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多家房企中期毛利率下滑，“白银时代”房企路在何方？饶敏丽

与各大行业相比，房地产的盈利优势已日渐消散。

8月份以来，主要上市房企相继披露了2020年上半年的业绩情况。一方面，相较于2018年，房地产企业的规模增速已大幅放缓；另一方面，房企们的盈利能力也面临着下行压力，毛利率、净利率均呈现出下滑的趋势。

克而瑞分析指出，2017年之后，土地市场价格上升，房企普遍面临较高的土地成本，各地历史地王进入结算期是导致利润率下降的主要原因之一。而综合头部房企负责人在业绩会上的言论来看，这轮毛利下滑仍会持续。

行业毛利下滑至29.8%

据中达研究数据显示，2020年中期，上市房企平均毛利率由2019年中期的32.4%下降2.6个百分点至29.8%，平均归母净利率下降2.4个百分点至12.8%。

在已披露中期报的147家上市房企中，112家上市房企上半年毛利率处于同比下滑态势，仅有不足三分之一的房企同比增长。

这其中，部分房企的毛利率相较于去年同期近乎腰斩。例如，建发国际集团的毛利率从2019年上半年的40.62%，下滑至本报告期的21.89%。招商蛇口的毛利率从2019年上半年的37.88%下滑至本报告期的23.85%。

至于毛利率下滑的原因，部分房企高管在业绩发布会上表示，目前地价不断提高，房地比一直在降，毛利率一路走低是定势。其中，新力控股首席财务官许进业表示，“土地市场的价格不断上涨，政府限价，整个房地产行业毛利率是下降的，新力也是一样，过去33%，今年30%，未来预计毛利率会降一些，把握好拿地节奏，确保在土地市场过热的时候放缓一下，在好的时机拿地。”

在影响毛利率的因素中，地价是首当其冲的问题。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，过去几年购地成本总体是比较高的，而这两年各地其实还是有很多限价的政策，这客观上也会使得毛利率等数据相对下降。

据克而瑞数据显示2016年—2018年，全国300城土地成交楼板呈现出持续上升的趋势，分别为1888元/平方米、2152元/平方米、2095元/平方米，其中2017年楼板价相对较高。与此同时，近两年，“房住不炒”、“三稳”、“五限”等调控措施一直持续。2019年房地产市场整年调控政策次数更是达到620次，与2018年450次调控相比，调控次数多出70余次。

严跃进表示，毛利率下降的现象，一方面是行业发展的必然，高暴利的时代已经过去，尤其是在控地价和稳房价的大背景下，单纯依赖地价上涨等来获取暴利的空间在减少。另一方面，和今年疫情下的各类冲击是有关的，各地库存压力增加，必然需要降价促销，同时各类营销开支等也增大，这也会使得此类房企的毛利率等出现下降。

未来或将持续下行

在整个行业的毛利率处于下行趋势的同时，部分房企依然可以保持毛利率增长。据Wind统计数据显示，2020年上半年，沪深港股147家上市房企中，有35家房企的毛利率同比有所增长。

具体来看，荣盛发展、雅居乐、龙光集团等房企的毛利率实现了增长。其中，荣盛发展2019年毛利率达30.44%，同比提升0.86个百分点；雅居乐2019年毛利率为30.3%，同比提升4.1个百分点；龙光集团的毛利率为35.2%，比上年同期的34.8%有所上升。

至于上涨的原因，部分房企在业绩会上表示，利润率高的项目于本报告期结算，以及重仓的区域房价上涨，是推高毛利率的重要原因。

雅居乐集团控股有限公司董事会主席陈卓林在业绩会上表示，“海南现在的发展势头良好，国家一直很重视，这对于地产行业，尤其是房企是有利的。” 一般而言，房企2020中期的结算来自原2017年—2018年的货值，而据公开资料，2017年，海南为雅居乐贡献了超200亿元的销售额，而当年雅居乐总销售额为783.38亿元；2018年，受海南全域限购政策影响，海南的销售额降到100亿元。不过，雅居乐副总裁潘智勇曾表示,海南项目的毛利率很高,达到58%。海南项目对雅居乐的毛利率贡献可见一斑。

除此以外，中原地产分析师卢文曦表示，上半年房企转变经营方式，采用转让、并购等举措也有利于毛利率上涨。同时，房企减少拿地、融资成本低都是毛利率上涨的重要因素。

对于未来毛利率长期走势，有业内人士分析，从中长期来看，由于近年地价上涨幅度大于售价，叠加人力成本等，开发商结算毛利率仍将承压。万科财务负责人韩慧华在业绩会上表示：“对于整个行业来说，毛利率下降是一个长期的趋势，我们目前的销售毛利率比我们现在已经结转的毛利率是相对更低的，我们预计到年底还有一个小幅的回落。”

碧桂园首席财务官伍碧君在业绩会表示，“利润率下降是行业趋势，未来能够维持25%的毛利率已是不错成绩。”

事实上，房企为减缓毛利率下降，做出了一系列举措，如多元化拿地。如旭辉在上半年拿下的土储中，有约四成是通过多元化拿地获取的。旭辉控股董事局主席林中在业绩会上表示，“未来，旭辉将加强多元化的拿地能力，包括商业拿地、教育拿地、旧改等，进一步降低土地溢价，实现多元化拿地和招拍挂四六开，来提升我们的毛利和净利。”

严跃进亦表示，未来，企业要想获得盈利，实现毛利率增长，要改变传统的运营模式。

在行业整体增速趋势放缓的趋势下，房企在拿地、融资等方面的成本压力仍然持续，这对于房企的精细化管理提出了更高的要求，如何提升成本管控能力、提升盈利能力，实现精细管理转型，成为房企可持续发展的一项重任。

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