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金融调控发力!三道红线+五档分类:2021年房贷申请更难?碌卡什么意思

金融调控正在成为房地产调控的重点。2020年出台的相关金融管控举措，正在对2021年的楼市产生影响。2020年8月份，央行和住建部发布加强对房企资金“三道红线”管控；2020年12月份，央行发布对银行房贷“五档分类”要求。这些不仅对房企的资金面产生影响，也将对个人住房贷款申请带来变化！很现实的问题来了：2021年房贷申请难度会加大吗？ “三道红线”是对房企资金的管控，首批涉及12家房企，从2021年1月1日起执行。2020年8月28日，央行和住建部联合出街限制开发商融资的“三条红线”：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、房企的净负债率不得大于100%、房企的“现金短债比”小于1，外加拿地销售比是否过高、经营性现金流也纳入监管机构考察重要指标。 首批纳入监管的房企为碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城12家。2020年10月14日，央行称“将会同住建部和其他相关部门，跟踪评估执行效果，不断完善规则，稳步扩大适用范围”，意味着将有更多房企稳步纳入“三条红线”监管。这就意味着房企要不断改善资金结构，将更为注重资金回笼和现金流，在拿地上谨慎、在房子、商铺、车库销售上做更多促销、优惠或者其它文章。这在一定程度上对购房人士有利的，但是也有注意一些看上去是“蛋糕”，其实是“陷阱”的套路的出现。 “五档分类”是对银行房贷的管控，更加不同级别，在贷款总额和贷款结构上，对房贷的占比提出的要求！2020年12月31日，央行和银保监会通知，划定银行房地产贷款集中度“红线”，共分5档分类设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。

此举是为了增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性。银行资金使用上多了一道“紧箍咒”，毫无疑问将对2021年个人商业房贷产生影响，预计2021年房地产贷款、个人房贷增速会进一步下降。在此态势下，银行对房贷申请的审核更加严格也是必然的。个人及家庭的资金实力、还贷能力、征信等如能纳入“优质”，或可优先获得房贷通过及发放。 无论是“三道红线”，还是“五档分类”，都是金融管控，是防范金融风险、系统风险的必然举措。数据显示，2020年1-6月房地产贷款同比增长13.1%，略低于总体贷款增速的13.2%；2020年上半年，A股上市房企总负债同比增长13.8%。最近两年，居民住房贷款增速仍然维持在15.7％，比整体贷款增速要高出2个百分点以上，居民住房贷款占比仍在提升。而这还是在从2016年以来不断加强资金监管的结果。近年来更趋严格，2019年的严禁违规资金进入房地产，2020年禁止保险、信托、基金、网贷、经营贷，控制银行信贷、IPO上市、房企发债的资金进入房地产。2020年12月30日，西安发布关于进一步加强房地产调控的通知，第二套住房首付比例普遍提高至50-70%，其实是金融管控的下沉体现。在2021年买房，对更多人来说，买什么样的房子、在哪里卖，或许不难，难的是如何快速通过银行审核、优先拿到贷款额度！首先要成为银行优质客户，然后再成为房企的客户！这句话将成为2021年度主题之一：买房，从把自己变为银行眼中的“优质客户”开始！编辑=六言编审=周鑫

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