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广州楼市：下半年买房，这类房产聪明人都避开围城 电影

我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：你好广叔，我想在广州投资一套总价500左右的房产，有房票，我看过凯德双桥8号，鱼珠的五矿招商鹭山府，南沙的灵山岛，黄埔科学城的一些盘，想听听广叔的意见，或者有没有什么推荐，非常感谢！

回答：你好。凯德双桥8号在荔湾大坦沙，鹅潭湾规划是一个圆圆的大饼，还不知道什么时候掉下来，遥遥无期，超级缓慢；招商鹭山府公开宣传说是双地铁，还是江景房，但两个地铁口也都不近。虽然从距离最近的鱼珠地铁站到楼盘入口，直线距离不到700米，实际上人走出地铁站，还要七拐八弯，穿过一排城中村建筑，再穿过几段高速立交桥，然后走过长长的一段绿地，才会到达售楼处门口。南沙灵山岛算南沙比较有价值的区域吧。黄埔科学城一直有推荐。

总价500左右，可参考选筹：板块及楼盘详见内部分享。

提问：广叔您好，我有弹药大概180W，收入大概50W一年。有一套房，还在还贷，每月5500。现在想买一套房，纯投资，好卖好租即可。7成首付的话，可以接受大概250W的房子。不知道有什么推荐没有？我住花都，感觉花都的房子涨价太慢，所以不想再买花都了

回答：你好。花都、从化坑多肉少，因其供应大，通勤距离远，刚需根本看不上。250w左右参见：广州投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：广叔你好，我在广州新塘凤凰城凤仪苑有155方的复式无电梯的洋房，中介说市价230万，目前闲置抵押银行200万做生意周转金用，凤凰城有1套300方独幢别墅，房贷还有350万左右，有人出价1200万。提问：目前生意亏损，还欠银行400万经营贷款，房贷350万，可否卖掉凤仪的复式和别墅，还了银行的钱，去萝岗买房，小孩在萝岗读书。转换跑道，置业萝岗。

回答：你好。凤凰城超级大盘，没有地铁，常年抛盘，价格也是易横难涨，刚需要来这里买房通勤是相当不方便的，因此可以出手。萝岗潜力要大很多，可以考虑。

提问：你好广叔，广州天河南二路六运六街的房子值得投资吗？楼龄有点旧是92年的，单价在4万多带学位，称得上是老破小了。目前担心的是房子还没供完就变成危房了怎么办？如果拆迁还好，万一不拆迁会不会就砸在手里了呢？投资房产需要注意什么？

回答：你好，买房投资不要赌，每笔都是上百万的资金，既然知道这种老破小风险高，就不要往坑里跳。一般来说，现在投资房地产只有长线投资才能始终立于不败之地；而短线投资房地产，有时会受到经济衰退的影响而导致全线崩溃。但根据风险与收益对称的原理，在可能获取较高收益的同时也面临较大的风险。如果完全用自有资金买房，若房屋不能及时变现，投入的资金就会被套牢。房产投资成本比较高，投资收益要经过较长时间的检验，不应草率行事。

提问：你好广叔，去年到今年，我一直在看二手房，主要是想买给父母住（现有一套老黄埔自住）。也关注了一些房产博主，我有一个可能有点奇怪的疑问:为什么大家在找二手房的时候很少提及单位的房改房呢？我觉得房改房公摊小、户型合理、物业都是公家的很负责，还有些加装了电梯，以质量来说，比很多开发商的都强吧。除了旧点好像没有什么不好啊？

回答：你好，房改房的质量还真不错，您说对了，房改房最大的问题在于楼龄，以及生活环境，毕竟都是楼梯楼，几乎无小区，几乎没有生活品质而言所以，我们的年轻人，都是追求：电梯花园社区、好物业、好园林，在产品上能追求板式就不要塔式，能2梯4户，就不要3梯8户，这才是消费者的思路和逻辑

提问：广叔你好，惠州大亚湾的房子值得投资吗？现在40多手上存了几十万，中介推荐大亚湾，想养老加升值，不知可不可以？

回答：你好，买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉。土豪随意。买惠州最大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。惠州横盘的时间会很久，属于慢牛，未来发展不确定性太大。想自住可以买，投资不看好。

房价上涨的内生动力，在于人口和产业的支撑。旅游城市的产业人口是很少的，而且大部分在当地都是基层服务业，基层服务是没有高薪的，自然也没法拉动房价上涨。旅游城市容易产生泡沫的原因，就是一波一手房拉上去，忽然发现二手没人接盘了，因为住在当地，又愿意买房的接盘侠真的是没钱啊。

没有的人口和产业的支撑，所谓的房价上涨，只能是一厢情愿！你唯一的接盘客，恐怕是一样和你被美景冲昏头脑的外地投资客，只是这样的投资客，更多是被开发商带到了售楼处割韭菜，到底能不能转到你的眼前，只能看缘分了！带刺的玫瑰，很美，但是也会伤人，还是不要碰了！

提问：您好广叔， 纯投资 5年投资周期 考虑到深圳的总价天花板和未来裂变抵押贷款的难度（超过1000万难度增加） 如果名额不是问题 投资总预算是1200万 那是买一套1200万的房产还是两套600万的房产合适呢？ 谢谢！

回答：你好，排除选筹因素，我认为600+600（两个刚需房）<1200（一个改善房），刚需房的承受上限是由刚需的工资决定的，而改善房有两个推动力，小户型的底层置换推动，叠加改善人群的赚钱能力，后者造富能力肯定比刚需一族强，我想这也是深圳豪宅不断刷新记录的内在逻辑。

提问：您好广叔，深圳回迁房250总价投资，目前已拆比较快的看到两个，一个是龙中爱联地铁口保利上城对面占地4万平回迁指标，带上外附属龙岗学位，另一个布吉木棉湾地铁口龙珠花园前面占地3万平地块的回迁指标房，小学看着还可以，初中可园学校一般。两个单价和拆迁速度相当。想预期5年左右收房卖出或再抵押。你评估哪个升值潜力大些。若都不行，另外有单价相同（3.1w）龙城广场向前村旧改，进度更慢点，会配建一个九年制新学校是否稍微好一点。再然后这个总价这个进度的不好找了，西部未知。最后，签回迁房需要合同备注关键事项在给点建议吧。感谢。

回答：你好，回迁房的问题我以前说过，没有房票又有闲置资金的可以买，但要注意两个问题。一是拆迁周期，不确定性很大，有的看似快拆完了最后几户有可能拖上十年，资金每年的占用成本要计算；二是风险问题，尽量和开发商直签，不过即使和开发商签约，买回迁房仍属于半地下交易，拿到红本之前都会存在风险。这两个风险没有人会帮你信用背书，必须自己承担，只能说世上没有无缘无故的便宜。

提问：你好广叔，我的深圳社保已经满10多年了，目前有一套房子在皇岗片区，面积100平左右，现在大概可以卖600万左右，是满五唯一，红本在手。 想问一下我这套房子这些年涨得慢，是现在出手合适还是等两年后再出手。两年后是想看看皇岗口岸规划好以后以及皇岗中学重新挂牌，房子会不会涨多一些。 房子现在空置，也想卖了，想听听你的意见。感谢~

回答：你好，皇岗口岸通关，货柜车搬去莲塘，有河套深港联合创意园区的开发。但皇岗片区短期内没有什么成长性，也没有大量人口导入，光靠吃福田的老本，没有拿得出手的硬核是不够的。十年前人们提及皇岗的时候就在说河套，十年过去了，空有深圳人民的一厢情愿，今时今日对面的建设恐怕依然还会是停留在蓝图上。

皇岗片区的住宅更多承担福田中心区的外溢，属于补涨区。更适合资金量少的刚需族落脚。皇岗中学的改建，除了硬件上的提升，软件上会有什么改变更关键。传统的教育管理体制会不会创新突破，结构失衡的教职工队伍会不会优化，优质生源的流失会不会改善。皇岗中学，更可能的是稳步提升。

提问：广叔你好，我和我对象准备年底结婚，是刚需首套，目前我们手里有30万的资金，父母支持20万，请问大亚湾现在还能买吗？目前我们在龙岗租房，月薪只有接近一万不是很稳定。之前看过海悦湾1期，单价有点超预算，我看的三房，请问我们这个情况有更好的选择吗？

回答：你好，个人建议别买大亚湾，惠州宏观来说，应该买适合惠州本地人住的地方，人气旺，交易活跃，可随时出手，而不是临深的天量供应大亚湾——服务行业都要人流来支撑，点个外卖都没人，收个快递不上门。

另外给几个建议：1、确定你们是否真的适合买惠州：学历不高，家庭收入不多，职业发展前景有限。2、不要寄希望于双城生活，太辛苦，龙岗去市区都有如长征，遑论惠州。3、非龙岗坪山上班的话，把工作迁移到惠州的可能性。

4、不要听信中介十年如一日的谎言：惠州不会被深圳直辖，行政藩篱无法打破。惠州没有14号线，凤岗段的10号线多次流产，可见两地相融有多难。

提问：你好广叔，我来深圳多年了，有深户有房票，在深圳无房且有房贷记录，现有资金180万左右，还有一套外地住房可以抵押出100万左右，现在有以下几点困惑，望广叔能帮忙解答一下： 1、请问目前的形势下是在深圳买房好呢，还是去广州买好呢？ 2、在深圳是买二手房呢还是打新房好？ 3、在深圳买二手房的话买哪些片区好？买哪些楼盘会更有投资价值呢？ 4、新房打新的话，请问优势和劣势是是什么？问题较多，辛苦广叔了，谢谢！

回答：你好，当下是可以买广州，但是你确定2-3年后能脱手广州买深圳吗？要知道换仓是很痛苦的。不是人人都能吃尽未来广州和深圳2波涨幅。建议2手准备，深圳和广州同时关注，深圳打新，广州淘笋。如果深圳打新成功，广州就用公司名义买。深圳新盘打到肯定是赚到，打不到要置换的话，价格整体是趋稳。虽然新政让很大一部分人失去购房资格，但是这些网红新盘能打到的概率依然很低。如果没打到，这里面的主要成本就是买卖交易之间的摩擦成本（税费和中介费）需要考虑进去。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

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