据悉，近来北京不少房地产企业，包括中远、首创、当代及城开集团等许多国有或民营企业均在积极筹备上市，如果运作顺利，今年下半年北京将会增加若干个上市房企。在境内外借壳、造壳上市成为近两年房地产行业里的一个新的热点。据统计，近几年约有20家房企借壳买壳上市，目前深沪两市共有房地产类上市公司64家，北京的上市房企虽然并不多，但入世和申奥成功给北京的房地产市场带来了历史性的机遇。据有关方面的调查，到去年12月份，与北京有关的地产公司间接或直接将上市公司取得的资金投向房地产项目的大约有150至160家，北京目前开发的部分做得较好的项目大多有上市公司的背景。

　　作为资金密集型的企业，房地产公司无论土地储备，还是企业规模都需要有足够的资金支持。房地产公司通常通过自有资金、银行、发行企业债券和上市融资四种渠道筹集开发资金。目前，能够获准发行企业债券的房地产企业还很少，由于企业规模和实力的限制，绝大多数房地产企业很难达到要求的信用等级，而拿不到这项资金，企业的自有资金往往也很有限，房地产开发的主要资金来源要靠银行。

　　1996年，国家对房地产的放贷政策转变，银行积极地向开发商及购房人放贷。据统计到2001年末，工行、农行、中行、建行和商业银行的个贷余额达5072亿元。但2001年6月，中国人民银行针对住房金融风险出台了《关于规范金融业务的通知》，银行开发性余额明显下降。四大国有商业银行为降低不良资产比重，从政策上只对信誉较好的大型、特大型开发企业或20万平方米以上的大型楼盘间接融资。几家股份制银行也明确规定，企业的注册资金应在2000万元以上，具有三年以上经营记录，曾开发过多个房地产项目，开发商一般为大型集团开发企业，具有一级或二级“资质等级证书”，财务状况良好等，银行的门槛大为提高，买壳或造壳上市融资成为眼下许多企业尝试的渠道。

　　到上找钱是上市房企的共同目的，但现在准备上市的房地产企业有两类，一种是基于企业长远发展，为扩大市场份额寻找储备资金的，像中远、首创、当代集团比较关注融资方式所带来的企业经营管理结构的变革给企业今后的战略发展带来的规范、高效、稳定的运营模式，这些企业将上市看作是锦上添花。但也有很多准备上市的房企把资本运营当作点石成金的神手，利用一些“烂壳”以投机、暴富的心态和急功尽利的炒作手段运作资本，追求短期的金融利益。

　　尽管去年建设部对房企上市已解禁，很多企业采取在境内外双管齐下开拓市场的方式尝试着进入这一市场，紧锣密鼓地筹备上市，但专业人士认为，现在房地产企业大规模上市不现实。这与房地产企业的经营特点和资产预期收益相关。

　　房地产开发的投资回收期长，通常要三四年，且现金流不均匀，投资回报不稳，企业信用不高。另外，许多房企尽管拥有较多较好的土地资源，但缺乏现代企业机制，专业素质的团队和管理水平、资金的使用效率低下，缺少好的项目，也使这些企业难有优良业绩。

　　一些正在筹备上市的房地产企业感到，“造壳”上市运作起来比较难，审批时间往往需要五六年，过于漫长。即便筹备借壳上市也需要大量成本投入和组建一支专业团队，而且存在不确定性，这对大量业务量小、现金流小的企业是不适合的。

　　房地产企业借壳绩差公司上市本来目的是使“乌鸦”变“凤凰”，提升上市公司的整体业绩，使上市企业、证券市场获得双赢。而现在有些上市房企仅仅是为了炒股票，通过融资关联交易将上获得的资金用于别的经营项目，掏空了上市公司。据了解，目前如此运作的企业不在少数，挪用资金的案例大大多于规范运作的，而且似乎形成了一种风气。

　　华夏证券研究部资深人士吴春龙认为，现在的房地产市场已不同于前些年，整体利润水平在下降，已经进入微利阶段，去年起，行业的总体气象不是太好，人们对房地产的投资回报期望值已经在降低，采用不规范的操作整体成功率已经不高了。另外，随着监管部门监管力度的加强，房地产行业自身的进一步规范以及股东对经营层的监控，纯为炒作借壳的企业将越来越难炒作了。

　　目前我国房地产企业规模普遍偏小，而且基本上都属于以土地、房屋开发和一次性销售为主要业务，与国外房地产企业主要依靠自有物业经营的形式完全不同。由于主要资金依靠银行，资产负债率高，利息负担较大，企业业务的单一性、高风险使其业绩经常出现大幅波动。有数据表明，2000年，净利润波动幅度达50%以上的公司占一半以上。金融业对30多个行业信用状况排序中，房地产被列入高风险行业，排在倒数第四。大部分房地产开发企业在融资渠道上感到困难重重。

　　在这种情况下，有些房地产开发企业利用集团公司内其他绩优行业的优势，或采取强强联手的方式，借船上市，以其为“龙头”，转而培育房地产业，将其作为上市公司的主业。业内人士认为，这种借船上市的做法不失为聪明的选择，但这种合作成功的条件一定是强强联手，并需要有做企业的长远思路。