2022年已经过半，上半年上海经历了特殊时期，楼市表现也是跌宕起伏。回顾上半场的上海楼市，“金三银四”爽约，一季度市场表现平稳，4、5月市场封零，6月呈现出报复性反弹。

　　另外，全市出台了一系列松绑政策，人才落户门槛大幅降低，房贷利率下调，三价就低政策放松，降低买房人和房企的入围门槛，都在助力楼市恢复活跃度。

　　上海中原地产数据显示，1-6月上海新建商品房的供应总量达到375.48万平方米，累计同比增加6.90％。1-6月新建商品房成交377.78万平方米，累计同比减少31.84％。

　　从投放产品来看，中高端产品占市场主力的格局不变，但是高端产品的投放量有所增加，10万＋的楼盘达到21个，而去年同期仅11个。虹口区上半年6盘入市，杨浦也有5个，这两区也是上半年市区主要供应区域。

　　二手房方面，易居研究院统计数据显示，今年上半年上海二手房成交套数约5.2万套，同比下降71%，跌幅进一步加剧，在去年上半年，上海二手房成交套数为18.02万套。其实在今年一季度，上海二手房市场行情已经出现了萎缩，第一季度的成交量为4.06万套，同比下降60%左右。

　　二手房与新房市场的表现可谓“两重天”，一方面来看，一二手房存在倒挂导致了“打新热”。另外在疫情后，改善置业的需求激增，助推了中高端新房市场的热销。更重要的是，二手房此前受到“三价就低”调控的影响存在很多不确定因素，买房人也会更为谨慎选择。

　　土地市场方面，上半年上海共完成1次集中供地出让，疫情影响下原定于3月底出让的宅地最终于6月初完成出让。最终40幅地块全部顺利成交，总金额约878.9亿元。

　　从各成交地块来看，表现出了冷热不均的现象。底价成交地块多达19幅，主要位于浦东临港、奉贤、松江、金山等远郊区域，而13幅地块触及中止价，主要集中在近郊热门板块。

　　上海本轮土拍的一大特点就是参拍房企基本以国企、央企为主。在成交的40幅宅地中，32幅地块被国字头房企收入囊中。

　　6月上海重启后，无论是新房市场还是二手房市场均出现了报复性反弹。尤其是第二批新盘认购的进展相当迅速，截至6月底已有超过七成的楼盘开启认购，半数的项目已经开盘。新房市场表现活跃，对恢复上海楼市活力、提振市场信心起到重要的作用。

　　上海中原地产发布的数据显示，6月，上海新建商品住宅成交面积90.1万平方米，环比增加742.1%；成交均价75515元/平方米，环比上涨5.7%。在市区高价房源交易火热的推动下，拉高了7月新房市场整体的成交均价。

　　另外，从第二批新房认筹表现也能反映出高端项目交易热的现象，只要市中心项目基本都触发积分制。当然，整体市场还是属于冷热不均的状况，郊区的楼盘大多没有触发积分，尤其是一些远郊区域，成绩表现普遍不及预期。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦认为，上海市区核心地段的新房存在着一、二手房价格倒挂的情况，核心地段的高端新盘成交增多归根还是利益驱动。

　　二手房市场方面，据同策研究院数据，在上海完全复工复产后，二手房挂牌量出现增长，挂牌量较疫情前增加约17%，至2.2万套。其中，29%挂牌量集中在上海内环内，挂牌房源中“老破小”、刚需刚改房源增大。

　　从成交来看，网签数据显示6月上海二手房成交15474套，交易量基本恢复到疫情前水平。成交均价37108元/平，较此前略有下降，低总价的刚需产品成交占比居多。

　　6月因为防疫常态化的影响，全市二手房带看并未完全恢复，成交数据还是会受到影响。1.5万套成交与去年相比仍处于低位，不过考虑到市场刚刚恢复，这样的表现还是好于预期的。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“上海近半年交易行情可以概括为‘大病初愈，但仍虚弱’。随着下半年社会经济环境的持续改善，交易行情有望呈现‘渐入复苏、积极向上’的良好发展态势。”

　　上半年全国出台了多项稳楼市的举措，上海也不例外。当然并非直接放松限购，而是通过降低人才落户标准，信贷方面松绑及增加供应量，间接刺激楼市。

　　6月29日，上海学生就业创业服务网发布了《关于做好2022年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业工作的通知》。

　　其他世界一流大学建设高校应届硕士毕业生、世界一流学科建设高校建设学科应届硕士毕业生，符合基本也可落户。

　　另外，更早前发布的公告中提出，世界排名前50的大学留学生，免于社保基数和缴费时间限制，工作可直接落户；世界排名51-100名的大学留学生，全职来上海工作并缴纳社保满6个月后可申办落户。

　　解读：上半年以来，长三角多个热点城市放宽落户政策，上海出台该政策一方面是为了留住人才，刺激五大新城以及宝山金山等地区的经济建设，更重要的是，能释放出近10万张房票，当然这些落户人口并不会能马上买房，不过从长远来看，对于房地产市场有支撑作用。

　　公示期由3天调整为1天；认购期由之前的6.5天缩短为4.5天；限购查询由7天调整为5天，计分审核由7天调整为5天；未触发积分的计分审核天数为0天；认购比出现放宽，外环外的部分楼盘认购比由之前的1.3上调至1.8，其中临港新片区的楼盘认购比均调整为1.8。

　　解读：缩短新房认筹和开盘的周期，短期内可以加速新盘入市。同时，新房限购政策上并没有出台进一步的松绑细则，楼市政策总体还是以“稳”为主。

　　5月26日，上海土地市场发布2022年一批次住宅地块的竞拍时间安排，延期2个月之久的上海首轮土拍终于重启，同时官方还发布了新版的竞拍规则：

　　解读：2022上海首轮土拍均采用挂牌方式出让，意味着报名成功即可参与竞买，降低了入围的门槛。此外，竞拍资金监管额度也有调整，房企账户中封存的资金比例由此前110%降低至80%，此举大幅降低了房企的资金投入。

　　当然这一“减负”措施出台恰逢上海疫情管控期间，因此并未真正惠利到尚未参与报名的房企，相信这一利好要在第二轮集中供地中才会体现出来。

　　1.三价就低放松：今年二手房评估价比去年有了很大提升，此前的银行评估价通常都在市场价的50%-60%左右，现在基本都能达到市场价的8成左右。

　　2.房贷放款周期缩短：由于当前各家银行额度充足，房贷审批和放款周期再次缩短。四大行基本都在1个月内可以放款，部分股份制银行在出了产证后，最快隔天就可以放款。

　　3.房贷利率下调：今年以来，全国下调了首套个人住房利率下限0.2%，叠加5月份5年期LPR下调15个基点，部分城市首套房贷利率已经下探到4.25%。而上海目前首套房贷利率为4.8%，二套房贷利率为5.5%。

　　解读：疫情之后，稳经济的一揽子措施逐步落地，有利于市场恢复正常，尤其是信贷方面的放松，不仅有利于房地产市场平稳健康发展，并减小购房者的月供压力，还能在一定程度上促进二手房的成交。

　　今年4月，临港新片区对人才住房政策优化调整，将原《购房资格确认函》调整为《临港片区人才住房政策认定函》，有效期由原6个月调整为12个月。此外，2022年重点支持单位中工作的人才，“须在新片区工作满一年以上”可缩短为3个月或6个月。

　　解读：临港新片区一直是上海放宽人才落户和住房限购的优先试点区域，在这里非沪籍单身社保满3年即可买房。针对本次临港出台的人才住房政策，其核心要点在于人才导入，提振市场信心并促进就业市场环境。当然政策另一层含义或许为了激活人才合理的购房需求，目前临港新房库存压力较大，政策出台有利于加快临港新盘的去化，稳定临港楼市，这也是今年上海住房限购部分松绑的先例。

　　整体来说，预计下半年上海楼市的热度会进一步走高，人才落户带来的购买力，房贷利率下降、三价就低放松等信贷支持，加上土地供应量增加转换成更多的商品住宅，下半年的新房市场或依然很热。有业内人士认为，预计下半年成交量还是在当前水平整固，9、10月份有机会看到下半年的高点。

　　在新房带动下，二手房市场或稳步回暖，不过其热度势必不如新房。当然，市中心总价较低的房源，凭借更好的配套和交通优势，还是会受到部分有“地段情结”的购房者青睐。在经历了4、5月份的空窗期后，上海的二手房也将迎来触底反弹。