最近这段时间里，房地产受社会关注的程度在加大，尤其是在资本市场表现疲软的情况下。当前市场政策频频打压，说明政策应对市场变化是有点被动的。现在的市场我认为只要理解这两句线年供需剪刀差急剧放大，解决大城市住房问题将持续。供需剪刀差指的是购房、、读书等方面的需求要大幅超过供给，最近的住房政策主要也是聚焦在大城市，小城市政策层面反而比较平静。

　　当前楼市是冷是热？处于什么阶段？房地产市场运行受周期、区域等影响较大，要剔除各类噪音，才能真正对市场基本面有清晰和客观的判断。

　　我们先来看看市场的各项指标。从投资来看，房地产开发投资占固定投资的68%，全国一季度房地产开发投资增速约8%，处于安全区域（低于5%市场偏冷，高于10%市场过热，超过这个范围国家相关部门要出政策调控）；全国一季度土地交易下跌约5%，这主要是受到三道红线的制约，但各地分化较大，冷热不均；剔除疫情影响，我个人估计全国一季度商品房成交面积相较于正常年份增长约10%，需求强劲；全国一季度房价指数同比涨幅在4%左右，房价上涨风险可控。

　　再来看一系列核心指标70城房价指数、全国新建商品房销售面积、全国新建商品房销售价格、全国新建商品房竣工面积的情况。

　　潜在购房需求旺盛，各类购房需求释放；供应节奏不如成交，供求剪刀差在变大；新房交易热度开始传导到二手房市场；限价政策下钻政策漏洞的在增加。

　　当前涨幅受去年基期值影响比较大，出现异动。但就绝对值来看，已经明显攀升。过去几年的高地价项目正入市，尤其是三四线年以来的地王项目。

　　竣工数据在经历了降温后，继续反弹，对于家居装修等产业来说，意味着较大的市场机会。这种趋势预计会延续。不过需要警惕房企心态变化，在三道红线下，预售阶段后施工的意愿可能会削弱。

　　当前的市场环境下还出现了许多新问题、新情况：一是新房压力开始传导至二手房市场，二手房市场供应也出现了短缺，热点城市成交屡屡创新高；二是豪宅热背后的购房需求：大城市购房需求升温，资金无处可去加快抢房，房企强势婉拒客户入市；三是

　　非住宅类项目休整：租赁市场已有抬头苗头、写字楼市场待观察；四是人口流动和结构变化：新型城镇化下购房需求更为复杂，购房能力和购房动机更加多元化；五是资金变化：隐匿的资金走向较多，二套首付款的支付能力明显增强。

　　政策环境分析住房问题既是经济问题，也是社会问题。要关注三个重要文件对房地产市场的定调和发展规划内容。

　　政策：解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

　　2035年规划：1、推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权；2、改革土地计划管理方式，赋予省级政府更大用地自主权，探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制；3、鼓励有条件的都市圈建立统一的规划委员会，实现规划统一编制、统一实施，探索推进土地、人口等统一管理。今年的房地产调控主要是围绕“解决大城市住房问题”而展开的，从调控思路来看，主要有三大方向：一是稳投资大于稳就业，国家和地方层面对待投资和就业的看重点是不同的，就地方政府来看，投资更为重要性，各地如果投资数据比较弱，房地产供给端依然面临很多机遇。二是对调控惰性抽鞭子，房价出现反弹必打压，从当前住建部的思路看，预计后续对于大城市约谈的可能性依然是比较大的，各地调控主动性明显增强。三是淡化热点事件，加强对预期的管理，降低热点事件的炒作、积极引导市场预期，成为调控新内容。尤其是在涉及二手房市场方面更是如此。

　　从政策工具箱来看，目前的政策主要可以归纳为四方面：一是限购堵漏，严管离异、人才、企业三类群体；二是信贷收紧，严查违规、信贷集中度；三是加大对二手房市场监管，管房源、管价格、管秩序；四是防风险，防止房价风险、按揭风险、租赁风险。

　　土地方面集中供地是今年的新政策，土地供应和推盘之间有一个比较明显的时间差关系。一般从各地的楼市情况看，大约有8-12个月的时滞，据此可以分析未来的推盘节奏和供应数据。房企营销部门所需要关注集中供地政策后的市场动向和问题。就目前市场情况来看，集中供应土地后出现了很多反常的现象。除长春市场被认为土地市场较冷以外，其他城市都出现了抢地现象。尤其是重庆、无锡和广州等地价性价比高的城市。其引起了三个现象。第一、央企和头部房企拿地项目多，未来供应的来源形成了变化。第二、土地项目总体处于限价状态。第三、类似土地市场表现，直接导致百强县的土地市场火爆。

　　未来政策展望：学区方面，划片入学、公民同招、民办摇号、高招分配等政策将持续，租赁住房学区政策有望迎来突破；户籍方面，数据、医疗和科技人才的户籍政策总体宽松，其他领域的人才政策需要防范收紧；购房方面，短期看放松可能性不大，不过主要集中在一二线城市和部分三四线%

　　；用地，租赁住房和集体经营性建设用地的土地优惠政策预计会继续放开，尤其是涉及城市近郊区。区域市场规划

　　上海的区域市场需要重点关注长三角一体化和五大新城概念。根据十四五规划，上海未来区域空间发展有以下几个特点，总体区域发展将形成中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型的格局。一江一河：围绕黄浦江和苏州河，形成外滩-陆家嘴-北外滩、世博-前滩-徐汇滨江、杨浦滨江、苏河水岸带的发展。两翼齐飞：自贸试验区临港新片区、长三角生态绿色一体化示范区、虹桥商务区。新城发力：加快嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五大新城的建设。南北转型：宝山（南大、吴淞）钢铁厂转型，金山（金山产业带）化工厂的转型。板块分析关注相关影响变量，企业应重点关注区域规划、交通改善、高端聚集、市场周期等参考指标，建议根据重要性做决策。这里为大家介绍三个板块，一是高端板块，最近高端板块崛起，这主要聚集在前滩、董家渡、大连路。比如说大连路板块，这就是一个后发优势，成为新金融、新科技的聚集带。二是区位改善板块，主要是淀山湖大道、长兴岛、松江南站，这些地区随着交通设施等建设，将形成更好机会，比如长兴岛，我去调研的时候就发现长兴岛上有很多造船厂，这些厂的员工是很多的，未来这个板块如果通地铁后，这些员工就是潜在的购房需求，未来发展潜力就很大。三是受市场周期影响的板块，比如美兰湖、顾村、南翔等区域，这些区域过去曾经炒作过，平静几年容易反弹。

　　最核心的规划：长三角一体化。企业可以关注长三角一体化所带来的的市场机会，需要关注交通一体化、户籍一体化、社会保障一体化等内容。近期需要关注17

　　号线延伸和沪苏湖高铁概念。长三角生态绿色一体化发展示范区正在建设。关注长三角一体化六镇，尤其是汾湖、朱家角和西塘。关注都市圈政策和市域铁路规划政策。关注环沪概念：启东、海门、太仓、花桥、汾湖、嘉善、平湖等概念，比如说枫泾规划。产品投资策略

　　政策虽一直提，但实际上中小套型交易并非上海市场的主流，全装修和精装修基本覆盖全市，除金山和崇明有特殊性。未来两年房产供应大户包括万科大华金地融创等企业。将来上海市场的主流产品还是120平方米的住宅，交易占比中，120平米左右的住宅物业相对占比大，更符合上海市场特征。尤其是车位和学区好的小区。这里要特别提一下酒店式公寓，当前有很多购房者或投资者咨询是否能投资此类物业。目前上海的政策是：1、未开发的需整改。2、已开发的不允许附加住宅功能。3、二手房不限制长租公寓。租赁市场改革方向，第一、确保用地用房来源充足，包括土地变性、房源更改用途、资源整合等。第二、新租赁概念提出，在解决住房空间的同时，更会关注租客其他需求。第三、租购并举和租售同权将持续推进。第四、轨交沿线站点将配置更多此类房源。第五、先租后买等模式在创新和探索

　　老旧小区改造。从老旧小区改造的内容来看，重点在于外墙改造、电梯改造、停车位改造等领域，以电梯改造为核心。预计上海房龄在20

　　版本，即县域城镇化，关注百强县和脱贫县；二是流动人口变化情况，人口流动总量、结构和方向出现了变化，00后开始逐步步入社会；三是高铁建设，高铁往往是各地城建发展的重要引擎，也将成为各地新区的重要发展支撑；四是城市周期，每个城市也有成长和没落的大周期，不同城市转型的效果也不同；五是城市差异，各地限购等购房政策的不同，无形中使得不同城市的市场吸引力差距很大。城市投资方面，涉及各类要素，对此类要素可以进行排序，其中规划是最重要的