2023年1月份，全国房地产政策紧扣二十大以来的房地产发展思路，积极落实了中央经济工作会议精神。1月份政策内容总体延续了去年四季度以来的政策思路，继续为稳楼市保驾护航。同时结合各地新一年经济提振的总思路，明显拔高了房地产业的产业地位。

　　从中央的政策内容看，金融信贷政策依然扮演了重要的作用，充分体现了金融支持房地产业的导向，主要包括房贷利率下限突破和资产负债表优化这两项重要政策。这两项政策对应了购房消费端和企业投资端。这也充分说明，金融政策实现两手抓，既抓供给、也抓需求。其有助于破解2022年全年供求两端萎缩的矛盾。当然我们也需要看到，中央层面实际上也在开启一条新道路，即持续探索房地产新发展模式。1月份政策梳理中，包括对房地产风险的防范和化解的表述、公积金信息全国联网工作的推进、住房监管部门首提现房销售模式等，其实都充分体现了新发展模式探索之路已开启。

　　地方政策的特点是，快马加鞭、主动把提振市场信心嵌入到经济工作安排之中。我们可以看出，今年1月份各地政策放松的节奏明显加快，同时基于各地经济提振、消费经济提振等多领域，将住房消费提振、市场信心恢复等作为一项重要的工作去抓。总结来看，有两条重要的工作路线，即取消限制住房交易的各类措施、在房贷方面落实双降政策。此类政策充分体现了各地稳信心、降成本、促交易的导向。总体上，1月份各地政策出台开好局、吹暖风，为2月份房企推盘、购房者入市等创造了更好的条件。

　　需要清醒地看到，即便在政策宽松的层面，其重心也会有所变化或倾斜。2022年下半年比较侧重保交楼工作和防范优秀房企暴雷风险出现。而当前经济复苏的形势向好，房地产业政策重心也会有所调整，即更强调对消费端的提振和刺激。从政策面的预测来看，2月份依然是政策密集出台的月份，“提振购房者信心”是刺激政策的精髓所在。房地产业要紧跟经济提振的大部队，不仅不能拖后腿，还要扮演拉动力的角色，尤其是住房消费的地位要进一步上升。鉴于1月份的销售数据还是略显疲态，所以2月份购房政策宜宽则宽，各地都希望把住房销售曲线给拉起来。

　　1月5日，央行等发布《建立首套住房利率政策动态调整机制》。此次政策赋予了房价疲软城市自主下调房贷利率的权限，充分体现了对首套购房的支持。

　　此次政策明确，对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房利率下限。1）此次政策通俗理解，即房价持续疲软的城市，可以在后续自主决定房贷利率下调的空间。这就相当于此类城市的房贷利率可以比其他城市做得更低。2）此次政策提及了“阶段性”一词，其含义是，房价若是持续疲软则可以落实此类权限；但若是房价重新复苏或过热，则需要暂停此类权限。这就说明此类政策将基于房价或市场走势进行阶段性的调整。

　　此次政策实际上是对2022年房贷利率下限政策的调整版本。1）2022年5月央行明确房贷利率下限为“LPR-20个基点”。2022年9月则在《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》中明确，允许房价疲软城市可突破“LPR-20个基点”的下限，但此次政策有效期为2022年12月底。所以此次央行发文，实际上是对2022年既有的两个政策的修正或细化，说明2023年要继续落实降房贷、允许部分城市突破利率下限等操作。2）此次政策充分体现了一个重要的思路，即2023年信贷政策要继续宽松，尤其是要强调对购房刚需进行保护和支持。此次政策强调了首套房，其包括一手房和二手房。商业银行信贷投放、房企项目营销、中介机构推荐房源等都要主动研究此类政策，积极对首套购房者宣传此类政策，以更好释放政策效应。

　　此次政策继续提及房价疲软城市的标准，即新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市。根据国家统计局全国70城房价指数数据，最近3个月房价持续下降的城市共有38个。其中二线个，分别为大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、天津、武汉、长春、郑州。而三四线个，分别为蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州、吉林、济宁、金华、锦州、九江、洛阳、牡丹江、平顶山、秦皇岛、韶关、唐山、温州、无锡、襄阳、徐州、扬州、宜昌、岳阳、湛江。分析显示，此类城市有几个特点。1）房价疲软城市数量明显增多。此前2022年首次改革的时候，统计的城市数量为23个，而当前统计则增加为38个。这意味着各地更要主动降低房贷利率。2）从城市名单看，二三线城市均有一些典型的疲软城市，比如说二线城市的天津、太原、郑州等，三线城市的惠州、金华、徐州等。这要求各地参照此类城市的能级，对同类的城市也要落实相似的政策，即房贷利率下限下调或取消的政策。

　　1月5日，住建部部长在接受央视专访时提及了对三类住房需求的政策。此次政策表述重要，对于2023年住房政策的动向有较大的启发。

　　此次住建部从“精准”的角度提及了住房建设工作，尤其是对于三类住房需求落实了因城施策、精准施策的导向。政策明确，对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。1）此次专访受到行业的关注，尤其是在首套房方面明确提及了降低首付和降低利率的导向，这也对后续的购房政策产生了积极的影响。而对于二套住房和三套住房，政策也明确了支持和不支持的差异化政策。2）此次政策从需求的分类角度做了分析，构建了三类住房需求的差异化政策。尤其是从住房套数的认定角度落实了政策。这也意味着后续在住房套数的认定方面，各地会有各类新的政策。住房套数的认定标准不同，则会对购房适用的政策产生不同的影响。

　　此次住建部的专访，更为清晰地对2023年住房政策和方向做了明确。1）在研究住房政策和方向方面，此次政策提及了差异化的内容。对于各地后续落实住房政策具有非常大的启发。当然从实际操作中，在第三套住房的认购方面，各地的政策略有差异。部分城市实际上还是落实了相对宽松的政策。但这一点也不矛盾，关键是对于此类购房需求是否是投资投机需求如何界定。2）此次政策的重要意义在于，其为2023年住房工作和住房政策明确了总的思路。尤其是首套房的政策支持力度明显加大。这也是基于住房市场对内需和防风险两个领域的重要作用。相关房企和金融机构要积极学习住建部住房政策内容，主动让业务推进具有正确的方向和科学的应对。

　　1月8日，最高人民法院召开会议，部署2023年人民法院工作。此次最高法明确，服务做好重大经济金融风险防范化解工作。要落实房子是用来住的、不是用来炒的定位，配合做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，加大相关领域矛盾纠纷防范化解力度，坚决依法惩处相关违法犯罪行为，促进房地产市场平稳发展。从这里可以看出三点。1）房地产风险和房地产金融风险的防范化解工作，被纳入到最高法2023年的工作框架之中，充分说明房地产风险化解的重要性，这是各地房管司法等部门需要密切关注的内容。2）对此类风险的防范尤其涉及到两点，即对矛盾纠纷的化解、对违法犯罪的惩处。其中矛盾纠纷在于，房地产停工断贷事件后，产生了很多纠纷，需要各地部门积极沟通和化解，尤其是从保护购房者权益的角度出发。而对于违法犯罪行为，主要是针对预售资金“蒸发”一事，将会秋后算账，同时填补预售资金监管的漏洞。

　　1月10日，住建部发布《关于加快住房公积金数字化发展的指导意见》。此次政策明确到2025年建立住房公积金数字化发展新模式。1）此次政策明确，以全国住房公积金云平台、共性应用、小程序和监管服务平台组成综合枢纽，推动各地住房公积金信息系统通过综合枢纽实现互联互通、协同联动。基于这一点，预计后续全国公积金信息联网制度将快速形成，这是房地产金融制度的重要事件。2）当前全国各地住房公积金的优惠政策持续推进，但各地公积金的政策孤立性很强，导致各类政策各自为政、标准不统一。随着后续公积金信息一体化的建立，公积金政策也可以实现全国性的规划，其将有助于进一步降低购房成本、促进住房消费的提振。

　　1月10日，央行等召开主要银行信贷工作座谈会。此次座谈会最大的亮点是提出了资产负债表改善的四项行动。

　　此次会议明确，要全面贯彻落实中央经济工作会议精神，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。1）此次会议内容说明，此前传言的资产负债表优化计划，确有此事。此次会议最大的亮点在于，提出了资产负债表优化的四项行动。这也说明，资产负债表优化的工作正进入实质操作阶段。2）此次会议属于2023年首次信贷工作会议，但是会议中提及较多的依然是房地产。这也说明，房地产是2023年金融信贷投放的重中之重，体现了高层对于房地产融资的重视和支持。

　　此次会议明确要开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动。1）资产激活也意味着要把房地产企业的各类资产进行盘活，其包括待开发的土地和待出售的房产、预售资金的加快回笼、资产证券化的加快推进、REITs产品等模式的加快介入、现金流的持续改善等内容。2）负债接续意味着后续对于负债的工作要加快清理，包括负债的展期、债转股、资产出售以清偿债务等工作。3）权益补充意味着后续要鼓励各类优质企业积极做战略投资者，包括央国企、保险公司等企业，同时会强调对于企业资本金的注入和确保资金状况的稳健。4）预期提升意味着要不断修复投资者对于中国房企的看法，尤其是各类金融机构企业。要不断减少企业违约的风险，同时强化今年房企销售的目标值，进而促进“金融-房企-销售市场”等渠道的顺畅。

　　资产负债表的优化工作在持续推进。观察2022年四季度以来的工作，其实有非常清晰的逻辑线月金融街论坛年会上，证监会主席表示，支持实施改善优质房企资产负债表计划。2）11月22日国务院常务会议召开，此次会议明确，努力改善房地产行业资产负债状况。3）12月15日，国务院副总理刘鹤指出，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。4）12月16日，中央经济工作会议指出，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。5）1月4日，外媒消息称，国务院金稳委上周指导证券业和银行业监督机构，就优质房企资产负债表支持计划，抓紧落实具体措施。从这里可以看出，资产负债表的优化工作目标清晰、工作也逐渐进入实质阶段。

　　此次政策对于房企的影响非常大，房企要跳出传统融资的视角去理解资产负债表。1）此次央行信贷会议明确，资产负债表的优化是针对聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企。这就说明，优化房企其实是指四优房企，即销售业绩优、管理水平优好、财务状况优好、行业地位优。这也要求各类企业主动对标此类标准，主动改善企业经营状况，以积极争取政策支持。2）此次资产负债表的优化工作，也充分说明了一点，即2023年依然是积极化解风险的一年，要防范房企内部出现较多暴雷或系统性风险，所以要对此类四优房企积极进行监测和支持。尤其是和金融市场一样，此次房地产领域也提及了“系统重要性”概念，这也说明全国销售业绩TOP100的很多企业，或都纳入到此类重要性房企的名单之中。

　　1月12日，人社部等9部门发布《关于开展县域农民工市民化质量提升行动的通知》。此次政策最大亮点是，其对于县城学区房政策提出了新的改进内容。

　　政策明确，加快推进县域内义务教育优质均衡和城乡一体化发展，依据常住人口规模配置教育资源，保障农民工子女义务教育学位供给。深入推进“两为主、两纳入、以居住证为主要依据”的随迁子女入学政策，清理取消不合规的随迁子女入学证明材料及时限要求，稳步提升农民工随迁子女在公办学校就读（含政府购买民办学校学位）比例。

　　关于农民工进入县城务工和定居，实际上最大的问题在于小孩子教育的问题。过去比较强调从住房保障等角度入手，本身也没错，但是忽视了困扰农民工进城务工的最大因素，即子女入学难的问题。所以此次人社部提及教育资源的配置和学位供给的保障，具有积极的作用。尤其是提及清理不合规的相关材料的做法，有助于促进农民工进城更好就业、定居和解决子女教育问题。

　　此类政策有助于降低学区房的热度，更好保障农民工的子女教育权。反过来，一些新建小区未来教育资源势必会跟进，客观上也会更加吻合子女教育入学的需求。随着此类政策的推进，相关县城尤其是百强县等人口导入速度会加快，对于释放人口红利等都有积极的作用。

　　1月12日，国资委召开地方国资委负责人会议，深化国资国企改革推进高质量发展。1）此次会议提及，着力防范化解重大风险，密切关注地方融资平台风险，做好债务、房地产、金融、投资、安全环保等重点领域风险防控。从这里可以看出，其点出了房地产为风险防控的重点领域，其排在债务风险之后金融风险之前，属于第二大风险。2）2022年在国资平台方面，一个突出的问题就是城投公司托底拿地，这也要求此类城投企业主动做好风险监控。各地在2023年要密切关注2022年激进拿地的城投企业，密切关注此类企业的房地产项目投资，防范成为新的风险来源点。

　　1月13日，新华社发表《金融部门开年推出新方案，改善优质房企资产负债状况》。此次报道透露了资产负债表改善的很多细节内容。在21条方案没有正式发布之前，积极捕捉信息、强化对政策的前瞻性预测，同时积极做好新一年的工作谋划，显然非常关键。

　　此次相关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。1）从改革的目标来看，主要是从房地产与金融正常循环的角度进行的，且主要是针对优质头部房企风险的化解、改善资产负债状况的工作目标进行的。2）此次政策将涉及到21项工作任务，后续或产生21条内容，其可以认为是此前金融16条的深化版。总体上会围绕资产激活、负债接续、权益补充、预期提升的大方向进行。3）此次政策最终将促进房企资产负债表回归安全区间，推动行业向新发展模式平稳过渡。这也是房企转型新发展模式所需要重点关注的内容。

　　此次报道提及了两种现金流模式，即经营性现金流和融资性现金流。1）对于经营性现金流，将通过资产激活的渠道进行，尤其是提及了优化政策激活合理需求。这也意味着，后续房企要通过提振销售、盘活资产等方式来不断改善经营性现金流状况。2）对于融资性现金流，将围绕存量和增量两个方式进行，存量主要指展期，增量除了传统信贷债券融资外，还包括对集团提供、支持境外债务偿付、提供外汇管理服务、提供资管计划融资渠道等。

　　何为资产激活？此次报道提及，在“资产激活”行动中，通过优化政策激活合理需求，加大保交楼力度，稳定房地产销售，压实企业瘦身自救责任，支持优质房企通过并购提升资产质量，着力改善经营性现金流。从这里可以看出“资产”实际上包括了住房库存、问题楼盘、企业内部可出售的资产、企业通过并购所形成的资产、企业经营性现金流等五个层面的内容。这也是房企战略层、投资层、营销层和融资层等人员需要重点关注的内容。

　　此次报道提及了保交楼的多项措施。报道指出，保交楼是金融部门确保房地产市场平稳发展的重要切入点。加快新增1500亿元保交楼专项借款投放、设立2000亿元保交楼支持计划、加大保交楼专项借款配套融资力度、强化保交楼司法保障……一系列围绕“保交楼、保民生、保稳定”的工作安排将在近期加速推进。从这里可以看出，保交楼至少有四项工作要推进，即专项借款、支持计划、配套融资、司法保障相关工作。此类计划充分说明，当前保交楼工作遵循继续刺激、继续保障的导向，也意味着2023年保交楼工作将继续发力。

　　此次报道提及，后续将设立全国性金融资产管理公司专项再，支持其市场化参与行业重组并购，加快风险出清。从这里可以看出，全国四大资管公司后续将获得较强的金融支持，尤其是专项再的支持。这也说明，在问题楼盘和问题企业的资产并购方面，四大资产管理公司将继续发力，或者说将继续承担烂尾楼处置方面的重要责任。这也是各地政府和房企要关注的要点。

　　此次报道提及，在推动住房租赁市场建设方面，金融部门近期也将出台金融支持住房租赁市场发展的相关文件，并设立1000亿元住房租赁支持计划，支持部分城市试点市场化批量收购存量住房，扩大租赁住房供给。从这里可以看出，资产负债表改善计划，对于住房租赁业务的发展也非常重视，尤其是在租赁、收购存量住房扩充租赁住房房源两方面，会有比较新的政策。这是目前各类住房租赁企业所需要把握的重要政策。

　　此次报道提及了权益补充行动方案。报道指出，行动方案特别提出了“权益补充行动”，支持优质房企充实资本。一方面，支持股权融资，调整优化并购重组、再融资等5项房企股权融资措施；另一方面，发展公司制房地产投资信托基金，培育专业化、机构化住房租赁主体，加快住房租赁市场建设。从这里可以看出几点。1）证监会此前的第三支箭政策工具将继续落实，同时也会基于2022年的试点情况继续优化，或有加强版的政策出台。2）此次提及了公司制REITs，这也使得一些企业未来有转型的机会，可以基于公司制REITs进行企业转型和业务转型。

　　此次行动方案明确，合理延长房地产集中度管理制度过渡期，同时完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。从这里可以看出几点。1）房贷集中度和三道红线将继续落实，总的改革思路依然是符合房地产金融管理长效机制的，但是会结合短期和中长期做工作，即短期是针对性措施，而中长期则是制度性安排。2）目前会强调短期方面的救急政策，所以房贷集中度和三道红线会有进一步放松的做法，或有缓冲的操作。对于房企来说，融资方面的节奏可以加快一点。而对于银行的信贷投放，也可以更为积极和主动一点。

　　此次报道显示，行动方案主要针对专注主业、合规经营、资质良好的优质房企，重点是其中经营规模较大、覆盖区域较广，具有一定系统重要性的优质房企。方案只设定了优质房企条件，没有具体名单，金融机构可自主把握。1）这说明对于优秀房企的入围标准更加务实和细化，总结起来其实是“销售规模较大的全国性房企”。这是各地在研究资产负债表改善计划中要注意的标准，要积极对标争取进入具体金融机构的相关名单中。2）相关名单需要金融机构自主把握，从这个角度看，实际上各大房企更要注意销售规模和数据，积极提振销售数据，获得金融机构的青睐。

　　此次报道提及，关于此次行动方案，很重要的一个着眼点就是化解风险。报道提及，坚决阻断风险传染，有效防范化解优质头部房企风险，需要从供需两端发力。为防止风险从出险房企向优质房企扩散，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，有关部门起草了行动方案，并将于近期推动尽快落地。1）这说明目前风险的化解尤其是优质头部房企的风险化解是最为关键的，而且这种化解不是简单的财务金融方面的风险化解，要从供需两端去理解。2）此次也提及了行动方案近期已经起草好了，且要推动尽快落地，这也要求房企时刻关注此类政策，主动做策略的调整。

　　1月17日，住建部召开全国住房和城乡建设工作会议。此次会议重要，其对2023年住房工作有非常明确的指导意义。

　　此次会议将住房工作提高到了新高度，即房地产工作要融入党和国家事业大棋局。这也意味着房地产工作要通盘考虑，尤其是要从中国式现代化新征程的角度出发，积极做好2023年的工作。此次会议有三点内容值得关注。1）稳预期的重要性提升。政策明确，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心。这一点具有非常明确的指导意义，2023各地要持续推进稳信心工作，让房企有信心、让购房者有信心、也要让地方政府有信心。2）防范风险有系统的工作部署。此次会议提及抓两头、带中间、慢撒气等概念。其中抓两头提及了出险企业和优质房企。尤其是会议提及不让违法违规者金蝉脱壳，这一点说明针对出险企业的问题处置，既要防范风险扩大、也要落实追责工作。而慢撒气的表述是此前有过的，其借用交通术语，比较形象地表达了房企风险处置的思路，要防范爆胎式的风险释放做法，通过慢撒气的方式，确保房地产运行稳定，减少急打方向盘或侧翻的风险。3）促进转型。此次会议明确提及了现房销售的模式。这也是住建部首次系统、明确提出现房销售的概念。这也要求各地政府和房企关注预售制度的改革，要积极推进现房销售的模式开展。

　　此次住建部住房工作会议的召开，具有非常好的指导意义。1）其比较系统对房地产市场的各类问题做了总结和分析，对于2023年房地产工作的开展具有非常好的指导意义。尤其是在住房消费领域，也明确了鼓励的措施。其对于我们理解2023年房屋销售市场和住房政策工具等都有非常好的启发。2）此次会议有很多新提法都是值得关注的，包括对房企的态度、房企转型的思路等，尤其是现房销售方面的工作，这都是各地需要积极关注和开展的。各地要结合此次会议精神做好相关配套工作。3）此次会议后，房地产市场应该会有新气象。客观说，当前房地产依然面临一些新的挑战。但是鉴于房地产政策和工作思路更加明确和清晰，尤其是政策持续支持，所以房地产发展迎来了历史上最好的机会。在支柱产业的角色定位下，2023年房地产发展势必有好的发展态势，并积极朝着新发展模式方向推进。

　　1月28日，国务院常务会议召开。此次会议对于2023年经济工作总方向做了定调，值得行业关注。1）此次会议明确，要求持续抓实当前经济社会发展工作，推动经济运行在年初稳步回升。从这里可以看出，当前对于经济提振的要求重在“年初”。这意味着当前稳经济政策的出台要快、对于经济提振的工作不能停留在后。其对于房地产业等产业的提振等都有较大的启发。2）此次会议明确，要求推动消费加快恢复和保持外贸外资稳定，增强对经济的拉动力。这里最为核心的表述是“拉动力”。消费不光要成为经济复苏的支撑，更要扮演拉动力角色，而且这种拉动力要增强。其对于房地产具有非常好的启发。在各地稳消费中，房地产消费是最为重要的一部分内容。各地要增强对经济的拉动力，必然要推动房地产尤其是住房消费的恢复工作。这也意味着一季度激活住房消费的工作会继续加快。

　　1月3日，河南省召开新闻发布会，重点介绍了河南2023年提振市场信心、促进经济稳定向好的有关工作。此次河南对房地产提出了六字方针，值得全行业的重点关注。

　　此次河南提出了六字方针，即“增、扩、优、化、强、促”。具体即指增融资、扩需求、优供给、化风险、强服务、促转型。此次政策有一些新提法值得关注。1）在扩需求方面，政策明确，取消妨碍消费需求释放的限制性政策。该表述受到了房地产业内的关注，这也可以认为，一些限购限贷等措施已经不合时宜，预计河南近期各地会系统梳理既有政策，对于一些限制性政策会落实全面取消和优化的导向。而从具体政策看，此次提及了二套房认定标准优化、二手房交易税费成本降低、副中心城市等相关家庭购房待遇提升等。此类规定，都对河南后续各城市的房地产政策有较大的启发，也意味着一季度或有系列的政策出台。2）在优供给方面，此次政策明确着力提升改善性住房供给。这一表述对于房企和各类资金方是有较大启发的。这也意味着，后续在土地供应、住房开发、房屋分配方面，要更多关注改善性的住房需求。相关房企也要从其中发现新的市场机会，主动做好产品方面的创新和调整。

　　此次河南六字方针政策，值得全国各省市的学习。1）这是2023年新年以来全国首个比较系统对房地产发展做出阐述的政策内容，内容体系完备，较好地落实了二十大和中央经济工作会议精神。相关政策表述，也体现了河南2023年稳定房地产方面的重要导向。相关政策内容都值得全国其他省市的学习。2）目前各地在稳定房地产方面，需要快马加鞭。当前各地社会经济基本面处于复苏和改善的关键阶段，各地在房地产方面要积极补短板、抢机遇。各地政府要从刺激住房消费、优化营商环境等角度入手，在春节前要加快优化既有的房地产政策，以更好促进房地产步入新的健康发展轨道之中。河南此次提及的一些政策内容，尤其是“取消妨碍消费需求释放的限制性政策”等表述，也值得学习。要为新一年的房地产健康发展开辟新道路、提供新机制、创造新环境。

　　1月5日，乌鲁木齐发布《关于促进房地产业平稳发展的22条措施》。此次政策充分说明，各地1月份已积极谋划新一年的房地产发展工作。

　　此次乌鲁木齐从购房端、企业端等角度落实了宽松的政策。1）购房端方面，政策提及了降低房贷利率、购房契税补贴、个税减免、交房即交证、公积金支持、增加房屋使用面积等做法，内容非常全面。其中政策提及，对商业性个人住房产生的公证费、评估费及抵押登记费予以减免。类似操作值得全国学习。近期央行明确，房价疲软城市的房贷利率允许突破下限。在各地房贷政策放松的过程中，也可以学习乌鲁木齐的减费政策，更好地降低房贷方面的成本。2）企业端方面，政策提及了净地供地出让、容缺办理前期手续、压缩审批时限、容缺办理现房销售备案、优化预售资金监管等政策。此类政策体现了优化营商环境、降低企业经营成本的导向。其中，此次政策提及，允许楼盘预售节点提前40天、公租房配建比例下调。此类规定，有助于实实在在地降低企业经营成本，也有助于更好改善企业资金状况。

　　此次乌鲁木齐政策具有非常好的信号意义。1）乌鲁木齐属于2022年受疫情冲击较大的城市，此次出台政策，体现了其对于房地产方面的重视程度。此次房地产政策共有22条，内容完备、体系清晰，说明2023年房地产发展必须要提速和稳健。此类做法对于全国其他城市也有积极的借鉴作用。2）此次乌鲁木齐也提出了一些创新内容，尤其是在预售许可证发放方面有创新，这是值得各地学习的。要更好改善企业资金状况，除了输血机制外，更要强调造血机制。而预售审批节点的提前，有助于房企更好销售和回笼资金，该资金越是多，房企越会踏实和稳健。3）乌鲁木齐的政策，也说明2023年房地产政策出台的节奏是在加快的。2022年的时候稳楼市政策实际上是在2月份开始的，而2023年明显在1月份就提前了。这说明各地主动意识到位，快马加鞭刺激楼市的心态非常明显。

　　1月5日，深圳发布《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》。此次政策的重要意义在于，带押过户在一线城市也逐渐推广，标志着这项政策不断成熟。1）此次政策明确，稳妥推进试点，鼓励全面探索。在试点范围方面，先试点推广买方一次性付款或买卖双方银行为同一家银行的二手房“带押过户”，再逐步推广至买卖双方银行非同一家银行的“带押过户”业务。从这个角度看，深圳目前带押过户遵循先易后难的思路。2）此类政策对于促进深圳二手房交易具有积极的作用。和其他城市一样，此类政策操作下，二手房交易便捷性将增加，也减少了交易成本和风险。深圳的推广，对于粤港澳大湾区以及其他城市都有非常好的借鉴意义。

　　1月9日，厦门发布《厦门市2023年一季度稳增长工作方案的通知》。此次政策提及了房地产供地和房屋预售的支持政策，是相关投资厦门的房企所需要关注的地方。1）在土地供应方面，政策明确，深化房地联动调控，推动优先供应优质商住用地，吸引优质房地产开发企业加大投资、深耕厦门。而在房屋供应方面，政策明确，强化商品住宅项目开发建设跟踪服务，推动普通商品房加快上市销售。2）从这里可以看出，厦门已经提出了非常明确、务实和优惠的政策，即好地块会加快出让，同时预售条件会有放松的可能。类似信号需要相关房企积极捕捉，以更好做好对厦门土地和房屋市场的投资工作。

　　1月11日，杭州发布《杭州市国有土地上房屋征收与补偿条例》。此次政策充分保障了被征收人的合法权益。相关条款值得关注。1）被征收个人住宅建筑面积小于48平方米，被征收人选择货币补偿的，按照建筑面积48平方米予以补偿。此类规定对此类小户型房屋的拆迁给予了更多的补偿，客观上让利于相关房主。2）被征收住宅房屋为非高层建筑，产权调换房屋为高层建筑的，应按被征收房屋建筑面积的10%增加安置面积，增加面积不低于5平方米。该规定对低层住宅用户给予了让利，客观上也破解了相关矛盾，有助于推动相关房屋拆迁工作的顺利进行。总结来说，杭州此次征收和补偿条例，积极关注了被征收人的权益，值得全国其他各地制定拆迁政策过程中的学习。

　　1月12日，昆明发布《关于进一步规范商品房预售资金监管的通知》。鉴于2022年昆明出现过烂尾楼风波，所以此次预售资金监管政策的针对性非常强。1）此次昆明在预售资金监管方面，落实了较为严格的额度管理政策。政策明确，核算确定商品房项目自预售形象进度至竣工交付所需资金额度，同时在核算的资金额度基础上上浮20%，作为商品房项目的预售资金监管额度。该规定略严于全国其他城市。同时政策规定，全装修项目应将装修工程费用计入监管额度。2）此次政策堵住了过去的两个漏洞。政策规定，监管额度内的资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。从这个角度看，实际上是保护了开发商，防范各类预售监管资金的流失或“蒸发”。3）针对社会矛盾或风险隐患的情况，政策也明确了特事特办的原则，即允许使用商品房预售监管资金支付相关费用。当然此类用途主要限于工程款、材料款和设备款。总结来看，昆明此次政策针对性很强，对于全国其他省会城市尤其是出现过停工断贷风波的城市，具有非常好的启发意义。

　　1月15日，西双版纳州对酒店宾馆、客栈客房开展了服务价格专项整治联合行动。鉴于今年各地文旅市场有强劲复苏态势，此次西双版纳的动作值得行业的学习。

　　此次价格管控和春节以来全国部分城市文旅市场持续强劲有关系。春节临近，西双版纳迎来了数量庞大的游客，吃住行的价格随着预定量增加而水涨船高，关于酒店和客栈客房价格的投诉也明显增多。从维护消费者权益的角度看，确实有必要积极管控。

　　此次监管主要是价格方面的随机检查，主要包括价格是否明码标价、价格变动是否及时调整、是否存在串通价格行为、是否存在操纵价格行为、是否有损害同行或消费者合法权益的行为、是否存在网络虚高价、是否在电商平台渠道单方面毁约、是否存在收取未标明的费用等。从这里可以看出，实际上其对于8类违规定价行为做出了严厉打击。

　　西双版纳的管控，值得全行业的学习。2023年文旅市场确实有持续复苏的可能，而文旅市场相关的酒店、民宿、旅馆、度假村等也可能存在价格过快上涨的可能。各地要积极学习西双版纳的做法，主动研判市场，主动促进文旅相关市场的稳定发展，为促进文旅市场的持续健康发展、维护游客权益增添动力。

　　1月17日，深圳发布四份涉及保障房方面的文件。此次文件充分说明，深圳在住房体系上也逐渐和住建部的总体思路靠拢，不断优化住房供给结构。1）此次深圳一共发布了四份征求意见稿，即《深圳市保障性住房规划建设管理办法》、《深圳市公共租赁住房管理办法》、《深圳市保障性租赁住房管理办法》、《深圳市共有产权住房管理办法》。从这里可以看出深圳未来保障房供给体系方面，即保障性住房为总体系，公租房、保租房、共有产权住房为分体系。2）此次深圳在共有产权住房政策中，明确不再安排建设安居型商品房。这进一步说明深圳当前对于此类住房产品做了结构优化。这也是后续相关房企需要注意的内容，进而调整投资拿地和产品开发的策略。

　　1月18日，济南发布进一步优化房地产市场政策措施。此次政策提及了两条鼓励购房的政策内容，充分说明各省会城市购房政策继续宽松的导向。

　　此次政策明确，对限购区域内已有3套及以上住房的，出售1套后，可于半年内在限购区域再购买1套住房。继续优化非本市户籍居民购房政策，非本市户籍家庭在济南市限购区域内购房，不用再提供个人所得税或社会保险证明。此次济南政策提及了两类购房方面的政策放松，对于三套以上的居民家庭，允许卖一买一，赋予了更宽松的购房资格条件。而对于外来家庭则完全放开了限购政策，或者说取消了限购政策。

　　此次济南政策体现了非常清晰的导向，即对于改善型购房需求和外来购房需求，都敞开大门欢迎购买。1）济南政策体现了非常清晰的思路，即对各类购房需求的重视和珍惜，这也是当前各地稳消费方面的重要思路。房地产消费提振，对于各地经济发展有益，具有积极的作用。2）济南的动作属于尺度比较大的，或者说宽松程度很大。对于三套购房也落实了“可以买”的思路，而对于外来人口直接取消了限购。此类做法都值得全国各个城市的学习。

　　1月19日，长沙发布《依法生育两个及以上子女的本地户籍家庭购买商品住宅实施细则》。此次政策进一步体现了，两孩以上的家庭购房政策有进一步放松的空间。1）此次政策明确了购房资格放松的内容，即两孩及以上家庭允许在原有2套购房资格的情况下，增加1套购房指标。该指标和社保、个税、房屋网签或办理不动产证时间等无关。2）此次政策明确了相关家庭的要求或标准，即本地户籍、两个子女中至少有一个未成年子女、生育合法。此类规定实际上也说明，此次增加一套购房资格的做法，主要是适用本地户籍的家庭。总结来说，此次长沙政策，很大程度上和全国其他城市相似。这也是我们理解第三套住房方面所需要注意的政策宽松点。

　　1月28日，一则关于海口收紧购房政策的消息在微信朋友圈传播。此次事件引起了一些误解，对市场交易也产生了负面影响。1）此次海口政府官网刊发了一篇文章，其更新时间为2023年1月3日。该文章显示，海口新人才落户，需要一年以上社保或者个税才可以购房。该消息引起了误解，同时也带来了一些炒作，比如说关于海口封关的消息，以及中介怂恿购房者要加快在海口购房等。2）此次政策其实是一个老政策且已无效，最早发布于2021年9月，文件名为《关于调整我市购房和人才落户政策的通知》。当时政策收紧，规定人才落户购房需要社保条件。但是在2022年5月，海口发布了新政策，即海口四部门发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。此次政策显示，落实我省的引进人才购买住房，自落户之日享受本地居民同等待遇。从这里可以看出，当前实际上购房政策没有变，延续了去年5月份的宽松态势。3）此次政策出现了乌龙，在于一个老政策在官网上重新刊发，其也对后续政府房地产政策信息发布提出了警示和教训。当然此次事件后相关文件录入时间做了调整。4）此次事件对于购房者理解房地产政策有了一些困扰。当前全国各地房地产政策总基调是宽松再宽松，所以不存在政策收紧一说。各地也需要继续宣传好二十大以及中央经济工作会议对房地产的政策表述，在提振住房消费方面创造更好的营商环境。

　　1月29日，根据春节前后全国各省市经济提振会议和文件，各地都把住房消费提振纳入到新一年经济发展的总框架之中。住房消费地位在提升，同时将在2023年经济“拉动力”方面扮演更为重要的角色。

　　1）江苏：1月16日，江苏发布《关于推动经济运行率先整体好转的若干政策措施》，即江苏省一号文。此次文件单列一章即“促进房地产市场平稳健康发展”。政策明确，大力支持刚性和改善性购房需求，坚持“房住不炒”，认真落实居民个人换购住房个人所得税政策。根据实际情况调整公积金政策，完善征收拆迁安置补偿方式，优化商品房价格备案制度。此次江苏从个税、公积金、动迁安置、价格备案等角度落实了购房需求提振的支持。

　　2）济源：1月19日，济源产城融合示范区管理委员会印发了《济源示范区2023年大力提振市场信心促进经济稳定向好政策措施》。此次济源提及了100条经济提振内容，消费领域涉及传统消费、文旅消费、新型消费、房地产消费等内容。在稳定房地产消费市场方面，政策提及优化二套房认定标准、团购住房给补贴、发放购房券和购房补贴、阶段性落实契税补贴。此次济源主要从信贷政策和财政政策两角度落实了积极的购房消费提振计划。

　　3）昆明：1月20日，昆明发布《关于加快推动经济回稳向好的若干政策措施》，涉及消费、旅游、工业、服务业、投资等7个领域共26条措施。在“助力重点服务业提质增效”方面，政策明确，扩大春秋两季房地产交易会规模和各方参与度。线上线下同步开展“彩云购房节”宣传推广，支持房地产企业开展市域外营销，提升新建小区优质医疗、教育资源配套水平，吸引省内外中高端购房群体加快回流。此次昆明对市域外购房需求或外来购房需求明确了提振思路，值得目前文旅城市房地产部门的学习。

　　4）焦作：1月24日，焦作发布《大力提振市场信心促进经济稳定向好政策措施》，围绕释放消费潜力、扩大有效投资、培育壮大新动能、支持实体经济发展、稳定外资外贸、保障和改善民生等六个方面谋划推出100条政策措施。此次政策明确，指导各县(市、区)出台购房补贴和发放购房券的具体办法，支持人才购房落户，促进居民合理住房消费。同时也明确要延长契税补贴政策。

　　5）辽宁：1月27日，辽宁发布《辽宁省进一步稳经济若干政策举措》。此次文件在推动消费复苏回暖的框架中明确，对于二手房和非住宅类商品房等都提出了支持性政策。这一点有别于其他省市更强调住宅市场的规定。此次政策明确，鼓励二手房交易和新建商品房销售享受同等补贴支持政策。该表述也促进了行业参与者更加关注二手房市场，对二手房市场活跃、以二手房来带动一手房行情活跃等都有积极的作用。

　　6）广东：1月28日，广东住建厅在广东全省高质量发展大会上表示，今年将大力促进住房消费。因城施策实施好差别化住房信贷政策，积极支持刚性和改善性住房需求，为以旧换新、以小换大、生育多子女家庭住房消费提供便利。按规定落实个人购买住房契税及换购住房个人所得税优惠政策。此次广东明确了对住房消费的支持，涉及信贷、契税、个税等支持手段。尤其是把住建部提及的三种改善需求类型做了强调，即以旧换新、以小换大、生育多子女家庭的住房需求。

　　7）习水：1月28日，贵州习水县召开了经济工作会议暨招商引资工作推进大会。此次会议明确，加快推进消费复苏。在房地产领域，会议明确，更大力度实施发放消费券、优质商品助力、房契税返券等刺激政策，全面促进城乡居民增加住房、汽车及养老托幼、教育医疗、文化体育服务等消费。从这里可以看出，习水针对消费信心和消费能力，明确把住房消费作为重要的内容，同时也提及了契税返还等支持性政策。

　　今年对于房地产业的理解，需要纳入到经济提振、经济回稳等角度进行思考。尤其是各地住房消费提振方面，也要和各地消费提振工作做更好的结合。总体上，总结今年春节前后各地经济提振一号文，我们可以看出一些新的特点。

　　1）关于房地产或住房消费的内容，其总体思路延续了2022年尤其是四季度以来中央经济工作会议的总精神和总部署，同时也吻合了2023年住建部住房和城乡建设工作会议的精神。这也体现了今年全国各地对住房消费的大力支持。当然从推进节点上看，由于2023年的春节比较早，所以各类经济工作的布置明显提前，也进一步促进了2023年房地产相关工作部署的节奏加快。总体上，2023年住房消费提振工作会提速，也有助于进一步带动房地产市场走出低谷。

　　2）此次提及房地产消费的内容，和2022年相比还有重要的区别。过去房地产的消费概念，虽然也会嵌入到宏观经济的大框架之中，但实际中还没有上升到高度。而在2022年以来房地产支柱产业地位明显提升的背景下，“房地产业-宏观经济”的关系明显增强，住房消费的地位也进一步上升。此前住建部住房和城乡建设工作会议明确，房地产工作要融入党和国家事业大棋局,锚定新时代新征程党的使命任务和当前的中心工作来展开。从这个角度看，各地要积极把房地产工作的地位拔高，进一步凸显住房消费在经济拉动方面的重要作用。

　　3）从各地经济提振一号文或相关会议可以看出，对住房消费的表述也有侧重点或不同的重心。部分是纳入到消费的大框架下进行的，部分则是单列一章即作为独立的篇幅进行表述。总体上这和各地对于房地产消费的理解差异是有关的，但本身并不影响住房消费的市场地位。尤其对于济源等个别城市，其对于住房消费的理解非常到位，其把消费划分为传统消费、文旅消费、新型消费、房地产消费等框架，层次清晰，有助于老百姓更好理解房地产消费在消费大市场中的地位。

　　4）住房消费的内容非常多，各地在各种会议和文件中也有很多新的内容表述。总结目前各地的住房消费提法，我们认为，有几种主要的分类。按住建部的口径，主要是首套房、二套房和第三套房。而在二套房中，又涉及以旧换新、以小换大、生育多子女家庭等相关住房。按照住房的新旧类型划分，主要包括新房和二手房。按照住房的物业属性划分，包括了商品住宅和实际用于居住的商业用房。按照购房需求的地域来源划分，分别包括市内购房需求和市外购房需求。总体上，此次全国各地房地产住房政策系统全面，具有非常好的导向和启发。

　　5）住房消费提振的政策非常多，内容丰富。当前全国各地的住房政策，延续了2022年以来的思路，对于我们更好理解住房消费是具有积极启发的。从分类上说，主要涉及金融、财政、营商环境等方面的内容。金融方面，各地都提及了信贷方面的支持，尤其是首套房认定标准的放宽等。而财政方面，各地也继续提及契税补贴、个税减免等政策内容。营商环境方面，也强调了搭建房交会平台、鼓励省外购房需求回流等政策支持。另外也有一些新的创新点，包括让二手房获得和一手房一样的购房政策待遇、用于居住的商业用房也纳入到购房政策支持体系中。此类政策都值得全国其他省市的学习。

　　1月29日，郑州市场关于“房贷利率降至3.8%、首付为两成”的消息开始传播。此次郑州成为新年全国首个政策大尺度宽松的城市，具有非常好的借鉴意义。

　　此次郑州相关渠道和中介人员称，即日起，郑州可以执行3.8%的房贷利率及20%首付的优惠政策。1）从涉及的银行来看，包括工行、农行和邮储银行等都已经在落实此类政策，也有各类官方消息。从各楼盘的海报来看，也开始打出了此类广告，包括“首套购房即享3.8%利率”、“重磅福利：购房可享3.8%利率”等。2）此次消息总体靠谱准确，充分体现了郑州在房地产金融市场方面已经有积极的动作。部分银行虽然还没有收到通知，要根据总行统一安排，但总体上预计1月底都会执行此类政策。3）此类政策主要针对首套房。自即日起（1月29日），郑州首套房年化利率开始执行3.8%的标准，二套房保持4.9%的利率不变。外地房贷未结清，在郑州购房可按照首套首付及利率政策执行。从这里可以看出，郑州对于首套房及信贷政策降低了认定的标准。

　　郑州打响了新年“降首付降利率”的第一枪，信号意义非常强。1）此次政策总体上吻合央行和住建部的住房工作精神。尤其是此前央行明确房价疲软城市允许自由下调房贷利率，而郑州恰是符合当时梳理的38个重点城市的名单范围，所以下调符合预期，有助于降低购房成本，尤其是首套房。2）各地政策需要快马加鞭出台。当前各地经济提振一号文都把提振住房消费作为一项重要的工作去抓。对于其他城市来说，尤其是大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、天津、武汉、长春等二线城市，更是需要积极借鉴郑州做法，主动做双降工作，为2月份房地产市场开好局创造条件，也为所在省份其他城市政策放松树立标杆。

　　1月29日，江西住建公众号发布《红谷滩区“迎新春·惠民生红动暖春购房节”活动实施方案》。此次红谷滩区的购房政策进一步体现了二线城市楼市促销活动依然要加快。

　　此次红谷滩区的活动开展，目的是稳定房地产市场主体、提振全区房地产市场信心、惠及购房群众。购房政策主要涉及两方面。1）购房补贴。这包括春节期间购房可享受200元/平方米的购房补贴、给予1%的契税补贴等。2）针对房企落实了促销奖励。其中住宅销售套数排名第一的房企可以享受50万的奖励，而商铺等销售排名第一的房企也可以享受50万的奖励。这里最大的特点是，包括住宅、公寓、写字楼、商铺等在内的各类物业都可以纳入到奖励的范畴中。

　　此次红谷滩区的政策，也说明目前二线城市重点片区也在积极落实去库存的战略。1）此次红谷滩区提出了一个非常好的思路，即“政府出政策、企业让利润、银行送实惠、平台共助力”。该机制具有非常好的示范效应，对于汇聚各类资源、促进楼市复苏等都有积极的作用。2）今年各地的楼市营销具有一个非常重要的特点，即“抢夺失去的三年”，所以各类营销活动会更加密集。这也是房企动作方面的一个新信号。各地政府和房企会充分利用各类营销节点和机会，主动促销，如红谷滩此次利用春节假期的机会。从这个角度看，其对于楼市的提振具有非常积极的作用。

　　1月30日，长沙公积金发布《关于明确2023年个贷倍数的通知》。此次政策受到行业的关注，尤其是关于可贷额度为账户余额16倍的政策内容。

　　此次长沙公积金中心公布了2022年住房公积金的个贷率。政策明确，此次个贷率为79.08%，即低于80%。根据该规定，长沙市缴存职工可贷额度按照借款人夫妻双方住房公积金账户余额之和的16倍计算。从这里可以看出两点。1）此次调整属于常规工作，属于基于个贷率或公积金额度的变化而做出的政策调整，和救市等关系反而相对少。换而言之，新的一年长沙根据公积金的额度情况做出的个贷倍数的常规调整。2）此类调整相比过去的15倍，有所增加，充分说明当前额度进一步扩大，对于购房者资金的获取等都有积极的作用。

　　此次长沙公积金个贷政策受到了购房者等关注。1）关于16倍的概念，实际上充分体现了长沙公积金政策支持购房的导向。但是16倍并非全国最大，从理论上说各个城市完全可以做到20倍。比如说2022年9月潍坊公积金中心明确，将额度上限计算由“按借款人申请时缴存公积金账户余额之和的15倍计算，调整为按20倍计算”。这也说明各地可以基于公积金额度和房地产情况，对可贷倍数做出调整。2）当前各省会城市在激活住房消费市场方面动作依然较多。1月份包括郑州双降政策、南昌红谷滩春节购房促销活动、长沙公积金可贷倍数上调，都说明各省会城市积极发力，其有助于降低购房者成本、激活购房需求。

　　1月31日，河南发布《关于印发河南省房地产行业省级白名单企业的通知》。此次针对房企落实白名单制度，实际上就是圈定了优质房企的名单，相关操作值得行业的学习。

　　此次河南确定了100家房地产行业省级白名单企业，要求对白名单房企加大金融支持，通过创新信贷产品、开辟绿色通道、降低融资成本等方式，努力满足其合理融资需求。同时，对白名单企业实施动态调整，加强跟踪监测。1）这是目前首个省级公开的白名单制度，充分体现了河南省对于房地产业关注和支持的导向，能够有效指导2023年房地产业和企业方面的管理工作。2）此次涉及的企业多、分布广，说明通盘考虑了全省房地产企业的经营状况。这也进一步促进了相关入选企业的健康发展。3）此次河南把此类白名单的企业给予了公开，就是希望以更透明的信息、更及时的传递，为此类优秀房企创造更好的营商环境。这一点值得肯定。4）此类企业也有很多属于区域性的房企，这也说明除了全国性的房企以外，区域性房企也具有系统安全性和重要性，是各地需要积极关注的重点企业。5）此次白名单制度具有动态调整的导向，发挥了鞭策和激励效应。相关企业需要珍惜此类机会，做好2023年的经营工作。

　　此次河南房地产企业白名单制度，具有非常好的效应，值得学习。1）白名单制度最早来源于2022年11月24日银保监会的讲话内容，当时提及了对金融16条的落实，明确要合理区分项目子公司风险和集团控股公司风险，建立区域优质房企“白名单”。因此，此次河南白名单制度，实际上是比较充分落实了金融16条的政策内容。2）有很多城市也有过白名单制度和创新，比如说南通就在去年12月份建立了白名单制度，将经营稳健、信誉良好的企业落实了白名单制度，给予了政策扶持。3）此类白名单制度和此前提及的资产负债表优化21条方案是相似的表述，某种程度上是同一个概念。各地后续关注优秀房企，自然要积极关注此类白名单制度下的房企。

　　1月31日，长沙晚报报道，目前湖南全省13个非限购市州的首付比下限均降至两成。此次湖南政策调整力度大，充分体现了今年“政策放松快马加鞭”的导向。

　　此次报道显示，目前湖南全省13个非限购市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；1个限购市（长沙市）的首付比政策下限首套30%、二套降至40%。此次政策具有几个重要的特点。1）此次湖南比较系统地对全省房地产政策尤其是购房首付政策做了规定，更加清晰和容易执行。相关政策的思路已经非常清晰，即非限购城市执行最低的标准，而限购城市标准略高，但也总体低于历史水平。2）此次政策继续说明对于首套购房的支持，吻合了此前住建部和央行的政策，尤其是此前住建部提及“对于购买首套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。”从这个角度看，湖南的模式也是后续全国其他省市要借鉴的。3）首付两成的政策，进一步体现了1月份“双降”的导向，即降低首付降低利率。当前全国至少7成城市房价疲软，一季度房贷政策宽松的概率很大。此次湖南政策充分体现了各地继续放松的导向。

　　此次湖南政策具有一个非常重要的特点，即各地政策放松“争先恐后”，或者说呈现了“政策放松快马加鞭”特征。1）今年春节节点较早，所以各地开工时间也比较早。从各地稳经济政策一号文或者政府工作报告都可以看出，对于提振经济需要快马加鞭。当前房地产业的地位明显提高，更是需要在1月份加快出政策，加快废除不合时宜的限制性政策。2）湖南针对限购城市和非限购城市落实了积极的政策，尤其是三四线城市落实了低首付政策。2022年三四线城市房价最为疲软，且疲软期持续了3年，所以此类城市更是需要积极放松政策。3）预计2月份会有更多的省市跟进，尤其湖南此次政策，以省的名义落实了统一部署，值得其他省份的学习。后续各省份要加紧研判市场和政策，主动为楼市复苏铺路。

　　1月31日，山东住建工作会议召开。此次会议提及了一些创新点，如推进现房销售模式，值得行业的关注和学习。

　　此次山东紧贴中央和住建部的住房政策精神，提出了很多长短期结合的政策思路。1）会议明确要同步激活新房和二手房市场。该提法实际上是把过去侧重依赖新房的做法做了调整，二手房市场的活跃，将有助于促进新房市场的健康发展。2）引导房企创新开发经营模式，此次明确提及要建设质量好、功能优、配套全的高品质住宅，对于新一轮住房建设具有非常好的启发效应。3）针对预售，会议明确，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。从这里可以看出，预售制的政策调整是大方向，各地实际上已经逐渐在推进这项制度的试点和模式。4）更加清晰地阐述了人房地钱的联动新机制，明确了“以人定房、以房定地、以房定钱”的模式。该表述思路清晰，也易于执行。5）首提防风险长效机制。此次政策明确，构建防风险长效机制，从源头上杜绝“烂尾楼”等新的风险发生。此类表述也说明各地在防风险方面有了新的思路和制度安排。

　　此次山东的政策内容，从宏微观、长短期等角度明确了工作思路，具有非常好的借鉴意义。1）目前各地的政策主要强调购房消费需求的提振，但是对于一些制度性、创新性的政策内容提法比较少，此次山东政策具有非常好的思路，从更长远的角度落实了相关制度安排，尤其是一些创新的提法。2）山东政策提及的预售制度改革、一二手房同步激活、防风险长效机制、创新开发经营模式，实际上都是房地产新发展模式的重要内容。此类提法不光值得山东本地的房企注意，也值得全国其他城市和房企的关注。要主动从此类新提法中研究新思路和新对策，积极做好房地产战略和策略的优化调整。3）各地要密切关注今年的政策动向，当前政策出台频率高、出台节奏快，一些新提法对于后续的经营有非常直接的影响。要主动从政策解读中发现市场机会和机遇，积极做好企业经营的稳健运行。

　　1月1日，“围炉煮茶”成为一个热点话题。该话题引发了对新一轮消费需求模式的探讨。1）“围炉煮茶”是一种休闲方式，源自云南的“火塘烤茶”，又叫“糊米烤茶”。是使用屋内烧水或煮饭的火坑里的火，先将土陶罐放在火塘烘烤，然后把米烤香，把茶烤香。“围炉煮茶”是脱化于云南的“火塘烤茶”。2）该模式成为1月份的热点事件，客观上也和休闲消费经济有关系。包括文旅地产、商业地产等需要密切关注此类新情况，主动做业态的更新和升级，积极主动把握市场新需求。

　　1月16日，国家统计局发布了最新一期70城房价指数。2023年70城数据除了判断楼市周期以外，相关城市房价疲软程度，也可以作为各地房贷利率调整的参考依据。

　　根据简单算术平均计算，12月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.2%，同比涨幅为-2.3%。当前房价指数跌幅总体上没有扩大，说明四季度持续性的三支箭政策，减少了房企恐慌性降价的心理。但需要看到，此类跌幅也没有明显收窄，尤其是12月份各地楼市交易没有非常强的翘尾现象，这也要求我们不能盲目乐观，在稳房价方面需要继续发力。

　　根据简单算术平均计算，从12月份一二三线城市的房价指数环比涨幅数据看，分别为0.0%、-0.3%和-0.3%。同比涨幅则为2.5%、-1.1%和-3.9%。最明显的变化是，一线个月后，当前已经有止跌现象。这也说明，随着疫情压力最大期的过去，一线城市的楼市继续被看好。此类城市止跌，也有助于修复市场预期。

　　基于央贷利率自由下调的规则，我们梳理了最新一期可下调的城市名单。根据10-12月份全国70城房价指数数据，我们认为，70城中有35个城市符合下调的标准，我们根据下调的迫切程度由大到小进行排序。其中一二线个，包括长春、沈阳、太原、大连、哈尔滨、郑州、天津、石家庄、福州、南宁、贵阳、厦门、武汉和兰州；三线个，包括牡丹江、湛江、洛阳、岳阳、北海、秦皇岛、吉林、徐州、金华、济宁、常德、韶关、桂林、唐山、锦州、温州、宜昌、惠州、丹东、蚌埠和襄阳。我们认为，此类城市在春节后需要迫切关注楼市疲软现象，充分运用好房贷利率自由下调的权限。

　　当前房价指数说明，房价有趋稳的基础，但这个基础还是不牢固。目前稳房价的思路已经清晰，即两条线。从供给端的角度看，预计近期会发布资产负债表优化的21条方案，资金到位，房企在定价上就会趋稳。而从需求端看，新一轮购房需求刺激政策在路上，需求端活跃，房价无序下跌也会停止。总体上，2023年稳房价依然是重要工作，其成为稳预期、促进楼市稳健发展的重要条件。

　　1月16日，国家统计局发布了最新一期70城二手房价格指数。二手房价格指数和一手房有相似之处，即下跌态势已经略有遏制。

　　根据简单算术平均计算，12月份全国70个城市二手住宅价格指数环比涨幅为-0.4%，同比涨幅为-3.8%。目前房价指数环比跌幅态势已经有所遏制，但同比跌幅依然有惯性特点，即依然有所扩大。我们认为，一手房价格指数已经有一些微妙的积极变化，其后续也会逐渐传导到二手房市场中。

　　从12月份房价指数环比和同比涨幅数据看，二手房还在涨价的城市数量非常少。我们以同比涨幅为例，只有包括成都、北京、上海、昆明、南充和无锡在内的城市在上涨。总体上，一些人口规模有优势的城市，二手房市场相对健康。但很显然，此类城市数量确实还是偏少的。

　　根据简单算术平均计算，从12月份一二三线城市的房价环比涨幅数据看，分别为-0.5%、-0.4%和-0.4%。同比涨幅则为0.6%、-3.2%和-4.4%。总体上看，三类城市二手房市场都是略疲软的。这也要求各地继续对二手房落实宽松的政策，最直接的一种做法建议，即有限购的城市中，二手房应该不纳入此类范围，这样有助于促进二手房的流通。

　　二手房市场的走势和一手房类似，在努力回到稳定的状态，但相关压力的消除还需要点时间。我们认为，2023年是房价指数努力筑底、企稳、回暖的重要阶段。各地要积极落实好购房政策，让购房者对二手房市场有信心，同时积极减少二手房的交易成本。尤其是各地落实了带押过户等政策，此类政策有助于降低二手房交易成本，有助于促进二手房市场的稳定。

　　1月17日，建行和万科举行了建万住房租赁投资基金签约仪式。此次合作充分体现了房企银行助力租赁住房市场的导向，具有非常好的社会效应。1）从合作模式看，此次建行下属的建信住房租赁基金和万科集团共同出资，成立了建万住房租赁投资基金，规模100亿元。该企业功能为以资产收购、股权投资、经营权购买等方式，投资收购房企存量资产，提供优质高效的市场化长租房或保障性租赁住房。2）此类模式也可以理解为房地产新旧发展模式转化的具体案例，值得行业学习。尤其是随着市场化租赁房源也可以参与REITs的试点，未来各类商业机构参与此类房源收储和改造的可能性增加。而此类专业基金机构更是可以扮演积极的角色。

　　1月17日，国家统计局发布2022年全年房地产开发投资与销售数据。2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力，也要求2023年继续做好激活供需两端的工作。

　　2022年，全国房地产开发投资额同比增速为-10.0%，该数据处于恶化状态，且进入到两位数的行列，说明开发投资的压力比较大。目前改善开发投资指标的总体思路是清晰的，尤其是近期或发布资产负债表优化的21条方案，其将显著改善房企的资金状况和开发投资预期。

　　2022年，全国房企土地购置面积同比增速为-53.4%。土地市场大体上下跌或萎缩了50%，若是剔除城投等企业托底拿地现象，此类土地数据其实是更为糟糕的。2023年激活土地市场的工作需要加快，其关系到各地土地财政的有序运转，也关系到房屋的供应。

　　2022年，全国商品房销售面积同比增速为-24.3%。当前房屋销售数据总体上弱于预期，全年下跌了近25%的水平，这说明购房需求刺激面临阻力。不过2023年要乐观看待此类数据，随着疫情过了高峰期，新一轮社会经济刺激工作会加速，购房市场是中国最大的消费市场，其势必有较好的表现和转机。

　　2022年，全国房地产开发企业到位资金同比增速为-25.9%。在金融16条、三支箭以及后续出台的资产负债表优化21条方案的支持下，此类资金状况势必有积极的改善。当然，要真正改善企业资金状况，不在于外部融资端，而在于要继续刺激购房端，即企业的销售状况要加快改善。

　　2022年，根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，全国商品住宅均价为10185元/平方米，涨幅为-2.0%。房价数据在收窄，得益于各地稳房价的工作，也有助于改善市场信心。当前房价的小跌，也使得购房的最佳窗口期形成。各地要积极利用好此类房价数据，积极推进2023年尤其是一季度的房屋销售工作。

　　1月28日，相关报道显示，昆山成为全国首个GDP破5000亿的县级市。此次数据充分体现了昆山的城市能级和竞争力，对于房地产业等发展也有积极的启发。1）数据显示，昆山2022年全年完成地区生产总值5006.7亿元，按不变价格计算比上年增长1.8%，成为全国首个GDP突破5000亿元的县级市。从其他数据看，包括新登记市场主体数量、工业投资、战略性新兴产业产值、研发投入等都出现了明显的上升。2）此类数据进一步说明全国百强县的竞争力在继续增加，也体现了此类城市投资机会的上升。GDP数据背后实际上也是就业人口和城市生活质量提升的过程。要充分理解到此类城市能级上升所带来的机会，在住房等领域积极做好相关配套工作。3）昆山的各类产业基础较好，尤其是战略性新兴产业等全面发展，其也会带来新型的外来人口或新型的新市民人口。要积极围绕国家房地产新发展模式尤其是租购并举的模式，在购房政策、租赁政策方面不断完善，为此类城市的就业者创造更好的安居乐业机会。

　　1月30日，北京链家和中海出现了渠道费风波。此事已经被辟谣，但背后的渠道费问题再次引起大家的关注。1）此次事件起因在于，网络上流传链家下架了中海的北京房源，因此引起了大家猜测，认为是否有停止合作的情况。当然事后双方都否认停止合作，无论是付款还是2023年的新合同协商内容，都没有停止。2）此类事件背后反映了房地产市场下行下平台和房企关系的调整。从房企角度看，如何降低渠道费用成本、积极提高渠道营销的效果成为关键。而从中介机构或平台机构角度看，市场地位若比较高，自然在渠道费定价方面有优势。所以此类关系的博弈自然会带来新的变化。3）这两家企业都是优秀的企业，此类事件本身也依然体现了房地产营销层面积极调整的导向。当然“和为贵”的思路依然需要坚持，2023年依然是房企和平台积极合作的一年，相关企业积极合作，对于促进企业营销业绩等都有积极的作用。

　　1月31日，关于万科、旭辉、融创和龙湖等企业高管职位调整的消息受到了大家的关注。此类事件具有行业标杆性，体现了优秀房企主动作为、积极谋划新一轮发展的导向。

　　根据相关媒体报道，春节前后包括万科等企业都做出了人事方面的调整。其中，万科在1月30日下发了一系列人事任命，涉及佛山、北京、厦门、南方区域、惠州等，职务包括区域公司合伙人、城市总经理等。其他房企方面，如旭辉营销部门相关人员加入到龙湖苏州事业部、融创总部任命了新的集团副总裁兼华北区域总裁。从此类人事调整方面可以看出几个特点。1）类似涉及的企业比较多，无论是优秀房企还是出险企业，都对人事方面做了积极的调整，体现了新的一年组织架构优化的导向。2）此类调整职务有升有降，但总体上和各个企业的资源优化等有关，尤其是涉及到一二线城市的职务调整，这体现了对于此类城市业务的重视。

　　此次各类企业人事政策调整，总体上值得肯定和关注。1）企业一旦有此类动作，就说明对于新一年夯实发展基础、提振业务的期许。所以有调整的企业，都是灵活度较高的企业，势必为新的一年业务发展注入新动力。2）此类调整也说明，部分过去有债务压力的企业实际上也还是有很多新的发展机会，这也对各个投资者有非常好的启发。随着房地产市场的复苏和信心的提振，实际上房地产市场方面迎来了非常好的发展机会，此类主动调整的企业也将较早获得发展先机。

　　1月31日，国家统计局发布了1月份PMI数据。此次数据受到产业界的关注，主要在于制造业景气水平明显回升。此类宏观经济表现对于房地产业也有较大的启发。

　　此次数据显示，1月份制造业采购经理指数PMI为50.1%，比上月上升3.1个百分点。此次数据升至临界点以上，制造业景气水平明显回升。从分类指数也可以看出经济复苏的迹象。1）生产指数为49.8%，比上月上升5.2个百分点，这说明生产景气水平出现了回暖。其受益于订单指数拉升、投资消费需求增加等因素。2）新订单指数为50.9%，比上月上升2.5个百分点。此类指标表明市场需求在上升。在12月份疫情出现高峰期后，1月份商业消费和企业运行等环境持续转好，这也直接在新订单指数上有所体现。3）原材料库存指数为49.6%，比上月上升2.9个百分点，这表明制造业的主要原材料库存出现了积极的下降，也说明企业扩张对于原材料开始有较好的消化能力。4）从业人员指数为47.7%，比上月上升了2.9个百分点，这表明企业用工行情转好。此类数据尤其是对于一二线城市和百强县等有较大的支持意义。5）供应商配送时间指数为47.6%，比上月上升7.5百分点，这表明制造业原材料供应商交货时间延长情况有所改善。

　　此次PMI数据重回临界点以上，体现了制造业为代表的产业经济趋于复苏，且该数据是去年下半年以来最好水平，具有非常好的信号意义。此类数据对于房地产业有非常好的启发。1）从宏观经济的大环境来看，PMI是非常重要的指标。此类指标复苏，也意味着除此前文旅消费需求复苏外，新的复苏点不断增加。宏观经济大环境改善，对于房地产的供求两端都有非常好的刺激作用。唯有此类产业经济复苏，房地产彻底走出低谷才有线）制造业的复苏，也对房地产的销售市场等带来机会。尤其是一些沿海城市和就业机会较多的城市，相关就业人员会明显增加，对于房地产消费的需求也会进一步抬升。当然这种带动作用需要一定的时间。3）随着房地产业的持续复苏，其本身对于制造业也会带来非常直接和间接的促进作用，产业经济之间的互动效应会进一步强化。

　　1月31日，一则“济南某方舱改为人才公寓”的消息在微信朋友圈流传。此次事件也促使行业关注“方舱-长租公寓”等方面的关系。

　　此次济南高新区将隔离方舱改造升级为“技能人才公寓”，首期拟改造房间650间，引发网友热议。据官方发布消息，此举是为缓解园区企业周转性技能人才住宿紧张问题。某入住者表示，公寓配套设施齐全，完全可以直接拎包入住。此前，也有核酸采样亭改为便民发热诊疗站、健康驿站等做法。此前关于山东建造方舱的消息比较多，也引起了关注。鉴于当前全国整体疫情已进入低流行水平，盘活方舱项目用于其他住房用途，确实值得全国各地的学习和思考。

　　当前很多方舱项目位于郊区市场，恰和各地产业园等有较好的契合度。后续确实可以基于长租公寓的发展思路，改造为临时性的租赁住房或短期租赁的公寓，充分发挥长租公寓的用途。1）全国相关长租公寓企业可以关注这一类特殊的住房类型，结合疫情和各地稳经济政策，主动和地方政府洽谈，积极做好盘活的工作。2）此类住房的可利用类型其实很多，比如说很多城市目前做老旧小区改造，中间需要一些临时过渡用房，那么此类“方舱改租赁住房”项目，完全符合相关的租赁需求。3）鉴于方舱的特殊性，各地更要做到财政等资金的公开、招标的透明、环境卫生的处理等，以更好盘活此类存量房源项目。

　　1月31日，克而瑞发布《2023年1月中国房地产企业销售TOP100排行榜》。此次排行榜显示，1月份百强房企销售仍低迷。1）从这100个企业的数据看，1月份销售规模同比下降33%。该跌幅说明当前依然延续了去年四季度的疲软态势，说明楼市降温趋势有惯性，短期内依然维持在低位水平，或者说缩水3成的水平。2）从具体企业来看，保利、万科、碧桂园、华润、招商蛇口等成为行业中销售TOP5的企业。从此类房企名单看，目前的竞争格局总体不变，依然是一些传统优质房企属于销售方面的佼佼者。3）在销售排行榜TOP30的行列中，出现一些暴雷或出险企业的名单。此类房企销售数据进入TOP30，实际上说明其具有一定的系统重要性。反过来也有利于此类企业积极争取各类金融支持，助力企业后续复苏和业绩提振。