西部网讯（记者 马晴茹）继国内多地推出二手房“带押过户”模式后，近日，西安市自然资源和规划局称，目前西安也已正常开展“带押过户”业务。那近期西安二手房销量如何？“带押过户”交易流程是怎样的？该政策出台对于西安的二手房市场又有何影响？西部网·陕西头条记者采访了相关业内人士。

　　记者在西安市住建局官网看到，今年10月份，西安市存量房（二手房）网签备案面积45.89万平方米，环比下降26.36%，同比增长31.91%；其中，住宅网签备案面积42.27万平方米（4390套），环比下降27.73%，同比增长27.74%。从近两月的数据看，西安二手房成交量直线下跌。

　　西安东郊一德佑门店工作人员张文告诉记者，他们门店负责长乐坡区域，近两个月所在的沁水新城小区二手房成交只有7套，和往年相比几乎是腰斩。“目前接待客户主要以刚需为主，尤其是等着结婚买婚房的客户。虽然带押过户简化了交易流程，省去了业主办理解抵押过桥费，但这并不能直观影响二手房销售。”

　　“十月份二手房销量十分惨淡，可以说是近期最差的一月。”西安南郊一诺家门店负责人程奇峰告诉记者，他们门店主要负责电视塔区域，现在二手房市场是买方市场，带押过户是针对卖方交易流程的举措，市场不会有太大的变化。

　　“‘同比’的看似繁荣没什么意义，去年7月，西安二手房指导价空降，直至年底二手房销量持续走低。”资深地产分析师沈玮告诉记者，时隔一年，西安二手房指导价退出市场之际，公布二手房网签量是给楼市传递向上的预期，而近三成的环比下跌也直指二手房市场继续下跌的事实。

　　记者了解到，传统模式的二手房交易活动要求卖方必须先行自筹足够资金将剩余的本金还清，拿回房产证后解除房屋的原抵押才能办理后续的过户；而“带押过户”是指带着抵押过户，即在原抵押存在的情况下仍然可以办理房屋的过户，将房屋的所有权转移至买方，把解除抵押放在最后环节。

　　那“带押过户”的交易流程应该是怎样的？记者咨询了北京浩天（西安）律师事务所高级合伙人魏方方。魏方方说，作为推动二手房交易市场变革的“带押过户”政策，其核心在于盘活交易三方的市场作用，同时用强有力的监管手段，促进交易的稳步进行。

　　结合已实施“带押过户”城市的一般政策规定，并根据银行和房地产相关管理规定的指导意见，“带押过户”的完成一般需要以下流程：

　　交易双方签订二手房买卖合同，并和银行签订三方资金监管协议，保证监管金额足以支付卖方本息；

　　“带押过户”完成以后，银行使用监管资金结清卖方本息，再将剩余资金转到卖方个人银行账户，最后注销原抵押权。

　　沈玮表示，二手房市场不同于新房，弱政策监管、强自由流通，所以监测起来远比新房更加复杂。“带押过户”本质是对交易流程的简化升级，缩短房屋的交易周期，为客户省去了万把块的过桥费不假，但它并不能直观影响二手房的供应和需求两端。“房东真急着卖房，增值税都肯主动承担；买家真想入手，借钱都得搞来首付。”

　　于买方而言，购买带抵押的房产是用自己的来偿还卖方的，自己所有的房屋是否能够免受拍卖不仅取决于自身，很大程度上更是受到卖方的影响，在卖方抵押完全解除之前，买方对房产享有的所有权始终处于不安全状态。

　　卖方申请办理不动产抵押权首次登记或者抵押预告登记时，若和抵押权人约定“禁止或限制转让抵押不动产”，该约定依法应由不动产登记机构在不动产登记簿上进行记载。二手房交易中，买方需注意到房产登记部门查询核实，不能以口头说明为准，避免权利受失。

　　于卖方而言，由于所设定的抵押并未解除，因此卖方的还款义务也并未结束，一旦房屋出现不可弥补的价值贬损或者房屋灭失，就会加速卖方的到期，使得卖方短期承担巨大的还贷压力。