸易伙伴，而贸易往来是打破经济困局的重要手段。”

当然这些预估都偏乐观，现实数据中，美国经济依然阴霾重重，美国商务部数据显示，受疫情导致经济大面积停滞等诸多因素影响，第二季度美国国内生产总值按年率计算萎缩31.7%，创美国政府有记录以来最大降幅。

两大产业链带来的岗位也难以迅速补足大量受影响的就业波动，超过十家大型投行预测：为美国提供最多就业岗位的零售销售行业仍处于低谷，美国8月失业率可能下降至10%以下，但仍将处于历史高位。

另一方面，政府以举债放水进行经济刺激的可持续性还存疑虑。9月2日，美国国会预算办公室发布的数据显示，2020财年，美国公众持有的联邦债务总额与GDP之比将升至98%，为二战以来的最高水平，且2021财年这一比重将超过100%。

“最大的不确定性在于大选，我认为这次大选可能是美国近三十年来最重要的一次，两者对抗疫情恢复经济的策略有很大不同。”杨大巍认为，目前大选形势战况胶着，这也使得美国经济的发力方向尚不明朗。

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