昨日写了关于“中粮海景壹号业主失联“事件的看法，没有想到会引起那么大的反响。截止到22号早上13：00，总计展示34万余次，9.26万次阅读，130多条评论。各路大仙纷纷发表意见，从各位的跟帖之中，我发现，95%的人对于上海的二手房交易流程根本不了解，很多人就是为了发泄自己的情绪罢了。其实，从上海市二手房交易流程的设计上来看，二手房交易，只要不全程全额资金监管，不可能完全排除风险，只能尽最大努力去减少风险。目前上海的二手房交易，90%以上都不选择资金监管。就拿这次中粮海景壹号这个案例来说，交易流程上，那网红中介操作上瑕疵肯定有，法律上，他没有大的失误。

　　当我说出上述定论时，很多人肯定会骂娘。这个很正常，还是因为不了解上海的二手房交易流程，你了解了就会知道，我说的是事实。下面这张图，是上海某大型中介总结的上海市二手房交易流程示意图，比较完美的再现了上海二手房整个交易过程。

　　上述这张图，总结了上海二手房从开始到结束的每个环节，我们就依照这张图，给大家详细介绍上海市二手房交易流程。

　　第一步，初步判定客户购房资质和资质。这个环节看着简单，其实也很需要专业知识。一个人是否有资格在上海购买产权住宅，即判断购房资质，每个人情况不同。是上海户籍人士，还是中国其他省份人士，或者是港澳台人士，乃至外籍人士，其使用政策不同；购房人与爹妈共有几套房子，什么时候共有，爹妈是哪里人，适用政策也不同。总之，判断起来非常不易，万一判断失误，就可能害了人家。

　　判断资质也不易，同样也要看与父母共有情况，公积金交存情况，家庭是否过，总计几套房子，都是什么房子，情况不同，是否能贷，多少，结果也完全不同。你以为自己懂，真让你去判断的时候，你就知道什么叫术业有专攻了！如果判断失误，后续可能造成严重的后果。

　　第二部，按照客户需求给客户找房。当确定一个客户有购房资质，确定大致能多少款的时候，就要按照客户需求去找符合的房子。这个过程，或许是交易中最“轻松”的环节了。说轻松，只是相对，你需要筛选每一套房子，了解每一套房子的详情。如果没有符合的房子，就需要去开发等等。总之，绝不会很轻松，否则，中介就可以躺着数钱了，毕竟市场上房子众多，欲找到一套价格、楼层、朝向、面积等都符合的房源，那也是相当不容易的。

　　第三步，带看、谈意向。带看，就是带着客户到处看房子，这个看起来最简单。市场好的时候，一套房子卖掉，可能三五组客户，市场一般的时候，可能看300组以上都无法成交。一般情况下，比如现在，一套符合市场价的房子，估计需要带看20-50组之间的客户才能成交。客户看中，有意向购买，这个时候就是意向阶段，是走向成交的最关键阶段。这个时候，要给客户算税费，算，计算各种期间衔接等等，这是客户方面；业主方面，了解是否有抵押，是否有户口，学区是否使用等等，哪个细节都不能错过。都清楚了，就是协调双方的立场，价格，交易时间等等。这个环节最考验中介的能力，有时哪怕说错一句话，都可能满盘皆空。尤其是谈价格，各有立场，稍有不慎，就结束了！

　　第四部，签约。其实就是第三步沟通好，双方坐下来签订买卖协议，类似定金合同。这个环节一旦落实，基本上意味着成交了。双方谈好权利、义务，网签时间，过户时间，交房时间等等，实际上就是一个线下版本的买卖合同而已，只是没有网签。当这一步确定下来，双方的权利义务就完全确定了，去网签，只是一个时间问题。恰恰是这一步，是决定性的。一般中介在双方签字前，都会去交易中心拉取产权调查，让客户知道房东房子的详细情况，比如是否有，是否有其他抵押，是否有违章建筑，是否有查封，是否有租赁备案，是否有异议登记等等。一般最常见就是业主有按揭抵押。就小编多年交易经验看，70%以上的交易房屋都有按揭抵押。这个环节，一般中介绝对不敢隐瞒的。

　　房屋查询后，无外乎有抵押，没有抵押，有查封，没有查封。没有抵押，万事大吉。有抵押其实也很正常，最怕有很多抵押，且多是非按揭抵押，尤其是个人抵押，小额公司抵押等等，中介都害怕。这个时候，就是考验中介责任心和专业度的时候，也是看其所在公司是否负责的时候。很多中介发现有查封是不做的。

　　第五步，网签。有查封的房子是不能网签的，但是，有抵押不影响网签。没有抵押，是理想的情况，但是很少，这种最好，买卖双方皆大欢喜。有抵押，尤其需要用买家首付款去还的时候，往往最容易发生问题。上海的二手房是不强制资金监管的。即买卖双方自己商量。一些大的公司，往往是要求首付款等于或者小于业主未还清金额，起码不能超过未清金额，然后中介陪同去还，保证专款专用，其余资金监管。如果是数个抵押，尤其是有个人抵押，往往要求全额资金监管，否则，宁愿不做。而小的公司，往往不在意这些。因为网签当日，通常情况下买家是要付首付款的，一旦付了首付，风险总是有的。

　　说第五步是网签，其实与网签同时进行的还有买家，有抵押的业主同时进行预约还贷或者解除抵押工作。如果买方需要，网签当天，往往同时面签合同，银行需要买家的首付款凭证，才会审批，审批的流程，目前是7-15天左右。买家付首付款后，卖家会预约还，如果没有在网签之前预约，时间可能比较久，如果提前预约了，可以当天去还款，还款后一般需要7日以后才能领取到银行的抵押注销材料。此时，距离网签最少7日以后，买家拿到了资料，卖家领到了抵消注销材料，双方才可以去综合预受理核价，即俗称的过户

　　也就是说，从双方网签付首付款开始，到去过户，最少需要7天以上的时间。而这个期间恰恰是最容易发生问题的期间，这个期间随后可能有其他人对交易房屋申请诉讼保全，即申请查封。我们标题中谈到的中粮海景壹号案例出事，就发生在这个阶段。可以毫不客气地说，这个阶段是二手房交易最容易出事的阶段。

　　网上很多人对于房地产交易丝毫不了解。还有人认为网签了，房子就变成了下家的。完全不懂得，只有拿到产证才发生物权转移的事情。网签仅仅产生债权，不产生物权转移，法律上就是这样规定的 。

　　以前去过户与交税之间还有一阶段时间，也是比较容易发生问题的。因为过户与交税之间还有4天以上，也容易在这个时间内产生查封，导致客户人财两空事件的发生。现在可以网上申请一网通了，可以网上提前申请好，过户、交税、拿产证同日完成，大大减少了客户的风险。

　　总体上来说，目前设计的交易流程，确实给别有用心的业主提供了钻空子的机会。就是网签与过户之间那段事件，是程序上的问题。标题中提到的案子，主要是网红小中介，没有专业的团队，没有尽到风险防范，即法律部门了解房东征信乃至相关问题。这是小的瑕疵，不是大的失误，法律上来说，中介确实没有权利，也没有手段去调查房东。故此，这个案例，该中介没有法律上的失误。因为网签的时候，房子是正常的，没有查封，否则也不可能网签成功。只能说，业主是处心积虑的，某种程度上，客户和中介都是受害方。