藤田可菜

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干货数据曝光|南京首批集中供地落幕,大赢家竟是它!藤田可菜

5月22日，南京土拍摇号加时赛火力展开，这也可称为一场超级大乐透。作为南京今年首批集中供地，51幅地块中，36幅地块触顶，超7成的触顶比例彰显出南京这座城市对于开发商的深深吸引力。

据说，开发商为了今天的摇号，也和购房人买房一样，烧香拜佛、红衣战袍、找八字和谐的人去摇号等各种方法都用上了。

天时、地利、人和，财力、实力、运气，真是一样都不能少！

△捞干货：

金额TOP1：

招商总共拿地3幅，其中独自拿地2幅，斥资91.3亿元，再联合南通瑞城拿下江心洲G26，总共斥资147.5亿元！这个数字，占本批次供地总成交金额992.516亿元的15％。

宗数TOP1：

万科一口气拿下4幅地块，斥资45.878亿元！

·招商3幅（含联合拿地，总价147.5亿元）、新城3幅（总价94亿元）

·银城2幅（总价47.3亿元）、奥体建设2幅（含联合拿地，总价36.41元）；大华2幅（总价17.4亿元）、龙光2幅（总价17亿元）、江苏富园2幅（总价11.5亿元）。

单幅地块总价最高TOP1：

招商新玄武G24地块，凭借88.9亿元的总价，荣登单幅地块总价最高榜首。

。

另外，本土房企银城和奥体建设也在此轮土拍中崭露头角，活下去，先有地，才能产粮！

摇号加时赛结果一览

经过两天的竞价，5月22日共有36幅地因触及最高限价，进入摇号“加时赛”，占比达七成以上。成交的15幅地以商住综合地为主，其中最热门的当属主城区新玄武的地标性综合地块G24，该宗土地出让面积达21.45余万平米，起拍总价为71.8亿元，该地块竞争激烈，经过158轮报价“厮杀”，“爆冷”成为最热门地块，最终被招商蛇口以总价88.9亿元拿下，毫无悬念地成为南京本轮土拍最高总价。

在溢价率方面，南京本次土拍整体溢价率18％，最高溢价率地块为迈皋桥G42地块创下的31.9％，其余一些热门地块如南部新城5幅地块，溢价率都控制在30％左右。由于南京严格的“限房价竞地价”政策，土地溢价率早已被计算控制在ZF批准的范围内，想突破也不可能。

从全国情况来看，无锡首轮集中供地平均溢价率为12.39％，重庆则成为交易最火爆的城市，其以38.82％的溢价成为所有城市中的第一。重庆因为大部分地块没有设定最高限价，4月28日，重庆首宗出让地块的溢价率达到54.4％。其后的4宗，溢价率也都在40％以上。当天，招商蛇口以32.5亿元竞得沙坪坝区西永组团的一宗商住楼地块，楼面地价高达129.98％。

溢价率第二阵营是深圳、厦门和杭州，它们的平均溢价率也都在25％以上。南京与之相比，还算控制在更为稳定、健康、合理的范围之内。

与之相比，沈阳、青岛、长春等北方城市的交易相对冷淡。青岛和长春分别以2.14％和3.92％的涨幅垫底。

集中供地：地价不降反涨

本批次土拍揭露一个残酷真相：地价不仅没降，居然还更高了！

比如，南部新城地价暴涨近6千元每平，迈皋桥地价大涨超4千每平，六合地价都冲破万元，坐了近5年正方新城地王宝座的绿地终于易主……

·南部新城：地价暴涨近6千

原先南部新城地王是金基G107地块，即为金基望樾府，2020年1月创下的地价31149元／㎡，本次南部新城G28地块，直接将地价拉升至37137元／㎡，两者价差5988元／㎡！

·迈皋桥：地价大涨超4千

迈皋桥片区原来的地王，锦麟融誉府楼面地价22628元／㎡，而本次拍出的迈皋桥G42地块，成交楼面价26724元／㎡，地价大涨4096元／㎡，并且，这块地凭借31.9％的溢价率，成为本批次中溢价率最高地块！

·板桥：地价小涨780元／㎡

本次板桥G35地块楼面价16233元／㎡，刷新此前宋都（宋都柏悦府：在售均价26780元／㎡）在2019年6月创下的15453元／㎡地王价，地价小涨780元／㎡。另外板桥目前在售的新房锦绣云麓，销许均价为23799元／㎡。凤汇壹品居在售均价21720-22143元／㎡，星叶欢乐城售价22500元／㎡起，相较之下，现成的面包仅白面粉贵几千块钱。

·岱山新城：地价大涨1372元／㎡

岱山新城21745元／㎡的老地王绿城云栖玫瑰园仍然在售，本批次岱山新城G36勇猛刷新地价至23117元／㎡，地价大涨1372元／㎡！

·江宁正方新城：地王宝座让位

江宁正方新城的地王宝座，绿地理想城扎扎实实坐了近5年！2016年绿地以12988元／㎡拿下正方新城宅地，如今正方新城G44地价直接到了13348元／㎡，虽然涨幅仅360元／㎡。

·六合：地价冲破万元大关

六合地价新高，奥体建设本次拿下的六合G59地块，10309元／㎡，一举让六合地价冲破万元大关！此前是保利荣盛合悦在2016年12月创下的9647元／㎡，相比之下本次地价小涨662元／㎡。

·南部新城：地价暴涨近6千

原先南部新城地王是金基G107地块，即为金基望樾府，2020年1月创下的地价31149元／㎡，本次南部新城G28地块，直接将地价拉升至37137元／㎡，两者价差5988元／㎡！

·迈皋桥：地价大涨超4千

迈皋桥片区原来的地王，锦麟融誉府楼面地价22628元／㎡，而本次拍出的迈皋桥G42地块，成交楼面价26724元／㎡，地价大涨4096元／㎡，并且，这块地凭借31.9％的溢价率，成为本批次中溢价率最高地块！

·板桥：地价小涨780元／㎡

本次板桥G35地块楼面价16233元／㎡，刷新此前宋都（宋都柏悦府：在售均价26780元／㎡）在2019年6月创下的15453元／㎡地王价，地价小涨780元／㎡。另外板桥目前在售的新房锦绣云麓，销许均价为23799元／㎡。凤汇壹品居在售均价21720-22143元／㎡，星叶欢乐城售价22500元／㎡起，相较之下，现成的面包仅白面粉贵几千块钱。

·岱山新城：地价大涨1372元／㎡

岱山新城21745元／㎡的老地王绿城云栖玫瑰园仍然在售，本批次岱山新城G36勇猛刷新地价至23117元／㎡，地价大涨1372元／㎡！

·江宁正方新城：地王宝座让位

江宁正方新城的地王宝座，绿地理想城扎扎实实坐了近5年！2016年绿地以12988元／㎡拿下正方新城宅地，如今正方新城G44地价直接到了13348元／㎡，虽然涨幅仅360元／㎡。

·六合：地价冲破万元大关

六合地价新高，奥体建设本次拿下的六合G59地块，10309元／㎡，一举让六合地价冲破万元大关！此前是保利荣盛合悦在2016年12月创下的9647元／㎡，相比之下本次地价小涨662元／㎡。

地价悄然上涨，这个情况不止发生在南京。4月至今，长春、重庆、无锡、广州、杭州、北京等地陆续开始首批集中供地。虽然各地的政策不尽相同，但有一点却是相同的：地价，并不便宜！

重庆的土拍堪称“疯狂”。由于不限地价，参战的开发商杀红了眼，首批出让的46宗地中有22宗成交溢价率超过50％，几乎每一宗优质地块都引来规模房企的激烈竞争，溢价率最高达到130％！

至于广州、杭州、无锡，虽然由于“限地价”，平均溢价率较低，但有竞自持。杭州首日供应的32宗宅地，30宗溢价率超过20％，几乎全部顶着30％的溢价率上限成交，其中24宗进入竞自持环节；无锡首批成交16宗地，仅1宗地未超过最高限价……加上竞自持，其可售楼面价一点都不低。

即便最波澜不惊的长春（集中供应共涉及51宗宅地，最终，成交38宗，流拍2宗，终止挂牌11宗），虽然此次集中出让的土地溢价率较2020年整体有所下调，但平均楼面价却上涨了20％！

全国土地市场分化加剧

今年是执行“双集中”供地政策的第一年，目前来看，各地土地热度分化加剧。从已经实行“两集中”制度的地区看，长三角地区诸多城市土地市场热度依旧较高。该地区不少优质地块受到市场“哄抢”，溢价率较高，新政对地价的打压作用尚不明显。相比之下，青岛等地成交楼面均价和溢价率均有所下降，土地市场热度整体有所回落。

据统计，截至5月16日，在“两集中”供地要求下，南京、杭州、北京、深圳、长春、广州等13城卖地总额已超6600亿元，其中，北京和杭州各揽金超过千亿，南京距离千亿也仅一步之遥。虽然很多地块溢价率过高，被指难有盈利空间，但即便如此，也未能阻止开发商拿地的决心。

受集中供地影响，多个房企土储告急，加之上半年企业现金流较为充裕，房企拍地积极性较高，刺激土地市场热度上涨。但整体来看，由于房企资金量受限，非热点城市土地价格明显稳定。同时，热点城市土地侧调控方向由单纯的“控溢价”向“控地价、控房价”过渡，调控效果初显。

13城“两集中”拍地详情：

长春：4月15日集中供应51幅宅地，最终成交38宗住宅用地，2宗流拍，有11宗终止挂牌，总成交金额约194亿，从溢价率水平来看，整体市场表现比较平淡。

广州：4月26-27日集中供应48幅宅地，最终成交42宗住宅用地，6宗流拍，总成交金额达到了906亿，其中有4宗地块达到最高限制地价进入摇号阶段。

重庆：4月28-29日集中供应46幅宅地，全部成交，其中22幅地成交溢价率超过50％，溢价率最高达到130％。楼面价破万、溢价率高是市场对此次抢地大战最直观的印象。

无锡：4月28日-30日集中供应16幅宅地，全部拍出，其中15幅地块触顶最高限价，10幅地刷新周边成交楼面价，总成交金额255.5亿元。

沈阳：4月30日集中供应22幅宅地，2小时左右全部拍出，总金额高达197.9亿元。

杭州：5月7日-8日集中供应57幅宅地，全部成功出让，总金额1178.21亿。其中41宗地块触及最高价，溢价率超过29％，并有13宗地块竞自持比例超过了20％，最高达到40％；单宗地块最高成交金额为111.61亿元。

北京：5月10日-11日集中供应30幅宅地，最终以1109.71亿元的价格全部成功出让，其中有10宗地块因触及地价全部上限，转入竞高标准商品住宅建设方案投报程序。

福州：5月12日-13日集中供应33幅宅地，其中2幅流拍、1幅终止出让、4幅地采用招投标方式出让，最终26幅地块土拍总价为157.56亿元。

青岛：5月12日-14日集中供应63幅宅地，其中2宗流拍、1宗因触及溢价率上限转为线下竞自持面积，另外60幅地块均为底价成交，成交总金额128.6亿元。

深圳：5月13日集中供应6幅涉宅地地块，成交总金额138.44亿元！

厦门：5月13日集中供应5幅涉宅地地块，成交总金额达190.05亿元！

天津：5月14日-16日集中供应45幅宅地，收金498.6亿元，此前首批次挂牌58宗住宅用地，在土拍正式开始前一天13宗地块因故停牌。45宗地中，17宗底价成交。

南京：5月20日-21日集中供应51幅宅地，全部成功出让，成交总额为992.5亿元，36幅地块触顶，8幅底价成交，整体溢价率18％。

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