深圳中原研究中心-楼市一周报(2020年第48周) 上周七项目获批，七项目入市。 上周新房住宅共成交1404套，环比下降8.8%；面积共计139313平，环比下降8.7%。 本周经理人指数为64.60%；上周深圳中原陈奕迅2015演唱会

史上最严调控后,房价跌了么?楼市冷了么?没有!陈奕迅2015演唱会

7月，全国多个城市连续发布新政调控楼市，包含深圳、杭州、宁波、东莞，其中深圳的“715新政”最严厉，堪称“史上最严楼市调控”。政策发布后，人们都急着看效果如何？有人看到“走到半路失去了购房资格”“业主降价400万大甩卖”这样的新闻，不禁哀叹：深圳楼市真的凉了。但也有类似“豪宅业主加价200万成交”“网红新盘预约认筹大塞车”的消息在朋友圈刷屏，让另一些人对“深圳永远涨”的口号愈发信心满满。但以个例说话是不可取的，还是要用数据说话，看城市整体的供应量、成交量、成交均价。【1】深圳作为7月调控大军中力度最强的，715新政后一个月内，深圳楼市发生了怎样的变化呢？新房方面，715新政后一周销售面积短暂下跌，随后逐渐回升，调控满整月时，销售面积基本与调控前持平。图：深圳新建住宅供应、成交周度走势图（6.1-8.16） 价格方面，7月新房均价环比下跌了0.02%。看起来价格是跌了，但是不要忘记，深圳内部房价存在巨大分化，年初热议深圳房价飞涨的时候，也只有西部几个区是真的涨了；此外，深圳还存在大量豪宅产品影响均价。平均下跌的这0.02%，实在是不够看。图：深圳2020年1-7月新建住宅均价环比变化 数据来源：CREIS中指数据“深圳永远涨”这个口号是不成立了，但“深圳楼市不会凉”是确定的。为什么调控后销量仅短暂减少了一周后迅速回弹？因为，虽然3年社保+落户的门槛赶走了一批人，但现实结果也不过是，从4000人抢500套房，变成了3000人抢500套房罢了，深圳楼市仍处于供求不平衡当中。更别提就在调控下一周，深圳还有大批新房入市，直接带动成交量上涨。二手房方面，住宅成交趋势也差不多，有个短暂的成交下降，大家都想稍等一下看看市场行情。随后，较强的购房需求继续占据上风、拉动成交。图：深圳二手住宅成交量周度走势图（6.1-8.16） 深圳7月二手住宅均价环比上涨0.40%，不符合购房者预期，但符合市场正常走势。与6月涨幅对比，明显少了1个百分点。图：深圳2020年1-7月二手住宅均价环比变化 数据来源：CREIS中指数据这也说明了一点，调控不是“特效药”，打下去立竿见影，房价立刻由涨转跌。【2】杭州新房方面，7月中下旬成交量逐渐减少，直到8月成交才出现反弹。原因很简单，杭州新政中有这么一条“一户家庭同时只能参加一个新房项目摇号”。图：杭州新建住宅供应、成交周度走势图（6.1-8.16） 价格环比上涨0.96%，与6月基本持平。图：杭州2020年1-7月新建住宅均价环比变化 数据来源：CREIS中指数据注：杭州数据含萧山、余杭二手房方面，成交小幅度下跌后快速回升，并持续保持高成交量。有两个原因，一是新房二手房之间价差缩小了；二是新房限定“一户一次一项目”、摇号难度增加，就有部分购房者转向了买二手房。图：杭州二手住宅成交量周度走势图（6.1-8.16） 价格上，7月杭州二手住宅均价环比下跌0.12%，为进入2020年后的首次下跌，新政对二手房价格产生一定影响。图：杭州2020年1-7月二手住宅均价环比变化 数据来源：CREIS中指数据注：杭州数据含萧山、余杭【3】宁波新房销量方面，受6月底多个项目集中开盘影响，7月第一周宁波商品住宅成交面积大幅增加；宁波7.6和7.22新政出台后首周，新建住宅成交面积均有所下降，但在市场需求的强支撑下，很快回升并稳定。图：宁波新建住宅成交量周度走势图（6.1-8.16） 价格方面，7月宁波有多个高价项目集中入市，同时，短期内市场情绪仍然很高，所以宁波新房的价格并未因新政出台立刻回落，反而涨幅较6月扩大0.5个百分点。但因为宁波调控涉及“限购”，且成交量实际上是微微减少的，所以预计8月价格涨幅将有所收窄。图：宁波2020年1-7月新建住宅均价环比变化 数据来源：CREIS中指数据【4】东莞曾靠着一个房价榜单超高涨幅赚足眼球的东莞，求生欲极强的跟着深圳大哥调控了两次。但政策力度也就一般般，限价3个月涨幅不超过10%的操作实在是“限了个寂寞”……7.2政策发布后，成交量下跌，但是两周后又回到高位；随后发布7.25新政，二手房交易需1年社保，仍然是一个没什么力度的政策，所以一周后成交量迅速重回高位。图：东莞新建住宅成交量周度走势图（6.1-8.16） 价格来看，7月东莞均价环比上涨1.54%，涨幅较6月扩大近1个百分点，短期内受政策影响较小，预计8月价格涨幅可能有所收窄，但是转涨为跌几乎是不可能了。图：东莞2020年1-7月新建住宅均价环比变化 数据来源：CREIS中指数据【5】数据展现最真实的楼市，7月调控的4个热点城市，并没有出现想象中的，房价大幅下跌、楼市由热转冷。虽然只是几个城市调控后的走势，但从中我们可以总结出几个共通的买房道理。一是，强大的购房需求才是稳稳支撑楼市的动力。为什么一直劝大家选择一二线购房置业，有房票赶快买，没房票创造机会也要买？因为，现在与你抢房的人越多，以后你打算卖房的时候，就越不担心没人接盘。政策调控短期可以为楼市降温，长期可以达到调控效果让价格微调或降低，但调控始终影响不了需求。7月调控的4个城市，成交量在新政1~2周内快速回升，正说明了这一点。二是，比起“房住不炒”，更该被购房者熟知的是“三稳”——稳房价、稳地价、稳预期。今年的大背景不要忘了，经济遭遇重创。而我国有拉动经济三驾马车：出口、投资、消费。投资一项中，房地产行业占据很大比重。下图可以看到，房地产投资增速在上半年就率先转正了，甚至撑起经济增量的半壁江山，妥妥的班级学霸。

所以，对待房地产，打压是不可能的，只会在楼市过热的时候，给浇点水降降温。让房价别飘的太厉害，持平、微涨、微跌都可以，但是大幅度波动绝对不行。出现“过热”现象也不行，比如深圳某豪宅炒作“三开三售罄”、杭州某项目6万人抢900多套房子。三是，楼市调控并非“特效药”，不会立竿见影。政策发布后一周左右，市场会短暂冷却，因为买卖双方都需要看看形势；但一周过后，该存在的需求仍然存在，该进行的交易继续进行。4个城市中，仅有深圳新房下跌0.02%，杭州二手房下跌0.12%。这个跌幅和之前的涨幅比起来实在是小的可怜。宁波和东莞甚至调控后，还价格上涨超1%。是调控没用吗？不是。原因在于，影响销量、价格的因素太多了，调控仅仅是其中一个方面而已。供应量增减、高价盘入市、市场心态、新房二手价差、二手房业主报价等等，多种多样的因素都将直接作用在房价上。想要彻底稳定市场，不能急于求成，必须长久坚持调控。

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