谷歌在其发布的《The Datacenter as a Computer》一书中，将数据中心解释为“多功能的建筑物，能容纳多个服务器以及通信设备。

　　通俗上来讲，数据中心Date center ，就是为集中存放电子信息设备提供运行环境的建筑场所，相当于一个大型计算机数据集中存储运行的地方。将原来分散的运行缓慢，内存不足的数据主机，集中到一个运行速度快，内存庞大，维护便利的中心来。

　　数据中心的发展历经了四个过程。第一代数据中心：只提供场地、宽带等基础托管服务。第二代：以增值服务和电子商务为核心。第三代：将数据与语音结合，将互联网信息，电话信息结合后发送给目标客户。：云数据中心，将资源分布，按需取得，按点数和空间收费。

　　按功能区划分，数据中心可以分为主机房、辅助区、支持区、行政管理区。按专业系统划分，可分为供配电系统、精密空调系统、消防中心、监控中心、

　　从房地产投资的角度，投资人可以选择仅涉足重资产业务板块，即开发、建设机房物业或者直接收购建成的机房物业用于收租，而不涉入轻资产业务板块，从而将房地产剥离开来。

　　上游基础设施：主要为建设数据中心的硬件供应商，包括IT设备(服务器、交换机、路由器、光模块等)、电源设备(UPS、变压器等)、土地、制冷设备、发电设备和基础运营商提供的带宽服务等。

　　下游最终用户：所有需要将内容存储/运行在IDC机房托管服务器的互联网企业、银行等机构单位、政府机关、制造业、传统行业等。

　　数据中心被纳入“新基建”范畴。据招商证券保守估算，未来五年，我国所需的服务器数量超过1000万台，这将带动至少5000亿元以上的投资；再考虑到数据中心配套所需的“风火水电”等基础设施，整体规模将轻松突破万亿元大关。数据中心是“新基建”的基础设施。“新基建”的核心内容，包括5G、大数据中心、人工智能、工业互联网等，其实都离不开数据中心。在数据中心领域，“新基建”毫无疑问将带来乘数效应。

　　在中国市场，自IDC牌照放开后，阿里云、腾讯云、华为等巨头进入市场，以基础资源出租的公有云市场增长迅速，直接拉动了IDC市场快速增长。IDC竞争加剧，传统IDC利润下降

　　正是因为需求飞速增长，近两年来国内数据中心建设进入高峰期，大量的资本进入IDC行业，新建数据中心数量明显增加；电信运营商在全国的云计算基地陆续落地；中等规模的第三方IDC加大自建数据中心投入力度，致使IDC机房供给量大幅度增加；还有许多非IT行业的企业为了寻求转型通过并购等方式介入IDC行业。随着越来越多的玩家进入，IDC行业市场竞争趋于激烈。

　　行业内经常把IDC和商业地产进行类比，认为IDC与商业地产都属于重资产，以拿地盖楼对外收取租金为主要收入来源，我们对两个行业的相同和不同点进行类比。

　　1、IDC南北方差异大于商业地产。原因来自于IDC的运行时，需要大量的制冷，北方温度低，能节省大量电费，导致大多互联网企业希望将数据存放在气候较冷，或者电费较低的地区，所以环北京区域的数据中心建设量非常大，包括怀来、张北、廊坊、房山等地都有在大规模建设IDC。

　　2、IDC比商业地产的定制化程度更高。IDC用于存放客户的服务器，由于前面谈到服务器的更新速度快于IDC的更新速度，每个客户所使用的服务器大都不一样，存在很多定制化的需求。而商业地产的定制化需求很少，按照大众化的需求设计建造即可，决定因素在于地段。

　　3、固定资产中，各类资产的比重不同。商业地产一般都是在市中心核心地段，土地成本占比高，而IDC建设在郊区或环一线城市区域，土地和建筑物的成本占比较低（15-30%），更多的是机电设备的成本，每家IDC厂商对于机电设备的资产类别划分不一致，折旧摊销年限存在差异，导致每家公司的折旧摊销水平不同。

　　由于IDC和商业地产都属于重资产行业，且折旧摊销成本占比较高，资产信息网分析师认为可以考虑EV/EBITDA的方式进行估值。