一周楼评:本土两大房企抄底正定新区这是要火的节奏?osmo pocket

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一周楼评:本土两大房企抄底正定新区这是要火的节奏?

2020-12-01
John Dowson

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临近年底，按理说，各大房企的年底促销即将来到。然而，和往年的年底促销有所区别的是，这个年底促销似乎还有点静悄悄，反而各种资源的嫁接与创新，已经在各个项目中间悄然生长。

这是不是意味着，明年的楼市，即将迎来一个创意频出+资源嫁接+渠道变现相融合的新局面？

上一周，在石家庄的土地市场中，又发生了哪些新闻呢？

1、土地拍卖

新闻背景：

上周，11月份土拍正式收官，共成功出让4宗地块，分别涉及正定新区和藁城区，其中荣鼎实业集团成功摘得正定新区的两宗商服地块。

老杨观点：

我们先看上一周正定土地拍卖的基本情况：

[2020]008号地由河北中宏瑞悦房地产开发有限公司以70500万元竞得，该地块位于“西至承泽街，东至园博园大街，南至东关路，北至承丰路”，面积为67014.52平米（约合100.52亩），用地性质为城镇住宅用地，容积率≤2.0，出让年限为70年，起始价为70500万元。

[2020]009号地由河北嘉泰昇房地产开发有限公司以8150万元竞得，该地块位于“东至安惠街，北至阳光路，南至弘德路，西至安业街”，面积为28282.59（约合42.42亩），用地性质为商服用地，容积率≤3.5，出让年限为40年，起始价为8150万元。

[2020]010号地由石家庄乾毅房地产开发有限公司以22200万元竞得，该地块位于“东至天泽大街，西至奥体街，南至河阳路，北至沁园南路”，面积为82193.33（约合123.29亩），用地性质为商服用地，容积率≤2.5，出让年限为40年，起始价为22200万元。

从这三宗地块的情况看，有以下几个特点：

第一，三个地块均为正定新区地块；

第二，三宗地块均以起始价成交；

第三，不管是中宏还是荣鼎，均为本土房企。

三个特点说明，作为各种人脉最广泛和各种消息最敏感的本土房企，依然看好正定新区的发展，而起始价拿地，显然有抄底的意味在此，是否预示着未来正定新区即将迎来大的发展机遇呢？

值得关注的是，不管是中宏还是荣鼎，实际上，在正定新区的布局并非单个项目，据老杨了解，中宏地产在正定县城和新区，主要布局了包括中德合作的三甲医院一座、已经正式营业的安悦酒店以及在正定县城即将开发的住宅项目。加上本次拍得的100亩住宅用地，中宏在正定布局项目达到了四个之多；

而作为以商业创新著称的荣鼎集团，除了正在销售的荣鼎嘉之滙以外，未来在正定新区，还将有超过800亩地的住宅和商业用地开发，尤其以商业地产为主。此次荣鼎获得的[2020]010号地，据了解，将引进以城市商业盒子著称的砂之船奥特莱斯商业综合体项目。

显然，两大本土房企押宝正定新区，并非无的放矢，而是早有预判。

为何这么说呢？几个数据可以佐证。

第一，最新数据显示，正定新区职教园区目前入驻学生，已超过5万人，预计未来三年，还将有5—10万人入驻；

第二，相关资料显示，2019年，石家庄国际会展中心共举办100场各类会展，吸引客流总量294万人次，成交额26亿元。仅第二届中国国际数字经济博览会，就吸引了37.6万人次观展，共有493家国内外企业参展，世界500强、国际数字经济领跑企业和行业冠军企业占参展企业总数的35%。

第三，截至目前，政府在正定新区的资金投入，已超过5000亿元人民币，从交通到地标性建筑，从公园到医院，从学校到商业，正定新区的城市面貌正在发生巨变。

2、土地挂牌

新闻背景：

上周，石家庄市公共资源交易中心发布多则挂牌公告。涉及主城区、鹿泉区、栾城区、藁城区、正定县共计16宗地块。将于12月份中下旬进行公开出让。加上此前挂牌的地块，在未来的12月份将有多达40余宗地块进行出让。

老杨观点：

从石家庄市公共资源交易中心之前发布的挂牌公告了解到，共涉及41宗地块在12月份出让：

鹿泉2宗地块，1宗旅馆用地，1宗城镇住宅用地，将于2020年12月11日公开出让；

主城区13宗地块，总占地面积为538413.37平方米（约合807.62亩），将于2020年12月11日公开出让；

主城区10宗地块，总占地面积为460679.25平方米（约合691.02亩），将于2020年12月16日14时00分进行公开出让；

石家庄市公共资源交易中心公开挂牌出让10宗地块，涉及栾城区5宗地、藁城区3宗地、鹿泉区2宗地，总占地面积为479559.3平方米（约合719.34亩），总起始价为122640万元（12.264亿元），将于2020年12月23日进行公开出让；

地块编号为正资源资[2020]20号，占地面积为866.55平方米（约合1.30亩），起始价为850万元，将于2020年12月24日进行公开出让；

鹿泉区2宗地块，地块编号为鹿泉区〔2020〕029、030号，总占地面积为39928.31平方米（约合59.89亩），总起始价为24110万元（2.4110亿元），将于2020年12月28日进行公开出让；

主城区3宗地块，地块编号为〔2020〕112-114号，总占地面积为122597.55平方米（约合183.90亩），总起始价为149300万元（14.93亿元），将于2020年12月30日进行公开出让。

从区域看，主城区的出让地块为最多，为26宗地块，其余栾城出让5宗，鹿泉出让6宗，藁城出让3宗，正定出让1宗。

在41宗地块中，最受瞩目的地块，无疑是[2020]094号地，这宗位于西二环内的市职教中心地块，预计将有望成为2020年石家庄的新“地王”。

资料显示，该地块位于新石中路北、城角街东，土地面积为54948.89平方米（约合82.42亩），用地性质为住宅、商服、教育，容积率＞1.0、≤2.4，出让年限为70年、40年、50年，起始价为89800万元（1089.54万元/亩）。

从地块基本情况分析，该地块离西二环和槐安路几百米之隔，交通方便，周边包括北国超市、以岭医院、重点学校等城市配套齐全，更拥有多个高科技产业园区，形成了城市配套+产业人才+宜居社区的新型城市生态系统。而该地块还拥有商服和教育用地，社区的配套更是非常丰富。

按照起始价计算楼面地价，已达到6800元/平米左右，一旦各大房企竞拍，楼面地价超过1万元/平米不是梦。

从老杨获知的消息看，包括中海、路劲、华润等多家一线房企都将加入竞拍的行列。而作为香港上市的一线房企，路劲将在时隔十几年后，再次重返石家庄，对于石家庄的购房者而言，国际城和路劲蓝郡等品质社区留给整座城市的印象太深了，未来是否能再续传奇，值得期待。

3、土地征收

新闻背景：

上周，发布多则征地公告，涉及桥西区塔坛村、宫家庄村、十里尹村、西五里村、东良厢村、张营村；新华区小安舍村；裕华区南位村以及正定县5个村落地块；除此之外，上周石家庄市人民政府发布了《石家庄市2020年第二批做地计划》的通知，本计划共计1个做地项目，涉及长安区535亩的土地。目前石家庄土地储备情况有何看点？

老杨观点：

从桥西区发布的5则征地公告中，我们看到，五个村的开发用途为交通运输用地，显示，在道路建设上，桥西区在加大建设力度；

同样，裕华区的南位村征地公告中，其开发用途为商业用地、道路用地。

而新华区小安舍村的征地公告中，显示，涉及西三庄小安舍村6.2040公顷（约合93.06亩）的土地，开发用途为商服用地、教育用地、住宅用地、道路用地。而按照以往一线房企接手烂尾项目的惯例和规律，预计这块近百亩的土地，下一步会由荣盛开发。

正定县人民政府发布的5则征地公告，共计征收6.8702公顷（约合103.053亩）土地，则是用于中华北大街北延北绕城高速至正南线段新建工程（下水屯村至丰家庄村）项目。

再看《石家庄市2020年第二批做地计划》，本次本计划共计1个做地项目，涉及长安区535亩的土地，全部属于南高营村的村外地块。

4、规划调整

新闻背景：

上周，石家庄市自然资源和规划局发布了《关于石钢公司主厂区地块控规维护方案的公示》的公示。公示显示，该地块总用地面积为80.1公顷（约合1201.5亩），地块维护后，共增加约11.1亩居住用地。

老杨观点：

在此次发布的公告中，我们看到，该地块位于谈固大街-和平路-贤兴石德南路-谈固东街-光华路围合区域，总用地面积80.1公顷。

地块维护后，二类居住用地增加0.74公顷，为34.39公顷，约合515.85亩，商业服务业用地减少6.85公顷，维护后为4.17公顷，约合62.55亩。显示，住宅用地增加，商服用地减少。