台下,12桌居民身着统一服装围坐在一起,热切交流,其乐融融;台上,舞蹈、健身操、小合唱、诗朗诵、模特表演……这是9月16日晚,钻石湾海滨公园上演的一幅欢乐的画面。 甘井子区群众文化品牌陈淑芬透露惊天秘密
调控加码融资难!买房人和房企比比:谁更耗得住陈淑芬透露惊天秘密
为了落实房住不炒、降负债,高层又开会了!财联社等媒体报道,央行、住建部今天召集部分房地产公司于北京面谈。此外,南京前天进一步收紧了土地政策。可见,现在的调控政策越来越严了。从这些苗头看,房企融资越来越难,偿债节点越来越近,土拍难度越来越大……如此一来,房价是不是有了更大的博弈空间?是房企更挺得住,还是购房者更耗得住?相信很快市场就会告诉我们答案。负债红线出炉,房企更难了先说说房企会议。从报道内容看,会议核心内容是“四档管理”和“三道红线”。其中,三大红线则主要涉及三个指标:1、包括剔除预收款后的资产负债率大于70%。2、净负债率大于100%。3、现金短债比小于1倍。这三个指标比较专业,简单说就是监管部门给房企设了三个负债指标,后续会成为监测房企经营的重要内容。从目前看,已经有56家房企踩了三条红线,包括绿地、金融街等知名房企。最近10几年房地产发展之猛,房企扩张之快,一个很重要的原因就是各大房企使出浑身解数玩高负债、高周转、高杠杆。本来只有几个亿的自有资本,硬是敢通过举债、加杠杆去撬动几十亿的项目。这种操作在以前的环境中没有大问题,只要回款跟得上,资金链就不会断。不过在当下的环境中,高负债已经不再适合。四档管理则包括以下几种模式:红色档:三条红线全中招,接下来不得增加有息负债。橙色档:踩到两条红线,有息负债规模年增速不得超过5%。黄色档:只有一条红线超出阈值,有息负债规模年增速不得超过10%。绿色档:即便全部指标都及格,有息负债规模年增速也不得超过15%。简单说,如果一家房企三项指标都超了,就属于财务健康状况很糟糕的类型,不能新增有息负债再去市场上借钱了;如果有房企两项指标超标,说明财务健康状况堪忧,负债年增速不能超过5%;如果房企有一项指标超标,则负债年增速不得超过10%;即使房企负债一个都没有超标,年负债增速也不能超过15%。从以上会议内容可以看出,这次的政策信号很明确,就是控制负债,降低杠杆。毕竟现在连一些全国Top30的千亿房企都长期高负债,资金短缺导致项目长期停工,买房者无法入住,造成了很大的负面影响。如果被债务压得堵不上窟窿的房企再增加的话,房地产的维稳工作恐怕就要让地方政府和银行操碎心了。今年下半年是房企债券融资偿还的高峰期,行业的融资规模已经很高了。中房研协数据显示,今年下半年房企境内外融资债券到期规模约为5588亿元,同比增长58%。中原地产研究中心统计的数据显示,年内总计142笔美元债融资中,44笔融资成本超过10%。站长看来,眼下的降负债政策对房企本身意义重大,后续房企也需要积极建立此类四档管理模式,融资部门、投资部门和营销部门需要密切配合,避免触碰监管红线。眼下资金链对于房企来说形同命脉,可是新债难借,旧账难还,怎么办?剩下的路基本就只有一条,那就是抓紧卖房回款。因此部分房企可能降价促销,以快速回笼资金降低负债,特别是中小企业,这对于消费者来说是利好。有购房需求的,接下来不妨多去不同的售房部转转,多加几个置业顾问的微信,多留一些电话号码,也许以后能收到惊喜。南京政策收紧,给土拍降温说完了房企开会,再聊一下南京土地出让政策收紧的事。8月18日,南京发布今年第九号土地出让公告,进一步收紧住宅用地出让,从调整竞价成交方式、开发资质要求、竞买资金要求、竞买资金审查、限制竞买地块数量五个方面加强土地市场调控。1、要求报名参与住宅(商住)用地的竞买人应具备房地产三级及以上开发资质(不含暂定资质),提高住宅(商住)用地竞买保证金比例,由以前的出让起始价的20%调整为20%-80%,热点区域不低于50%,并要求一个月内付清全部土地成交价款。站长解读:这一条对企业的资金要求还是很严格的,尤其是在当前情况下,一般城市的保证金比例是20%,南京这次要求热点区域不低于50%,这就需要很有资金实力的企业才能参与。本来今年受到疫情影响,很多中小房企资金链就非常紧张,眼下又大幅提高了买地门槛,预计中小房企的生存空间将进一步缩小。2、涉宅地块达到最高限价后,将不再竞争人才房面积,改为通过现场摇号方式确定竞得人,同时提高对竞买资金的要求,限制竞买数量。站长解读:这次最大的亮点是触及限价后停止竞价,改为现场摇号确定竞得人。摇号是有一定随机性的,这样一来以后在南京想要拿地,不仅要有实力,还要有运气。近几个月以来,南京房地产调控政策不断加码,先是6月土地“双限”政策出台,7月楼市调控新政限制房地产投资,保障刚需供应。从效果看,这些调控都不太理想。特别是7月10日首批“双限”地块竞拍,南京土地市场依然热度不减,当天出让的7宗地共吸引了50余家企业参与,合计吸金135.2亿元,其中5宗地块触顶最高限价,溢价率高达20%。而且今年以来,作为长三角热点城市,南京土地市场的热度仅次于杭州、上海。中原地产8月17日发布的数据显示,截至8月17日,南京市土地出让金已经突破千亿,达到1287亿元,同比大幅增长38.47%,位列全国城市中第五名。站长看来,南京这次又加码了土地政策,进一步调整土地出让方式,政策不断收紧,主要是为了进一步对南京土地市场降温,抑制开发商炒地,以便稳地价、稳预期、稳房价。南京土地市场的这个最新公告,为其他地方提供了稳定地价的政策样本,未来不排除其他城市推出类似政策。
站 长 说
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