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见惯了南沙、黄埔楼市的烈火烹油,不妨看看广州市场的另一面,成交惨淡,业主慌了!果蔬青恋

广州本轮的楼市行情，是从2019年底限购放松开始的。

首先是南沙，后来是花都，再到黄埔、番禺等地，只不过年初在疫情的影响下，市场并没有马上启动。

后来随着天气不断转暖，同时新冠病毒传播也得到了有效的控制，从5月份开始，广州楼市整体开始回暖，房价也开始水涨船高。

从8月份开始到现在，广州市场已经连续5个月成交破万套，这在历史上是从来没有过的事情。

即便到了现在1月份，在多年不遇的寒冷天气下，市场依然维持了较高的成交规模。

1-10日住宅累计成交超过3500套，照此速度下去，新年第一个月广州住宅成交仍然会破万套。

从区域市场来看，2020年广州最火的两个区无疑是南沙和黄埔。

以黄埔为例，去年住宅一共成交大约1.7万套，仅次于市场大热的2016年，成交均价也从年内的最低点2.6万/平，涨至年末的3.6万/平。

热点项目，如开盘秒光的万科城市之光，还有价格涨至4万多的地铁上盖项目品秀星樾，甚至连中小开发商的大壮名城，仅凭几条地铁线的优势，价格也能涨至5万/平。

南沙的情况也类似，全年住宅成交超过2万套，是有史以来成交量最大的一年，超过了2016年的1.5万套，成交价格每平方米也上涨了6000多元。

热点项目遍地开花，灵山岛尖、南沙湾，后来到年末黄阁的十里方圆、时代天逸等，甚至连一片荒芜的横沥、万顷沙等项目蹭足了流量，价格都飘上天了。

然而，表面上火热的广州楼市，其实背后内部是冷热不均的。

南沙、黄埔为什么能这么火？

一方面是由于政策放松的时间比较早，南沙是2019年12月13日限购门槛降低的，黄埔则是在一周以后。

虽然期间有疫情的阻挡，推迟了售楼处的开放时间，抑制了大部分人的现场看房，但自从得知政策放松后，许多人就定下了买房计划，开始了网上看房。

另外一方面，近年来广州几乎把所有未来城市发展的利好都给了南沙和黄埔两区。

自贸区的南沙不必多说，城市副中心、大湾区合作示范区，甚至站在了更高的发展维度。

黄埔则吸收了未来支撑广州经济发展的大部分核心产业，‘包括科学城的130余家世界五百强，以及IAB三大核心产业产值黄埔区占了全市的大半。

因此，政策放松在前，加上这两个区本身就有城市规划、产业及人口各因素优质条件的支撑，楼市不火才怪。

但是，除了这两个区之外的其他地方，过去一年的市场表现就没那么亮眼了。

从下面广州过去一年各行政区市场量价关系可以看出，各个区域之间的差异还是挺大的。

市内五区中白云、越秀成交量上涨，而其他三区成交套数分别有不同程度的下降，当然，这里面有市场供应少的因素在里面。

但从价格方面，就能看出市场热度的不同了，海珠、天河、甚至包括越秀的价格上涨比较明显，而白云、荔湾两区是明显跑输大市的。

就拿之前文章分析过的广钢新城来说，6万+的新房价格，仅比2017年涨了一万多，这让当初对荔湾给予厚望的购房者情何以堪。

广州各外围区域中，除了南沙和黄埔以外，其他各区的市场热度都比较一般，成交量虽然有所提升，但房价并没有上来。

其中往年楼市的大粮仓增城区，要不是最后一个月蹭着市场整体热度有所翻盘，否则今年也是妥妥的跑输市场平均水平。

另外，番禺区市场发展也比较尴尬。

南面南沙的市场火热的不得了，北面海珠的豪宅卖的也不差，夹在其中的番禺楼市始终没有发展起来。

全年成交规模增幅勉强与大市场持平，而成交价格依然跑输了广州整体楼市。

从在售楼盘分布来看，番禺大致可以分为万博、市桥、亚运城和大夫山四个板块，各板块过去一年的市场表现差异明显。

亚运城板块中，广州亚运城作为多年市场销冠，一直延续稳定发展态势，由于项目体量大，房价始终没有大幅上涨，而旁边的中海左岸澜庭价格从开盘的2.8万/平，上涨到现在的3.3万/平。

板块北部的凯德和智联小镇项目，由于区位和交通存在缺陷，价格始终持平，但项目成交今年的表现还是不错的。

万博板块中，以珠江铂世湾为代表，过去一年均价由4.2万/平上涨到了如今的4.5-4.6万/平，并且销售现场比较火爆。

该项目优势是临近万博商务板块和地铁站，还有江景学校等优势，而目前交通出行是大问题。

市桥板块中包括保利、中铁建、璞悦台等项目，本身条件还是不错的，只是由于普遍被城中村包围，目前景观视野受限。

大夫山板块包括大华等三个新项目，以及大夫山尚东和祈福两个老项目。

三个新项目今年的市场表现非常惨淡，有的项目一年连一栋楼都没有卖完，而价格也始终保持在3.2-3.5万/平的水平。

由于这个板块与佛山交界，且位置略偏、交通配套均无优势，因此这几个项目销售情况始终不乐观。

开发商只能寄托周边大富村等城中村改造和远期地铁26号线的配套优势，向现场购房者推销产品了。

祈福新产品名望天下销售价格已经达到4.4万/平，这五栋靠近地铁、但没有小区环境，楼下直接是商铺的产品，这个价格值不值只能因人而异了。

未来一年，许多人说白云、番禺、甚至包括荔湾等地在内的市场会有补涨机会，但这也要取决于政策环境和市场热度能否持续下去。

而对于广州这种大城市来说，各板块发展继续分化的趋势是不可避免的。

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