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惠州:哪里是坑?哪里真正有价值?单硫酸卡那霉素

在大湾区9城中，惠州是个很独特的存在。

惠州GDP和人口排名都较为靠下，但其每年的一手房成交量却是大湾区双雄之一（另一个为佛山，不过佛山实力要远强过惠州）。从2016年至2019年，惠州一手房网签成交量分别为15.7万、13.9万、17.5万、14.2万套；今年截止11月，就已超过2019年全年，成交了14.4万套。拉长时间线，成交量虽有所起伏，但已远超隔壁实力远比惠州强的三邻居：广州、深圳、东莞。若按人均来说，惠州一手房年人均成交面积约3.5-4㎡，远远高于广东省1.2㎡的平均水平。这不免让人困惑，惠州的房子到底是谁在买？

近日，惠州中原给出了一些答案，根据其发布的惠州购房客群研究专题。在近些年惠州购房客群中，惠州本地购房客仅占34.1％，外地购房者则在惠州楼市购房大军中占据了三分之二的盘面。换言之，惠州楼市是一个完全由外地购房者主导的市场。或许这就能解释为什么惠州楼市会有与其基本面不相称的成交量。在外地购房者大军构成中，外省购房者占13.1％，广东省内的广州、深圳、东莞三市占48.5％，其余来自广东省内其他市。其中，深圳客单独占惠州购房总盘子的39.5％，比惠州本地人对惠州楼市的贡献都大。

这样一个盘面，开发商无疑是最喜闻乐见的，因为不用愁需求，也不用愁购买力，深圳购房客最不缺的就是钱，其他外地购房者也大多是不差钱的主。但于二级市场而言，这样的客群结构却并非好事，它意味着惠州楼市是一个以投资性需求为主导的市场。本地购房者仅占三分之一多一丢丢，若再去掉投资性购房，纯粹刚需或改善购房只会更低。当然，也不能完全排除外地购房者尤其是深圳客，在惠州买房是“房住不炒”，但这部分比例是极低的。深圳客去惠州买房绝大部分都是为投资，所谓自住只是可有可无的“兼”而已。

一手房市场巨大的成交量，也就意味着二手房市场巨大的卖盘量。从购房客群结构及不相称的成交量上看，惠州楼市可以说满场都是镰刀，问题是韭菜不够呀。这又一定程度上直接解释了，市场上普遍反映的惠州二手房难卖现象。不过，这并不是说惠州房子就不值得买了，只是说要尽量寻找高地：即那些占有区位、规划、交通等优势，最有可能发展起来、成为人口聚集点的板块。此外，虽然深圳扩容预期落空，但大湾区时代深惠融合却是大势所趋，深圳产业、人口及资本向惠州外溢是不可逆转的事。从中长期看，依然值得看好。那么，惠州哪些板块价值要凸显一些呢？或者说怎么选呢？下面直接上观点。

大亚湾：临深片区

中原的研究显示，不管是外省购房客，还是省内的深圳购房客，买房最青睐大亚湾，其次才是惠阳。这也就意味着，大亚湾楼市的投资氛围是最浓厚的。换言之，在大亚湾买房更要注重风险规避，即寻找那些相对容易脱手的地方。因大亚湾呈东西向的长条状，投资价值最高的地方无疑就是西侧的临深板块。购买逻辑有二，一是、在深圳扩容预期落空后，深圳需求外溢将更多基于市场力量，临深板块与深圳坪山比邻，无论是开车还是公共交通都十分便利，但二者房价剪刀差还是很明显。所以，那些在坪山、龙岗长期生活工作的刚需将会首先外溢到这些地方；二是其离深圳14号线（预计将于2022年开通运营）地铁沙田站十分近，由于14号线穿深圳腹地，串起大运新城、横岗、布吉、福田中心区等，所以，依托地铁带来的优势，大亚湾临深片区也将吸引上述地方的刚需。这种刚需性外溢会随着距离的拉长越往东就会越弱，相对房产投资价值也会减弱。虽然越往东环境越好，旅居度假价值高，但这种并非刚需，自用尚可，但很难找到接盘侠的。

惠阳：白云新城、惠阳南站新城

惠阳片区优先选择白云新城和惠阳南站新城两个板块，二者分列惠阳淡水中心城区一东一西。白云板块的买房逻辑基本与大亚湾临深板块基本是一样的（地缘＋交通），其比后者更具优势的是，未来14号地铁延伸线（惠州段），是要在其区域内设站点的，即白云站。南站新城虽然靠里些，但其交通枢纽优势更加凸显，是地铁、深厦高铁的交汇处，也就意味着，未来高铁南站新城与深圳在人员流通上会更加紧密，吸引着深圳的产业、人流、资金在此落脚。

虽然惠阳淡水中心区未来也会设站，但因其是相对成熟的老城区，居住环境及城市基建方面不如平地起高楼的白云新城和南站新城。当然，可能有人会对惠州段地铁的建设不报希望，因为一个城市建地铁需满足三个条件：GDP过3000亿、一般公共财政收入过300亿、市区常住人口过300万。惠州虽然满足了前两个，但在常住人口上，还有50多万的缺口。不过也并非完全没有可能，今年初国家发改委出台《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》明确表示，探索都市圈中心城市轨道交通适当向周边城市（镇）延伸。大湾区时代，虽然深圳未扩容，但上面还是支持深圳与周边融合的，而上述政策恰好为深圳地铁向惠州延伸提供了政策支持。

惠城：高铁北站新城、金山新城

惠州的惠（阳）湾（大亚湾）是深圳人的惠湾，只有惠州惠城才是惠州人的惠城。中原数据显示，在惠城购房客中，惠州本地人占据压倒性比例（76.2％）。也可以理解，毕竟惠城是惠州政治、经济、文化和人口中心。虽然本地人在惠城买房也有一部分投资性需求，但因市场由本地购房者主导，若从找接盘侠的角度去看，惠城楼市的抗风险性是要高过大亚湾（临深片区除外）的。从规划和资源投入的角度去看，惠城片区的北站高铁新城、金山新城值得关注。高铁北站新城位于惠城江北新区，是惠州江北CBD的外围区域，一直延展至博罗东。规划总用地面积44平方公里，核心区为13平方公里。

惠州也是个集高铁（深赣高铁、深汕高铁）、城轨（深惠城际）、地铁（1号线、3号线和5号线）于一体的TOD枢纽，是连接广州、深圳和江西的重要交通节点，此外，规划上惠城向西、博罗向东，其正好处在中间。所以，板块利好还是有的。不过，笔者认为高铁北站新城利好是有的，但可能不会有想象的那么大。因高铁虽然是确定了的，但是深惠城际、市内地铁（前述政策无法充当尚方宝剑）不确定性却很大。就在今年7月，惠州官方还发文，深惠城际让深圳段先建，自己这边什么时候搞还不好说。所以，保险一点，高铁北站新城板块可以优先考虑位于高铁站和江北CBD之间的小金口片区。

金山新城位于惠城老城南、惠阳北，被定为惠州未来城市的“门面”，规划面积达118平方公里。承担着文化中心、体育中心、医疗卫生中心、高等教育中心等众多城市配套功能，是惠州未来的城市新中心。350米高惠州塔、360°观景摩天轮惠州眼等惠州新地标，都在此区域内。笔者认为，金山新城将比高铁北站新城更具看头：一是其规划起点更高；二是向南拓展，离深圳更近、互动性更强。只有与深圳越走越近发展才能有奔头。

近几个月内成功出让且拍出历史高价的地块，均出自金山新城片区；片区内的一些新盘也都是开盘即售罄。可见市场热度已经开始起来了。不过，由于新城规划范围较大，建设不可能一蹴而就，现阶段可以重点考虑板块内优先开发也是板块核心的金山水廊片区。根据《惠州市金山水廊控制性规划》，金山水廊规划区位于惠州老城南侧，规划北至金山湖，南至惠城南站，西至演达大道，东至科技大道与惠大高速，面积2.8平方公里，整体协调范围3.5平方公里（含奥体中心）。

仲恺：高铁及城轨站点板块

仲恺区被东莞、惠阳、惠城、博罗包围，与深圳并无接壤，而且由于公共交通不够通达，与深圳的关联度也相对较弱，不属于通俗意义上的临深概念板块。虽规划的有深惠城际，但如上述所言，不确定性仍较大。且板块为电子信息产业基地，居住环境一般。不过，这不意味着仲恺就不值得投资了。其实，在惠州主要区域中，仲恺的买盘量已经起来了。如11月，无论是绝对成交量还是增速，仲恺都位居惠州楼市之首。仲恺买房逻辑有二，一是仲恺云集了大量的高新技术企业，换言之，也就带来了大量的稳定的工作岗位，留下了大量的增量人口。官方规划人口为50万，现常住人口已达44万，而户籍人口近15万人。可见仲恺本地不缺接盘侠。二是随着莞惠城际开通，及即将开通的广汕客运专线即将开通，仲恺与东莞、广州增城的时空距离被迅速拉近。考虑到仲恺房价与广州、东莞也有着明显的剪刀差，广水、莞水外溢，仲恺将是理想之地。当然，具体到板块而言，还是优先高铁、城轨站点附近，如深赣高铁与广汕交汇的仲恺站，莞惠城际经过且位于主干道仲恺大道的惠环站、仲恺站（陈江站）、沥林北站（沥林站）附近。

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