近日，市中院召开新闻发布会，通报了2021年全市法院房地产审判工作情况，并发布了房地产纠纷十大典型案例。

　　武某购买了王某的房屋，双方签订的房屋买卖合同除对房款、违约责任等进行约定外，王某还承诺武某可在2022年秋学期使用该房屋的学区名额。武某在支付了全部房款后，发现王某的孙女正在使用该学区房名额，且该名额需等到2023年才能作为其他家庭新生入学资格使用，武某遂起诉请求判令王某按照合同约定支付违约金。

　　法院认为，王某在明知其出售的房屋学区名额在2023年才能作为其他家庭新生入学资格使用的情况下，仍书面向武某承诺2022年秋学期即可使用房屋的学区名额，构成合同欺诈，明显存在违约行为，故判决支持武某的诉讼请求。

　　近年来，“学区房”流转率一直较高，且价值不菲，已经成为购房者的重要刚性需求，学区房名额是购房者购买房屋的重要合同目的之一。本案双方当事人在合同中已对学区名额使用情况作了特别约定，出卖方违反合同义务，应承担相应违约责任，买受人既有权主张解除合同，亦有权选择继续履行合同，并主张出卖方承担违约责任。本案提醒购房者在购买“学区房”时，一定要主动审查房屋的学区情况，包括学区范围、学区名额和户口迁移等事项，避免“有房无学上”的窘况，影响孩子的正常就学。

　　夏某与某公司签订了商铺买卖合同，合同附件中关于出卖人妨碍房屋正常使用情况的说明处为空白，夏某支付了全部房款。夏某在房屋建成后，发现其购买的商铺正门后方有长宽各1.5米的立柱，与某公司交涉退房未果后，遂起诉请求撤销其与某公司签订的商铺买卖合同。

　　法院认为，夏某与某公司签订案涉商铺买卖合同时，房屋为期房，但合同附件未标明立柱的大小，某公司亦未告知夏某立柱的具体情况，该立柱已严重影响商铺正常经营使用，故判决支持夏某要求撤销商铺买卖合同的请求。

　　房屋结构的完整性是购房者考虑是否买房的重要因素，开发商在出售期房时，应当主动如实地披露房屋是否存在横梁、立柱等影响购房者作出购房意思表示的缺陷，并在合同中向消费者作出明确说明。如开发商故意隐瞒，导致购房者陷入错误认识而购房的，购房者可依法主张撤销买卖合同，同时要求开发商返还已付房款并赔偿损失。本案的裁判有利于规制、引导开发商在出售期房时，及时、全面、客观地披露影响房屋使用功能的缺陷，充分保障购房者的知情权和选择权。

　　2008年，徐某与城镇居民陈某签订房屋买卖合同，将其宅基地上的房屋及宅基地使用权出售给陈某。同年8月，徐某向陈某交付房屋，陈某对房屋进行装修并实际居住。2020年，徐某起诉请求确认其与陈某签订的房屋买卖合同无效。

　　法院认为，案涉房屋的土地为集体土地，陈某作为城镇居民购买徐某宅基地上的房屋，双方签订的《房屋买卖合同》违反了国家法律的强制性规定，应为无效合同。

　　宅基地使用权是国家为了保障农民的基本居住问题而设定的一项权利，具有社会保障和社会福利性质。随着新农村建设的大力推进，农村房屋买卖合同纠纷持续增多，根据土地管理的法律和国家有关规定，宅基地只能在同一个集体经济组织内部成员之间转让买卖。本案提醒广大购房者，如不具备购买资格，切勿购买农村宅基地及房屋，此类房屋买卖合同效力不受法律保护。

　　2015年1月，夏某取得案涉房屋所有权，但该房屋先后六次被司法机关查封，查封期限为2015年6月至2023年5月。2019年5月，王某购买了夏某所有的案涉房屋及车库，并支付了全部购房款，王某要求夏某将房屋过户登记至其名下未果，遂起诉请求判令夏某协助其办理过户手续。

　　法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。”本案中，房屋买卖合同签订于房屋被查封期间，至今仍处于查封状态，故判决驳回王某要求夏某履行协助过户的诉讼请求。

　　在二手房市场交易较为活跃的当下，房屋顺利过户是交易安全的重要环节。本案的裁判提醒购房者在签订合同之前，应主动审查房屋是否处于查封、抵押等限制转让状态，以确保房屋交易的安全性。若买受人不慎购买了被查封、抵押的房屋，可依法请求解除合同并要求出卖人赔偿损失。

　　2020年，陈某与王某签订协议购买王某的房屋，陈某支付了全部购房款后，王某交付房屋。2021年，陈某要求王某协助办理过户登记未果后，向法院提起诉讼。在案件审理过程中，王某再次将房屋出售给其朋友刘某，并办理了过户登记，但刘某从未实地查看过房屋。陈某起诉请求确认王某与刘某签订的房屋买卖合同无效。

　　法院认为，王某在陈某起诉要求其协助办理过户登记期间，与其朋友刘某恶意串通，转让房产，损害了陈某的物权期待权，应当认定合同无效，判决王某与刘某签订的房屋买卖合同无效。

　　“言不信者，行不果”。诚实信用是民事主体应当遵循的最基本的道德准则。《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”王某与其朋友刘某恶意串通，另行签订房屋买卖合同并办理过户手续，损害陈某的合法权益，该转让行为依法应认定为无效，如造成合法占有房屋买受人损失的，亦应予以赔偿。

　　2018年1月，董某将其商铺出租给李某，约定租期为2018年1月至2026年1月。2021年，董某将房屋出售给王某，王某在取得房屋所有权后，要求李某腾让房屋。李某拒绝腾让，王某以房屋所有权人的身份起诉请求判令李某腾让房屋。

　　法院认为，李某对案涉房屋享有使用权系基于其与原房屋所有权人的租赁合同约定，李某的占有系合法占有。王某取得房屋所有权系在李某与原房屋所有权人签订租赁合同之后，其无权要求承租人腾让房屋，判决驳回王某的诉讼请求。

　　《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新所有权人仍然有效。因此，购房者在购房前务必亲自查看房屋现状，避免交易风险。

　　2021年1月，陈某将其商铺出租给王某使用，约定租期为2021年1月至2023年1月。2021年8月，陈某在未告知王某的情况下，将房屋出售给刘某。王某认为陈某侵害其优先购买权，遂起诉请求判令王某对案涉房屋享有优先购买权，陈某赔偿房屋市场价差额。

　　法院认为，《中华人民共和国民法典》第七百二十六条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”综合考虑房价上涨及租赁合同履行情况，结合合同约定的违约责任，判决陈某赔偿王某相应损失。

　　承租人对租赁房屋享有的同等条件优先购买权系法定权利。因此，出租人在租赁期内出卖租赁房屋的，应在合理期限内将具体出售条件告知承租人，承租人应在十五日内明确表示是否购买，否则视为其放弃优先购买权。出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可请求出租人承担赔偿责任。

　　某公司将厂房出租给陈某，约定租期至2019年12月底。后因案涉土地被列入拆迁范围，某公司于2020年2月发函要求陈某搬离，但陈某一直使用房屋至2020年4月底。2020年6月，某公司与拆迁人签订拆迁补偿协议并领取补偿款。陈某起诉请求判令某公司支付装饰装潢补偿、附属设施及树木补偿、停产停业损失以及设备搬迁补偿等款项。

　　法院认为，案涉拆迁补偿协议系在租期结束后签订，承租人本就应及时腾让房屋，除双方另有约定的，承租人对设备搬迁补偿之外的拆迁补偿款不享有权利，遂仅判决支持陈某的设备搬迁补偿诉讼请求。

　　当前，土地、房屋拆迁补偿纠纷日益增多，一定程度上影响了城市开发建设的顺利推进。房屋出租人和承租人在签订租赁合同时要充分考虑租赁物可能被拆迁的情况，对所涉补偿利益分配事先明确约定。本案的审理对于明确裁判规则，化解矛盾纠纷，推动城市开发建设有一定的积极意义。

　　2021年1月，孔某与李某签订房屋买卖合同，约定李某于4月底腾空并交付房屋。合同签订当日，孔某支付了全部购房款，后双方未办理产权变更登记。2021年3月，张某因借贷事宜起诉李某，法院依据张某的申请查封李某名下的案涉房屋。孔某起诉请求确认其对案涉房屋享有所有权。

　　法院认为，孔某在查封前未实际占有房屋，亦未办理产权登记，其对案涉房屋不享有所有权，亦无权排除法院强制执行案涉房屋，遂判决驳回孔某的诉讼请求。

　　《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”虽然买受人已全额支付房款，但房屋并未交付，且未办理所有权过户登记，故不享有该房屋的所有权。本案提醒购房者要强化风险防范意识，在已支付房款的情况下，应第一时间办理过户登记手续。

　　陈某通过中介公司购买王某的房屋，双方在合同空白处手写补充约定：陈某同意将车库由王某的父母居住到老，陈某和王某在该约定下方签名。后房屋过户登记至陈某名下，在王某父母居住在车库期间，双方发生纠纷，陈某起诉请求判令王某父母腾让车库。

　　法院认为，双方签订的合同合法有效，合同空白处的补充条款为双方自主商定，陈某在合同上签字应视为同意该条款。陈某未能举证证明合同签订时存在欺诈、胁迫、重大误解、显失公平等可撤销情形，故判决驳回陈某的诉请。

　　“私约如律令”，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方当事人签订的房屋买卖合同合法有效，对补充条款的约定明确具体，双方均应自觉履行。当事人在坚守契约精神的同时，亦应强化风险防范意识，在签订合同时，尤其是通过补充条款设立权利义务时，应认真审核，审慎签字，切勿一签了之。

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