与鄞州合并,能拯救高新区房价吗?

  • 2020-09-25
  • John Dowson

11月2日,上海市发展改革委批复《沪嘉高速-嘉闵高架联络线新建工程项目建议书》(沪发改城〔2020〕62号)。沪嘉高速-嘉闵高架联络线新建工程立项完成。 具体设计以工程设计方案为准 沪嘉迷羊漫画

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自2016年以来,我们看到的宁波楼市就一个字可以概括——火。房价四年翻了一番,有些板块甚至涨了三倍,仍然是一房难求。

但就在如此强劲的大背景下,宁波仍然有些板块、有些品类的房产走得不够理想,包括老司机在内的许多人都觉得难以理解,我将其称之为“宁波楼市的未解之谜”。

今天聊聊第一个、也是最为难以理解的——高新区的房价。

在上一轮牛市中,高新区可是很风光的,今天火爆的东部新城,那时候的影响力还不那么大,虽然嘉里已经拍出了地王。让老司机印象深刻的,是一位同行曾兴高采烈的跟我说,他抢到了一套金地东御的房子。

跟今天的抢房客一样,他认为抢到就是赚到了。

当然,从今天来看,他确实赚到了,只不过没有其他板块赚得多。

据宁波住房交易信息网统计的数据,高新区目前在售的住宅楼盘有二个,包括颇具号召力的万科。与此同时,高新区三万出头的价格,不仅远低于东部新城,甚至已经与庄市不相上下,五乡、下应的楼盘,价格也已经在赶超高新区了,并且仿佛卖得更好。

一个曾经高光的、毗邻东部新城的板块,有城市向东的大框架,有甬江科创大走廊的大题材,为什么就火不起来呢?

老司机曾多次试图解读高新区楼市的低迷,迄今为止也没办法完全说服自己,包括如下几个方面:

1.高新区的开发断档,没有连续的爆点,热度上不来。

去年之前,高新区一直就一家开发商在唱独角戏,糟糕的是,这家开发商是初涉宁波楼市,对首期开盘的期望偏高,导致第一把火没有旺起来,这为后续温吞的推盘奠定了基调。

好的开始是成功的一半,这句话是有道理的,特别是新开发商首开。

我们看到,许多持续开发的板块,总是推地、推盘不断,持续创造热点。后来的楼盘为前面的楼盘抬轿,前面的楼盘为后来的楼盘引流。虽然存在竞争,但互相借力把板块做起来仍是第一的。

比如前两年的方桥,今年的慈城。

高新区的楼盘没对手,不仅仅是种寂寞,也是一种悲哀。

2.高新区在东部新城的阴影中,出现“灯下黑”。

配角很难做,许多配角做到最后总是满腹哀怨。的确,在东新炫目的光彩之下,高新区可能是被忽略了,对于域外客户来说,买东新的目标很明确——买新的市中心;但买高新是买什么?好像逻辑并不清晰。

就两个板块的从客户流向来说,也只会是高新区客户溢出到东新,而没有东新的客户溢出到高新区来。

3.高新区自身“产”“城”布局冲突,致使城市界面不完整,宜居性受到影响。

高新区楼盘少,与可开发土地少是分不开的。迄今为止,高新区还保留了不少工业厂房,比如凌云路两侧。如果把城市的街道比喻成一条河流,沿岸布置了住区、商业和市政公建,那么如果有厂房穿插其中,无疑相当于河流在这里断掉了。

整个河流的生态都会受到影响。

现在许多地方都在提产城,如果是第三产业,主要是办公,与住区是互有裨益的;但如果是厂房,怎么与住区有机结合,仍然是个难题。

4.高新区资源有限,城市建设没有大动作。

虽然高新区属于鄞州,但它是由市里派出机关来独立管理和运作的,因此鄞州也不关心,这就像以前的东钱湖一样。

这种架构保证了高新区的灵活性,但也对高新区的城市建设构成了制约。相比之下,高新区财力资源远不如鄞州,鄞州可以快速的把南部商务区搞起来,可以把东部新城搞起来(汇全市之力),但高新区缺乏这个实力。

所以高新区其实没太多故事可以讲,没有大项目入住,没有大工程上马,主要是依靠市里来分发资源。

镇海新城以东的贵泗板块也颇为类似,由于不属于镇海管理,镇海也没动力把资源放在东面来,而是一门心思往西拓展,改造工业区,对接九龙湖去了。

谁愿意去干这么麻烦的事,机制才是根源。

最近坊间在传,高新区要交由鄞州来统一管理,老司机不知道这是不是谣言。裁撤兼并机构,历来都不是一件容易的事,但长远来看是大势所趋。

由于历史原因,各地都设置了不少派出机构,这些机构发挥了积极作用,但也带来了条块分割。近期,这些机构都出现了整合趋势,如东钱湖的领导由鄞州的领导担任,临空示范区的领导由海曙的领导担任。

或许高新区也会走这条路,放到鄞州这个大池子里来,那么原来的许多制约高新区发展的因素,也就迎刃而解了。

你支持吗?

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本文源自微信公众号:房产老司机

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