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新一轮楼市调控狂打“补丁” 房价将会有哪些变化?吉林省工业技师学院

如今，距离始于2016年9.30的楼市调控潮过去已有四年时间。楼市发展至今，持续分化。过去流行于房地产市场的“三五年一轮全国楼市普涨”，直接失效。只有局部城市和区域供不应求，房价上涨的动力持续存在……

调控四周年 全国房价总体稳定上涨

2016年的9月30日，对于当时火热的楼市来说是一个分水岭。9月30日，北京市政府发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，包括二套房首付提高至50%等，吹响了新一轮房地产调控的集结号。

之后，9天内，天津、苏州、成都、郑州、济南、无锡、合肥、武汉、广州、深圳、南宁、南京、厦门、珠海、东莞、惠州、福州、佛山等城市相继发布楼市新政。

在频繁的调控政策轰炸下，房地产市场进入了漫长的调控周期，这些城市也进入了限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”时代。

这一轮调控的效果显而易见，过去流行于房地产市场的“三五年一轮全国楼市普涨”，直接失效。

全国楼市分化日益明显，个别城市的房价上涨新闻格外耸动，例如2018年的苏州以及2019年的深圳，房价一路上扬。

此外，还有一些非热点城市，涨幅也很惊人，例如南通、银川、徐州、呼和浩特等。

其中，根据中房智库的数据， 4年来新房房价累计涨幅靠前的包括西安、徐州、三亚、成都、呼和浩特等。

但也有一些城市房价滞涨，以北方城市为代表，例如天津房价连跌四年。

郑州作为河南的单核省会，房价也是一跌再跌！河南房企掌门人甚至在闭门会上呼吁，要稳地产，不带头降价。

如今，全国楼市继续分化，只有局部城市和区域继续供不应求，房价上涨的动力持续存在。

而这类房价上涨的区域，必定存在相同的特质，首先人口源源不断涌入，供地却持续短缺；其次，有资金和技术红利作强有力的支撑，城市在不断发展。

因此，我们看到，在疫情结束后，也是长三角以及珠三角这两个板块的楼市率先恢复了元气，尤其是深圳、杭州，也带动了周边城市房价上涨的狂潮。

本轮调控仍在继续 又一城突发楼市新政

如今，在热点城市，房价上涨明显，“打新”屡见不鲜，万人摇时有发生，刚需族在投资客的冲击下，很难进入市场。全国楼市继续分化，这也意味着楼市调控仍将继续。

9月23日，长春楼市调控再度升级，长春市人民政府官网发布《长春市人民政府办公厅关于落实城市主体责任，进一步加强房地产市场调控的通知》，提出了加强宅地供应管理、加强限贷调控、发展住房租赁市场等调控举措。

对于新政出台的背景，《通知》称，近期，在国家统计局公布的价格指数中，长春市商品住房价格指数有增长趋势，为进一步严格落实党中央、国务院关于房地产市场调控工作决策部署，依据“一城一策”方案，长春市制定出台本次调控政策。

根据9月14日国家统计局公布的数据来看，长春市近3个月新建住房价格连续上涨，同比涨幅均超7%。

值得注意的是，在8月26日住建部于北京召开的房地产工作会议，长春就被点名参加，如今，长春新政被视为对高层的回应。

也不止长春，在7.24座谈会以及8.26房地产工作会商会中，被叫去的16个城市，需要对楼市进行调控的，差不多都出了政策。只是，一些城市的调控力度显然不够，还在反复打补丁。

根据中原地产统计的数据，从7月开始，已有超过24城发布了超过30次收紧调控政策，调控主要涉及长三角及珠三角地带的房价涨幅过快城市，其中，深圳、杭州、长春等城市多次发布调控政策。

在中原地产首席分析师张大伟看来，万人摇是出现本轮升级调控的主要原因，杭州、深圳、南京、成都等许多城市由于一二手房惊人的倒挂差价，导致部分新房出现了明显的套利空间，也导致这些城市的炒房客沉迷“打新”无法自拔，大量的假离婚、假落户、假人才层出不穷，楼市热度居高不下，并多次占领热搜，这才引发了干预。

因此，从调控的城市来看，大部分都是被点名要求对楼市进行干预的，才不得不收紧政策。有的城市一开始出台的政策宛如“蜻蜓点水”不痛不痒，又一次触发调控，大招被逼到了第二次才执行。

因此，张大伟甚至预测，从调控政策趋势看，预计超过30城市将发布调控政策。

关门同时不忘开窗 “端水大师”级“补丁”层出不穷

这一轮调控，可以说是自上而下实行的。虽然是“一城一策”，但在行政干预上，还是有很多共通之点的。

首先很多城市都提出了要加大住宅用地供应，包括深圳、杭州、东莞以及长春等，满足住宅用地的供应，从源头解决问题。

其次，不少城市也将目光放到了婚票市场，严厉打击“假离婚”买房，增加对离异家庭购房套数的限制，例如深圳、南京、无锡等，深圳甚至为此建立了婚姻信息查询机制，向商业银行提供贷款者婚姻状况信息，完善个人住房贷款管理。

同样，还有的城市也发布政策，围堵户籍炒房，例如深圳及杭州，杭州最新规定老年父母投靠落户满3年才有购房资格。

此外，在限售方面，深圳、东莞、杭州、宁波、常州等城市则不约而同提高了限售门槛。深圳、沈阳、无锡、常州、长春等城市相继提高了二套房首付成数。

契税方面，深圳、沈阳、无锡等城市的增值税免征期，从2年调整至5年。

不过，调控同时，各地的人才新政也不断涌出，落户门槛一降再降，调控的“限”与落户的“放”也考验着地方的调控智慧。

此外，不少城市在打击投资客的同时，也保障了刚需一族的购房需求。例如杭州、深圳、宁波就规定热点楼盘需向无房家庭倾斜。其中杭州规定要倾斜80%，30岁以上的单身无房户，以及离异满3年的单身无房户均被纳入了无房家庭。

因此，杭州被誉为“端水大师”，在向投机客关门的同时，也不忘了向无房刚需户开窗。而深圳复婚或再婚将按照现在家庭房产套数计算，只要现在家庭符合深圳购房资格就可以买房，同样被视为开了个口子。

因此，两地楼市无房户的蓄水池越来越大，“打新”现象依然存在。

总结来看，与过去楼市周期性回升的大涨所不同的是，疫情过后，楼市供需失衡，需求旺盛的仅仅存在于少数城市，尤其是那些一二手房价格倒挂明显的城市。

综观最近的调控政策虽然十分精准，但普遍力度不够，更加着重于在供给侧发力，加大供应去迎合需求放量，从而实现楼市的高位运行。

最后，简一老师只想说一句话，调控是为了天长地久，明白了，你对楼市就有了新的领悟。

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