中长期住房需求动能释放减弱，房地产行业面临的挑战前所未有，年初以来调控政策信贷环境不断优化，但政策效果并不明显，房地产市场深度调整态势未改。四季度，多个监管部门接连释放重磅利好稳定市场预期，但居民收入预期弱、购房观望情绪仍较重，短期政策传导至市场端尚需时间，房地产市场调整压力仍在。2023年，疫情防控形势有望改善，我国宏观经济有待恢复，房地产市场能否顺利走出底部区间？

　　新建住宅价格方面，2022年1-11月百城新建住宅价格累计涨幅为2015年以来同期最低水平。上半年新房价格整体呈企稳横盘态势，下半年以来房价走势疲弱，价格持续下跌。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年1-11月百城新建住宅价格累计上涨0.06％，较2021年同期收窄2.40个百分点。具体来看，上半年百城新建住宅价格累计上涨0.15％，较2021年同期收窄1.55个百分点；下半年以来，受疫情多点散发、经济下行压力加大、“断供”事件等因素影响，百城新房价格持续下跌，截至11月，已连续5个月环比下跌。单11月来看，百城新建住宅均价16190元／平方米，环比下跌0.06％。

　　二手住宅价格方面，2022年1-11月，百城二手住宅价格累计下跌，上半年二手房价呈横盘态势，下半年房价下行趋势明显，月度环比跌幅持续扩大。2022年1-11月，百城二手住宅价格累计下跌0.55％。上半年百城二手住宅价格累计上涨0.17％，较2021年同期收窄2.39个百分点。下半年以来，市场进入深度调整期，7-11月，价格环比持续下跌，且跌幅逐步扩大。11月，百城二手住宅价格为15911元／平方米，环比下跌0.21％，跌幅较10月扩大0.05个百分点。

　　从涨跌城市个数看，2022年以来，百城新建住宅、二手住宅价格月度环比下跌城市数量均维持在高位水平，二手住宅价格环比下跌城市数量整体呈上升态势。11月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量为57个，较2021年同期增加4个；百城二手住宅价格环比下跌城市数量增至75个，已连续4个月超70个。从累计下跌城市数量来看，2022年1-11月，新建住宅价格累计下跌的城市有69个，二手住宅价格累计下跌的城市有74个。

　　综合来看，2022年百城房价走势疲弱，展望2023年，预计随着疫情防控形势有所好转，叠加各地“因城施策”逐渐显效，重点一二线城市房价有望企稳，但恐需较长的恢复时间。

　　根据统计局数据，2022年1-10月，全国商品房销售面积11.1亿平方米，同比下降22.3％，商品房销售额10.9万亿元，同比下降26.1％。10月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅仍超20％，房地产市场销售未出现明显好转。

　　2022年1-11月，重点100城新建商品住宅成交面积同比降幅近四成，绝对规模为2015年以来同期最低水平。据初步统计，2022年1-11月，100个代表城市新建商品住宅月均成交面积约3027万平方米，同比下降36.8％。具体来看，上半年，市场延续调整态势，重点100城商品住宅月均成交面积同比下降43.8％。5-6月，疫情影响逐渐弱化叠加热点城市优化政策效果显现，市场表现边际修复。三季度，受季节性和部分城市“断供”项目增加等因素影响，市场成交活跃度再次下行，重点城市商品住宅月均成交面积同比下降26.8％；10-11月购房者置业情绪继续走低，重点城市成交面积环比下降均在10％左右，同比降幅仍超两成，单月已连续18个月同比下降，市场预期依然较弱。

　　分梯队来看，2022年1-11月，各线代表城市新建商品住宅成交面积同比均下降，一线城市韧性较强，销售面积同比下降24.9％，降幅为各线城市最小，二线城市受重庆、武汉等大体量城市市场低迷影响，同比下降38.8％，降幅最大。三四线％。具体来看，上半年市场延续2021年底调整态势，各线代表城市销售面积同比均降，其中三四线代表城市商品住宅同比下降近五成，降幅最大。三季度，二线城市中成都、重庆、天津等城市受疫情影响，市场观望情绪加重，代表城市成交面积降幅位列各线月以来，各线城市市场销售依然承压，政策效果不明显。

　　2022年以来，代表城市新房成交套总价均值及中位数普遍出现上行，主要受两方面因素影响：1）今年我国宏观经济面临较大下行压力，居民失业率处在高位，居民收入预期明显转弱，置业信心不足，其中刚需购房者观望情绪较重，而改善客户预期整体好于刚需客户，同时部分新房受限价因素影响，与二手房出现价格倒挂，吸引改善客户入市；2）近年来新房供给逐步向改善产品转变，带动新房供应高端化，面积段出现一定增大趋势，同时近两年土地市场持续低迷，地方政府推地倾向于中心区地块，也带动新房项目价格出现结构性上涨。

　　从面积段成交套数占比来看，与2021年相比，30个代表城市中，18个城市120-144平方米成交套数占比有所增长，24个城市144-200平方米和23个城市200平方米以上大户型成交套数占比均有一定提升。另外，23个城市90平米以下面积段产品成交占比下降，刚需群体购房意愿进一步走低，刚需产品表现整体较2021年明显转弱。

　　2022年，地方政府为吸引企业积极参与土地竞拍，挂出多宗优质地块，该部分土地多将在2023年入市，预计整体新增供应结构将更多地向改善类项目倾斜。同时，我国经济仍处在缓慢恢复阶段，居民收入预期、市场观望情绪的修复仍需时间，刚需释放动能仍偏弱。预计在2023年成交结构中，改善类产品占比或进一步提升。

　　2022年1-10月，全国房屋新开工面积为10.4亿平方米，同比下降37.8％，单月新开工面积自4月起连续7个月同比下降超35％。10月新开工面积环比下降，绝对规模处今年以来月度最低水平，但在去年同期低基数下，同比降幅收窄9.3个百分点至35.1％。

　　1-10月，全国房屋施工面积为88.9亿平方米，同比下降5.7％。全国房屋竣工面积4.7亿平方米，同比下降18.7％，8-9月随着“保交楼”措施的进一步落实及推进，单月竣工面积同比降幅较前5个月明显收窄。10月房屋竣工面积环比增长41.5％，竣工出现边际修复，同比降幅略有扩大至9.4％。

　　2022年1-11月，50个代表城市商品住宅新批上市面积同比下降超四成，市场销售疲软叠加部分城市疫情封控影响，房企推盘节奏放缓。据初步统计，2022年1-11月，50个代表城市商品住宅月均新批上市面积约1790万平方米，处2015年以来同期最低水平，同比下降41.7％。具体来看，上半年重点城市供应端明显走弱，新批上市面积同比降幅超四成，6月房企积极推盘抢收回款，代表城市新批上市面积环比增长48.3％，同比降幅收窄超10个百分点。三季度房企推盘意愿再次走弱，新批上市面积同比下降43.9％。进入11月，在冲刺全年业绩目标下，房企加快项目供货节奏，50个代表城市新批上市面积环比由降转增超四成，但同比下降仍超20％。

　　短期库存来看，50个代表城市可售面积处在相对高位，出清周期为16.9个月。截至2022年10月末，50个代表城市约36829万平方米，供需两端均偏弱的情形下，重点城市可售面积处于2017年以来的相对高位，较2021年末下降5.5％。出清周期方面，截至10月末，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为16.9个月，较2021年末延长3.1个月，其中三四线个月，市场库存去化压力较大。

　　杭州、上海、合肥等城市短期库存不足，天津、郑州、沈阳、重庆等地短期去化存压，出清周期均在20个月以上。截至10月末，杭州出清周期仅3.2个月，上海出清周期亦不足6个月，且接近近五年最低水平，短期库存不足。西安、南京、温州、深圳等地出清周期在9-12个月之间，库存相对合理。天津、郑州、沈阳、重庆等城市出清周期在20个月以上，短期市场销售去化承压。

　　整体来看，2022年以来，重点城市商品住宅供求面积均为2015年来同期最低水平，房企推盘积极性不足。供需两端均弱下，重点城市可售面积处在相对高位，仅少数核心一二线城市短期库存去化时间不足10个月，三四线城市库存去化压力较大。

　　受房地产市场持续调整、房企资金承压影响，政府推地及房企拿地意愿均不足，全国300城住宅用地供求两端均缩量明显。2022年1-11月，全国300城住宅用地推出、成交面积分别同比下降37.6％、36.4％，绝对规模均处近十年同期最低水平。在全国土拍市场整体表现低迷下，政府推地倾向以主城区优质地块为主，以提高房企参拍积极性，住宅用地成交楼面价结构性小幅上涨，同时地方政府持续优化土拍规则、降低配建及自持面积，但土拍情绪仍低位徘徊，溢价率仅3.3％。

　　各线城市推出和成交面积、土地出让金均不同程度下滑。推出方面，据统计，2022年1-11月，各线城市住宅用地推出面积同比降幅在四成左右，二线城市降幅近五成。成交方面，受推出面积下降、企业拿地力度减弱影响，各线城市成交面积、土地出让金同比亦均下降，其中一线城市成交面积降幅近两成，土地出让金降幅近一成，二线和三四线城市成交面积、土地出让金降幅均在三成以上，市场下行期，普通二线城市及三四线城市市场调整压力更大，土地出让金降幅均在四成以上。楼面价方面，一二线成交楼面价上涨，三四线城市楼面价呈下跌状态。

　　流拍撤牌方面，全国住宅用地流拍、撤牌数量均处近五年同期最低位，但流拍撤牌率仍较高。一方面，市场低迷下政府推地谨慎，推出宗数较去年缩量明显；另一方面，2022年以来，全国各地持续优化土拍规则、释放优质地块，提高房企参拍积极性，且在土地公告前期，部分城市地方政府亦提前摸排，以改善流拍撤牌情况，但各地土地市场情绪仍普遍偏低，流拍撤牌率仍在高位。据统计，2022年1-11月，全国流拍地块数量共计3332宗，撤牌575宗，流拍撤牌率21.3％，较去年同期仅下调1.3个百分点。

　　注：沈阳、长春2022年未发布三批次土地公告；上海剔除纯保障房、租赁住房、征收安置房、动迁安置房、旧改等用地。

　　根据中指监测，截至11月，22城整体供地完成率不足六成，其中长春、重庆不足两成。杭州、合肥土拍市场表现较稳，供地完成率领先其他城市。

　　22城土地推出批次较去年增加，多城已供四批次，但推出规模缩减。据统计，2022年1-11月，22城累计推出规模较2021年下降超五成，除合肥外，其余城市推出规模明显缩量，青岛、武汉、重庆、沈阳降幅均超七成。

　　成交方面，1-11月，22城集中供地共成交1.3亿平方米（其中三批次已成交19城），较2021年下降52.8％，土地出让金1.6万亿元，较2021年全年下降39.1％。22城各批次流拍撤牌率相对平稳，底价成交占比逐批次走高，三批次底价成交占比达79.6％，较二批次提高12.8个百分点。

　　注：长春2022首批次仅成交1宗住宅用地；沈阳、长春未发布三批次土地公告，重庆三批次未成交。

　　拿地企业类型来看，各批次民企拿地意愿不足，央国企二批次后拿地渐显乏力，地方国资拿地金额占比逐批次走高。截至11月，22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比39％，地方国资占比40％，民企占比16％，央国企、地方国资仍是拿地主力。其中，央国企拿地金额占比由首批次、二批次的40％、47％降至三批次29％，而地方国资拿地金额占比升至三批次54％。

　　短期来看，地方政府为稳定土地市场，土拍规则继续保持宽松趋势，“集中供地”批次上各地或根据自身实际情况继续调整，但政府推地及企业投资布局力度均有赖于市场销售端的回暖，短期土地市场低迷态势或难改。

　　全国房地产开发投资额单月已连续4个月同比降幅超10％，10月降幅扩大。2022年1-10月，全国房地产开发投资额为11.4万亿元，同比下降8.8％。单月来看，3月以来投资额增速由正转负，10月，伴随着销售市场的疲软，房地产开发投资额降至今年以来单月最低水平，同比下降16.0％，且降幅较上月扩大3.9个百分点。预计全年房地产开发投资额将出现自1998年以来首次负增长。

　　2022年以来房企到位资金同比持续下降，1-10月各项资金来源同比均下降。2022年1-10月，房地产开发企业到位资金为12.5万亿元，同比下降24.7％。其中，国内为1.5万亿元，同比下降26.6％；占到位资金的比重为11.8％，较去年同期下降0.3个百分点。

　　在“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力和超预期因素冲击下，2022年前三季度，我国GDP同比仅增长3.0％，10月，社会消费品零售总额单月同比下降0.5％，以美元计价的出口同比转负至-0.3％，房地产开发投资额单月同比下降16.0％，短期经济下行压力仍较大。

　　展望2023年，全球经济增长预期放缓，外需增长或出现乏力，我国出口贸易面临较大挑战，国内经济支撑或将转向内循环拉动，而短期疫情防控政策过渡仍需时间，消费或延续疲软态势，房地产的稳定性愈加重要。预计未来我国财政、货币政策仍将持续发力并保持宽松基调，助力经济运行在合理区间。随着各项稳经济政策显效发力，经济运行有望逐步恢复。

　　2022年，房地产政策进入全面宽松周期，在“房住不炒”总基调指导下，监管部门多次出台利好政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，同时也为地方因城施策释放空间。

　　从年初以来，需求端政策持续调整优化，央行三次降息，5年期以上LPR共下调35个基点。5月央行、银保监会明确首套住房商业性个人住房利率下限调整为不低于相应期限市场报价利率减20个基点。9月末央行、银保监会接连释放重磅利好，对部分城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房利率下限；时隔7年再次下调公积金利率，5年以上公积金利率降至3.1％。

　　进入11月，多项重磅政策落地，尤其是供给端政策支持力度明显加大。11日，央行和银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等6方面，共计16条具体举措。

　　政策核心逻辑在于：一是给予房企融资支持，支持房企债务展期，缓解企业的资金压力，稳定市场主体预期；二是为个人购房信贷提供支持，带动市场销售恢复；三是“保交楼”，解决期房交付问题，提振市场情绪，稳住购房者信心。未来企业资金压力或将得到一定缓解，实现以时间换空间；需求端政策支持力度有望进一步加强，提高市场销售的活跃度和积极性；“保交楼”资金及政策将加速落位，稳定购房者预期。

　　11月28日，证监会新闻发言人透露在上市房企股权融资方面调整优化5项措施，“第三支箭”股权融资正式落地，明确恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资等，此前部分房企已宣布拟配股筹资，预计后续相关配套政策将持续推出和完善。

　　地方层面，根据中指监测，2022年1-11月，已有超300省市（县）出台政策近千条，达到近年峰值。从政策优化节奏来看，4月以来政策进入实质性宽松期，政策节奏加快和力度明显加大，且城市不断向热点二线城市扩围；下半年开始各地因城施策频率稍缓，9月政策优化节奏有所加快，热点城市加大优化力度。四季度，各线城市政策继续优化的空间有限，政策调控频次有所放缓。

　　各地政策主要涉及优化限购政策、降低首付比例和房贷利率、提高公积金额度、发放购房补贴、降低限售年限、降低交易税费等方面，多地房贷利率已降至历史低点。二手房交易流程亦在不断简化，如深圳、南京等地推进“带押过户”模式、北京试行存量房交易“连环单”业务，有利于打通交易链条，降低置换成本。

　　预计2023年，坚持“房住不炒”基调不变，供需两端政策均有继续优化空间，政策力度有望进一步加强，核心一二线城市特别是核心二线城市，政策优化空间较大，如限购、“认房又认贷”等方面继续调整；支持企业合理融资需求，房企融资链条有望进一步畅通，企业资金面有望得到改善；“保交楼”仍然是侧重点，专项借款及配套资金加快落地，有望取得更多实质性进展，共同促进购房者预期好转。

　　根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，结合国内外经济研究机构对2023年经济环境的预测，参照近期宏观政策、防疫政策走向及重要会议精神，对2023年房地产市场提出如下假设：

　　在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2023年全国房地产市场将呈现“销售量价趋稳，新开工面积调整态势难改，投资或继续下行”的特点。

　　需求端，2022年底，监管部门密集出台利好政策，从供需两端发力稳定市场预期，但政策放松传导至需求端需要时间，短期市场调整压力仍在。2023年，宏观经济的修复、疫情防控形势等仍是影响房地产市场修复节奏的关键因素，乐观情形下，全国商品房销售面积有望实现正增长，但在中长期住房需求释放动能减弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房销售面积或与2022年基本持平；悲观情形下，市场预期和信心修复不明显，商品房销售面积继续回落，降幅或在3.6％左右。

　　价格方面，短期企业降价促销策略未改、二手房挂牌量增加等因素仍制约房价预期，短期房价下跌态势难改，但从全国商品房销售均价来看，核心一二线城市市场存在恢复预期、优质项目逐渐入市等因素将对销售均价产生结构性带动，全年商品房销售均价有望逐渐趋稳，其中部分库存量比较小的核心城市，在市场恢复过程中，房价或面临一定上涨压力；多数三四线城市房价或延续下行态势。

　　供应端，新开工一方面受销售端恢复节奏制约，另一方面，近两年土地大规模缩量、企业资金压力大、可售库存规模较高等因素亦拖累新开工规模，2023年，新开工面积或继续下降。

　　投资方面，新开工缩量、土地购置费继续下行仍将制约开发投资额恢复，“保交楼”政策持续发力下，竣工面积有望逐渐改善，进而对开发投资形成支撑，2023年房地产开发投资额仍面临下行压力，中性情形下，同比降幅或在3.9％左右，降幅较2022年收窄。

　　2.不同城市／区域：基本面较强的城市，在政策优化、疫情形势好转后，市场韧性有望进一步凸显，但更多三四线城市市场或延续底部运行态势

　　一线城市：较强的基本面仍对市场形成支撑，2023年商品住宅成交面积有望稳中有增，但短期市场调整压力加大。2022年，表现分化，北京、上海市场较为平稳，广州、深圳市场下行态势明显，当前北京、广州疫情形势仍较为严峻，疫情防控一定程度将拖累市场需求释放。2023年，预计一线城市楼市政策整体保持稳定，存在政策微调空间和预期，政策一旦局部优化，或将对购房需求产生积极带动作用，叠加新增供应对市场仍有支撑，一线城市商品住宅成交面积有望实现增长。其中，北京、上海、深圳政策微调为主，新房市场成交或整体稳定；广州2023年政策存在较大优化空间，有望带动市场逐渐好转。

　　二线城市：政策优化空间较大，核心二线城市市场或逐渐恢复，疫情防控形势仍是最大变量。根据中指数据，2022年1-11月，35个二线代表城市商品住宅成交面积降至2013年以来同期最低水平，同比下降近四成。2023年，若疫情防控形势好转，优化，部分二线城市市场规模继续大幅回落的空间缩小，而凭借较强的城市基本面，核心二线城市市场有望稳步恢复，如杭州、成都、西安、武汉、重庆、郑州、天津等城市，从而带动二线城市整体市场逐渐趋稳。而城市基本面较弱的城市，政策优化空间较小，市场企稳恢复仍需时间，这部分城市市场或仍处于底部盘整期。

　　三四线城市：市场成交规模或继续下行，部分热点城市市场有望逐渐企稳恢复。2022年1-11月，多数三四线城市商品住宅成交面积大幅下降，但与棚改货币化全力推进之前的2014-2015年相比，部分城市市场规模仍有一定下降空间。与此同时，根据2020年人口普查数据，大多数三四线城市人均住房建筑面积超40平方米，部分城市甚至超过50平方米，这部分城市新增住房空间较小，短期市场调整压力仍较大。

　　从历史周期来看，受调控政策收紧影响，长三角和珠三角地区在2016、2021年房地产市场均率先进入下行周期，而在2018年均率先恢复，由此可见，城市基本面较好的地区房地产市场修复的节奏也更快。2022年下半年，各城市群商品住宅成交面积同比降幅整体呈现收窄态势，其中长三角、珠三角收窄幅度更加明显；京津冀在北京市场逐渐修复的带动下，同比降幅亦逐渐收窄；长江中游和成渝地区同比降幅仍较大。

　　2023年长三角、珠三角市场情绪有望率先修复，长江中游、成渝疫情影响下短期市场调整压力仍在，政策优化带动核心城市市场有望企稳恢复。2022年年底，伴随着高基数效应的逐渐减弱，长三角商品住宅成交面积同比表现逐渐好转，2023年，在各项利好政策的带动下，长三角地区市场有望率先恢复。珠三角当前部分地区疫情仍较为严重、企业降价力度不减，短期市场调整态势或延续。2023年，部分城市政策存在一定优化空间，政策优化叠加经济修复，购房情绪或逐渐好转，珠三角整体市场成交面积在低基数下有望转正，但惠州、珠海短期库存较高，或拖累市场修复，肇庆、江门市场或延续底部盘整态势。

　　京津冀短期疫情影响市场运行节奏，区域市场调整压力较大，预计2023年，北京、天津调控政策仍存在一定优化空间，楼市有望企稳恢复，而多数城市住房需求释放动能较弱，底部运行态势或将延续。

　　长江中游、成渝疫情影响下短期市场调整压力仍在，政策优化带动核心城市市场有望企稳恢复。2022年年底成都放松楼市政策后，短期武汉、长沙等城市均有政策优化预期，但当前多地疫情形势较为严峻，或将抑制政策显效，短期市场调整压力仍较大。随着疫情逐渐好转叠加政策显效，核心城市市场有望逐渐企稳恢复。

　　2022年1-11月，TOP100房企销总额为67268.1亿元，同比下降42.1％，降幅较上月收窄1.3个百分点，其中TOP100房企单月销售额同比下降34.4％，环比下降4.9％。销售额超千亿房企19家，较上年同期减少16家；超百亿房企100家，较上年同期减少51家。从公布销售目标的15家房地产企业来看，2022年1-11月，目标完成率均值为65.4％，低于去年同期的85.7％，完成全年目标压力较大。

　　2022年1-11月，TOP100企业拿地总额11621亿元，拿地总额同比下降50.5％，降幅比上月扩大0.3个百分点。头部企业投资呈现向核心城市聚焦、强化城市和区域深耕。2022年1-11月，销售额前20企业平均拿地城市数量由上年的32.2个城市下降至9.5个城市，一、二线城市新增土储面积占比较上年分别提升14.9、11.1个百分点至21.1％、59.3％。

　　2022年1-11月，房地产企业非银融资总额8103.6亿元，同比下降49.8％。从融资结构来看，信用债占比52.5％，同比提升20.4个百分点；海外债占比仅为2.2％，同比下降14.1个百分点；信托占比11.3％，同比下降17.4个百分点；ABS占比34.1％，同比提升11.1个百分点。

　　10月底以来，多项行业融资政策出台，“金融16条”、“第二支箭”、“第三支箭”先后落地，在融资渠道、融资规模、受益主体方面均有明确指导。不同类型的房企均可获得相应融资支持，短期内房企融资有望出现明显修复。

　　企业策略方面，2022年末，随着房地产“第三支箭”正式落地，短期企业融资通道打开，房企首要任务应是抓住融资窗口期，积极作为，最大限度补充流动性。同时，恢复“造血”功能是实现可持续发展的关键，尽管当前房地产销售恢复节奏较慢，但随着核心二线城市优化调控政策及防疫形势的好转，核心城市市场或率先企稳，企业应积极营销加速回款。整体来看，2023年房地产市场仍将处于“去库存”阶段，企业应以销定投，积极运用数据工具科学决策，优选城市、优选项目，实现换仓，通过深耕价值城市穿越行业周期。另外，“保交楼”已成为行业当下核心关注点，企业交付力变得愈发重要，交付力也将成为企业未来能够赢得购房者、金融机构、政府等各方信任的核心能力。