贝壳找房赴美上市、易居牵手阿里，近期国内房产服务市场可谓热闹。在腾讯系与阿里系形成对垒的局势下，这个万亿市场中更有不容忽视的第三极——房多多（。早于贝壳赴美上市的“产业互联网SaaS第一股”房多多成长潜力如何，本文结合公司的商业模式及财报数据一探究竟。

　　根据CIC报告，以二手房和新房交易GTV而言，中国拥有全球最大的住房市场。中国住房市场规模在2019年达到了22.3万亿元人民币，预计到2024年将达到30.7万亿元人民币。预计到2024年，中国住房市场的经纪服务渗透率将从2019年的47.1%增长到2024年的62.2%。

　　因而，国内房地产交易服务市场每年产生的佣金收入近3000亿,加之更为广阔二手房交易后服务市场,总体市场空间达万亿规模。如此广阔的市场，必定群雄逐鹿，目前行业中关注度比较高的玩家主要有四个：

　　第一是，贝壳找房。贝壳找房属于“腾讯系”，腾讯是其最大的外部投资者。贝壳脱胎于链家，采用ACN（经纪人合作网络）模式构建线上运营网络，整合并购,链家、德佑、中环等国内头部经纪品牌，形成线下服务门店。以交易总额计，贝壳找房是中国交易量最大的房产服务平台，2019年GTV突破2万亿。

　　第二是，房多多。成立9年的房多多作为独立开放的第三方平台，通过SaaS连接中小经纪品牌，其本身不雇佣一个经纪人，不开设一家线下店。以注册经纪人计，房多多是中国最大的在线房地产交易平台。经历了国内房产服务业互联网化1.0的流量时代、2.0的电商时代，如今房多多基于数字化对产业进行解构，引领房产服务进入产业互联网时代。

　　第三是，易居。易居曾获多家开发商入股，与开发商关系密切。2020年7月31日，易居牵手阿里巴巴，计划共同打造房地产线上线下数字化平台。阿里通过参与易居股份配售及认购可换股票据，有望成为易居的第二大股东。不过，易居的主营业务其实是传统的一手房代理业务，公司在整合项目资源上有优势，但并非一个聚合经纪人的产业互联网平台，所以与贝壳、房多多有着本质的不同。

　　第四是，58同城、安居客。58同城、安居客主要提供房产信息，做的是流量生意，采用端口模式。在业内看来，房地产交易复杂、低频、非标准化，有赖于专业的经纪服务者，切入交易环节的商业模式会更加持久、可行。

　　因此，在笔者看来，以上四个具有代表性的房产服务玩家中，贝壳找房和房多多代表着新模式、新势力，未来最有看头。8月13日，贝壳找房正式登陆纽交所，上市首日股价大涨，最新市值高达437亿美元。截至8月17日，房多多的总市值为6.5亿美元。为何两者的市值差距这么大？房多多是否能够拥有更好的上升空间？

　　贝壳找房主要面向国内头部大型经纪品牌，房多多则通过SaaS赋能中小型经纪品牌。根据房多多二季报信息，房多多是中国最大的中小经纪商户聚合平台，平台活跃商户有88.5%是小行、闭环商户中有80.2%是小行。小中介具有灵活性、成本低和狼性经营思路，美国约有90%以上的经纪人分布在小中介公司，从现有成长趋势来看，这些长尾部个性化、零散的需求累积起来有望成为行业的主流势力，这意味着房多多走的是一条市场空间巨大的差异化道路。

　　事实上，“居住服务”行业由于大宗交易、高客单价、长决策、低频、交易流程复杂等特殊性，是一个难以被垄断的市场，即便贝壳找房成为仅次于阿里的第二大商业平台，市占率也不到市场的十分之一，“大而复杂”的房地产交易服务赛道完全容得下更多的玩家。

　　由于新房业务是房产交易平台类玩家贝壳找房和房多多的重要收入来源，也是赛道各大玩家主要竞争的领域，下面重点分析一下新房业务增长的核心能力。

　　“房、人、钱”是三个衡量新房业务开展能力的重要因素。首先看，房源。随着中国住房市场的供求关系变得更加平衡，开发商会越来越依赖于通过渠道，自然将其房源开放给房地产交易服务赛道的主流玩家开展营销服务。

　　近年来，房多多持续深化与开发商的合作，为平台上的经纪人提供房源资源。目前，已与全国30余家一线开发商达成战略合作，提供度的营销解决方案，盘源覆盖率持续提升。最新财报数据显示，2020年第二季度，房多多平台上线%。在获取新房项目方面，房多多具有充足的实力。

　　其次是“人”，本质是经纪商户产能的连接能力。数据显示，截至2020年6月30日，房多多平台拥有142万注册经纪商户，相较于2019年同期的107万增长32.7%。2019年全年，房多多平台累计活跃经纪商户达44.3万名。根据贝壳找房的招股书显示，截至2020年6月30日，贝壳找房连接的经纪人为45.6万。可见，在经纪商户的连接能力上，两者实力相当。

　　最后是“钱”，即如何在资金即佣金结算方面赋能商户。众所周知，开发商回款慢，经纪商户在开展新房业务中可能会面临现金流短缺问题。目前贝壳找房和易居都采用了大规模垫付佣金的模式，今年6月易居还推出“百亿垫佣”政策，以撬动更多的交易额。

　　贝壳找房获得明星资本加持，具有强垫佣实力，这在其招股书迅猛增长的新房业绩中得以窥见一斑。早于贝壳上市的房多多通过数据积累为经纪公司提供数据背书，帮助经纪公司获得供应链金融服务，打造在资金赋能中小商户方面的独特竞争力，首创银行直接授信经纪公司的先进模式。与直接垫佣相比，房多多与银行合作授信的模式不会对自身现金流造成负面影响，反而更利于平台的发展。

　　财报显示，截至2020年6月30日，包括农业银行在内的多家银行完成对房多多平台商户总额度达20亿元的授信。

　　2)房多多连接142万经纪人，其中2019年的活跃经纪人为44.3万，贝壳找房连接45.6万经纪人；

　　4)房多多2019年经调整净利润2.4亿元人民币，贝壳找房2019年净亏损21.8亿元人民币，剔除期权费用后的净利润是7.7亿元人民币；

　　5)截至2020年8月17日，房多多的总市值为6.5亿美元，贝壳找房的总市值为437亿美元。

　　通过数据对比可以发现，房多多用贝壳找房1/50的员工数，创造了几乎是贝壳找房1/10的收入和1/3的净利润，进一步显示出轻模式平台背后极高的运营效率。

　　随着SaaS渗透深度的提升及资源的进一步整合利用，采用“轻资产模式”的房多多拥有更好的业绩弹性，其平台规模效应也将充分释放。从投资角度看，房多多的收入、利润和市值的基数更小，平台的经营业绩趋势向好、商户及房源的增长态势良好，这样具有独特定位、“小而美”的公司若要实现业绩、市值的翻倍显然更具可能性。