近日，国家统计局先后发布2023年1-2月全国房地产销售数据、70城商品住宅销售价格变动情况。从数据表现来看，房地产市场正在走出低谷，呈现复苏状态。

　　国家统计局数据显示，今年1-2月，全国商品房销售面积约1.51亿平方米，同比下降3.6%，降幅收窄20.7个百分点；销售金额1.54亿元，同比降幅收窄至0.1%。其中，商品住宅销售金额约1.41亿元，同比增长3.5%，是自去年以来首次正向增长。贝壳研究院指出，放长周期来看，今年1-2月1.34亿平方米的商品住宅销售规模，仅低于2021年同期水平。

　　国家统计局数据显示，2月全国70城新建商品住宅房价指数平均环比涨幅为0.3%、二手房房价环比涨幅为0.12%，双双转正。这是新房房价连跌17个月后、二手房房价连跌18个月后的首次回正。2月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有55个和40个，比上月分别增加19个和27个。这也是二手房上涨城市数量自2021年8月以来首次超过下跌城市数量。2021年9月全国70城新建商品住宅房价指数由正转负，下跌持续17个月，属于历史罕见的大降温。

　　2月份，一二三线城市无论是新房还是二手房房价都实现了环比上涨或持平，这也证明了楼市的整体回暖。房价环比上涨城市大幅度增多，市场触底复苏的态势已表现非常明显。

　　但要注意到市场分化还在持续。热点一二线城市的房价更具增长韧性。在新房价格环比涨幅较大的城市中，除湛江外，天津、宁波、济南、昆明均为二线城市。二手房价格的领涨者，则包括上海、成都、无锡、北京、西安等城市。部分弱二线和三线城市的市场仍面临压力，尤其是大连、沈阳、长春所在的东北区域新房房价，依然呈现下滑态势，核心原因还是市场基本面修复慢、行业和购房者信心恢复慢，尤其是随着房企拿地层面逐步偏向高能级城市以及热点城市“抢人”节奏加快，这些弱二线和三线城市需求侧发力难度偏大，对房价支撑力偏弱。

　　房价的回升，得益于政策驱动下的市场升温。去年以来，各级监管部门密集出台稳楼市政策，大大降低了购房门槛。其中，当前的首套房贷最低利率已降至历史低位，各类限制性政策也陆续退出，购房环境颇为“友好”。同时，随着融资环境的改善，房地产企业的流动性也有所缓解。

　　春节后楼市有三种动力，分别是被疫情阻碍的刚性需求、换房需求、预期好转带动的需求。1-2月份市场的复苏相当大的一部分是前期积压的购房需求补偿性释放，这其中大量的交易是改善性换房需求，短时交易量比较高并不意味着市场进入了快速升温阶段。

　　被疫情阻碍的刚性需求，2月份势头挺不错，但3月份以来显得后劲不足；换房需求，本来被寄予厚望，但刚需的动力不足，‘卖一买一’的换房循环不畅；春节后预期确实在好转，潜在购房需求很多，但能够转化为现实购买需求的（比如“下定金”）并不多。究其原因，一方面，市场预期企稳的态势不扎实；另一方面，支付能力还是不足。

　　大部分三四线城市和弱二线城市市场虽有反弹，但难言‘小阳春’，市场面仍然面临不小压力。1月受到返乡置业和政策利好等因素叠加，部分三四线楼市出现了一定的回暖，但可持续性相对较差，未来依然会呈现一定波动性，市场的持续性复苏还需要一定时间。

　　需要注意的是，全国新建商品住宅待售面积仍在增加，去化压力仍较大，同时房企融资和拿地信心虽有边际改善，但尚未完全恢复。根据国家统计局的数据，截至今年2月末，全国商品房待售面积6.55亿平方米，同比增长14.9%。时隔5年后，该指标再次恢复到6亿平方米以上。目前二手房也供应充足，消费者可以选择的房源充裕，房价不会出现普遍性大幅上涨。随着这波积压的需求快速释放，预计3月市场修复势头较2月有所减弱。

　　根据中国指数研究院消息，2023年3月，百城新建住宅平均价格为16178元/平方米，环比上涨0.02%，为2022年下半年以来月度环比首次转涨；同比下跌0.07%。百城二手住宅平均价格跌至15848元/平方米，环比下跌0.05%，同比下跌1.12%。3月二手房市场保持一定活跃度，挂牌量明显增加，部分城市业主“以价换量”，但一线城市及成都、南京、长沙等核心二线城市价格仍保持修复态势。全国50个城市住宅平均租金为36.8元/平方米/月，环比上涨0.13%，同比下跌1.61%。

　　根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年一季度，百城新建住宅平均价格累计上涨0.01%，较2022年四季度由跌转涨；百城二手住宅平均价格累计下跌0.18%，跌幅较去年四季度收窄0.41个百分点。一季度，受防疫政策优化、房贷利率下调等宽松政策不断出台、入学置业正处窗口期等多重因素影响，前期积压的购房需求集中释放，房地产市场信心逐步回归，价格呈现出修复态势。

　　根据中国房地产指数系统百城价格指数，分梯队来看，2023年一季度，一线城市新建及二手住宅价格累计涨幅居各梯队城市首位，分别上涨0.10%、0.48%，较2022年四季度均由跌转涨。二线城市新建住宅价格累计上涨0.01%，二手住宅价格累计下跌0.21%，跌幅较2022年四季度显著收窄。三四线代表城市新建及二手住宅价格累计均继续下跌，跌幅分别为0.13%和0.40%。整体来看，一季度各梯队城市表现明显分化，一线及热点二线城市房价走势相对稳健，多数三四线城市房价则持续调整，市场表现依旧低迷。

　　2023年一季度，中央及地方政府持续发力稳地产。中央层面，央行、银保监会建立首套住房利率政策动态调整机制；全国《政府工作报告》指出要“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。…加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。”地方层面，各地楼市政策环境持续宽松，优化限购限贷、放松公积金、发放购房补贴、降低落户门槛等政策继续出台，加速住房需求释放。

　　定调房地产后，未来楼市政策环境的托底预期进一步加强。展望二季度，核心一二线城市或将以“高频小步”方式继续优化楼市调控政策，“因区施策”“一区一策”或逐步实现；而前期市场表现持续低迷的城市，需求端优化政策将加速出台。此外，未来针对优质房企的支持力度有望继续加大，以促进企业资金面持续改善。随着政策累积效应的不断显现，全国房地产市场预计将逐步趋稳。