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8月LPR报价与上月持平:5年期以上4.65%!你的房贷改了么鳖甲胶

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中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年8月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

LPR报价连续5个月无变化。

随着LPR报价的公布，估计大部分人又陷入了存量商业贷款利率到底要不要转浮动的纠结！

变还是不变，且机会只有一次。

不少购房者们就对固定还款利率，还是LPR定价利率哪个成本更低而犹豫不决。

调整后的LPR，到底怎么计算？

分为以下两种情况：

保持原合同，选择固定利率：无论LPR如何变化，都和你没什么关系，如果客户经理要你转换，你只需要表明态度，要求执行原合同即可，你的房贷利率只有在央行调整基准利率时才会有变化，否则，每年房贷还款金额不会有什么变化。

以年周期转换为LPR：转换有两个时间点，一是每年的1月份，二是你与银行签约的合同月份。LPR是每月都变化，但房贷利率基本是一年一变，那么每年执行的是哪个LPR标准呢？

如果你是每年1月1日变更，参考的是去年12月份LPR标准，例如2019年12月份的LPR是4.8%，那么从2020年1月1号开始，将会执行4.8%+基点的利率。

如果你选择在你签合同月份进行转换，比如你在2019年6月份和银行签订贷款合同，那么就是每年6月份变动LPR，参考的同样是上个月份标准，也就是5月份LPR数值。

除了LPR，还有另外一个因素“基点”，简单理解就是对LPR一个修正，基点数可正可负，比如我之前固定利率享受的是7折优惠，那么转换后执行LPR同样要享受之前优惠，否则就亏了。又比如，我之前贷款是在基准利率上浮10%，那么转换为LPR，基点数要在此基础上做修正。基点=房贷执行利率-LPR，基点数一旦确定，今后就不再改变。

房贷利率=LPR＋基点(可为负值)

举个例子，老张当年买房时，基准利率为4.9%，房贷上浮10%，转换前的贷款利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。按照央行规定，在个人房贷转换期间均锚定2019年12月的LPR，即5年期以上LPR为4.8%。

选择为LPR模式，那么基点数值为5.39%-4.8%=0.59%。

未来，老张房贷利率=(前一年12月LPR值)+0.59%。

到底该不该转LPR取决于未来LPR走势

选择哪种利率更合适，其实要看LPR未来走势，如果你判断未来LPR利率会持续下降，那么选择LPR显然会更划算。如果你判断未来LPR会不断走高，房贷利率会只增不减，不低于目前央行基准利率，那么你可以继续保持现有的固定利率。

很多专家分析，目前LPR处于下行时期，5年期以上贷款利率已经从最初4.80%已经降至4.65%了。结合未来的经济形势，未来LPR还会有可能进一步下调。在当前时期，选择LPR定价方式会减少房贷成本。

但是我们一般房贷都是十年以上，未来也不排除经济一旦向好，房地产持续火热，通胀压力增大，LPR还是会大概率上升的可能性。因此，从长远来看，选择LPR并不一定就是划算。

具体问题具体分析，比如小陈2015年在沈阳买的房子，当年房地产市场不景气，银行给利率折扣比较高，给了8折优惠，按照央行基准利率4.9%算下来小陈房贷利率是3.92%，如果转换为LPR，按照去年12月份LPR来计算，转换后2020年就是3.82%。

小陈夫妻俩都是公务员，工作比较稳定，每个月房贷占比并不高，其实选择固定利率会更好些。因为本身之前给的利率优惠比较多，再加上还款压力不大，选择固定利率，一个是省心，另外也会消除未来LPR大幅度上涨的风险。

但是如果换成晚两年买房的小张，情况可能就不一样了。当年房贷利率普遍上浮，银行给小张的房贷利率是5.8%，另外，小张做的是对外贸易的工作，每年收入很不稳定，和大环境关联程度高。

那小张选择LPR会更合适有一些。一方面在利率下行阶段能够少交点房款，另一方面在经济向好的年份，自己的收入也会大幅增加，抵消掉未来LPR上涨带来的压力。

总结一下，如果是银行给的贷款利率优惠不大，或者房贷利率上浮的客户，并且还款周期短，有可能会提前还款，建议选择将固定利率转LPR浮动利率。如果还款周期比较长，在20年以上，同时银行给到了超过9折优惠，建议继续保持固定利率。

基于以上原则并结合自身情况，LPR该转还是不该转，可以再合计一下了。

综合自：央行网站、腾讯

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