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2020年房价创新高,15年涨488%!珠海,你的极限在哪里?牙床癌

全市均价上涨！板块年度涨幅最高达10.45%！

不声不响，珠海楼市又创纪录了！

01.疫情之下，2020年珠海房价仍创新高

根据珠海中原研究中心数据，2020年全市均价23811.45元/㎡，同比微升4.48%。

但是拉长到15年房价走势来看，在疫情阴霾下，珠海房价均价仍创了新高。相较于2004年的房价，涨幅达到488%。

如果是对比珠海最疯狂的2016年，2020年房价涨幅也达到了21.4%，每年的涨幅约为5.35%。

具体到2020年每月来看，全年均价走势波动趋稳。年末冲刺季，各类营销手段加持，12月全市量价“翘尾”反弹。

从区域看，拱北、金湾房价小幅上扬，前山房价有所松动，其余各区基本持稳。

从区域成交上看，市区热度明显提升，全年成交14077套，全年增长44.01%，其中唐家表现最为抢眼，全年成交7550套，同比增长逾一倍；

西区全年成交20762套，同比稍增4.67%；横琴受供应制约，全年成交2046套，同比减少22.09%。

02.金湾6年涨幅136.73%，前山涨幅第二

根据合富研究院（珠海）数据，2014年-2020年之间，金湾涨势喜人，涨幅达到136.73%。

其中2016年为一个分界点，该年度航空新城拍出了崇峰地王，多盘捂盘涨价惜售，市场呈现疯狂的态势。

2017年开始，由于限购、限价等因素，金湾的均价稳中有升，没有太大波动。但是相较于2016年的均价，涨幅仍达到约67.3%。

前山的6年涨幅排名第二，达到了102.77%。但是细看其2014年的房价起点，在主城板块中相对较低，因此涨幅对比较为明显。

每年均价都在上涨的板块只有新香洲，6年涨幅达到96.16%。紧邻着的老香洲，6年涨幅仅为新香洲的一半，为41.95%。究其原因，主要是新盘供应少，使得成交平淡。

南湾与唐家都为珠海的新贵区域，2014年的房价接近，唐家均价为19597元/㎡，南湾均价为18056元/㎡，差价不过1541元/㎡。

到了2020年，南湾的均价和涨幅都已经领先了唐家，均价达到31000元/㎡，涨幅达到71.76%，差价达到2500元/㎡，涨幅差距达到26.26%。

凤凰君认为，南湾受到豪宅项目的价格坚挺因素影响不小，诸如中信红树湾、红树别院、佳兆业水岸华都、华发琴澳新城等项目，均价多稳定在3万+/㎡，各盘差价不大。并且，南湾受到港珠澳大桥连接线落脚点的直接辐射，利好明显。

而唐家的新盘较为分散，价格也不在同一纬度。例如唐家半岛均价为3.5万/㎡，科创北围均价2.5万/㎡，金鼎均价2万/㎡，由此拉低整体均价。

加之，近年来唐家的宏观环境利好助推较迟，例如深珠城际路线的进一步清晰，深珠合作区的官宣，金琴快线通车等，都集中在2019-2020年。随着未来规划切实落地，预计唐家还会迎来一波补涨期。

斗门的6年均价涨幅达到75.85%，排名第四位，不算低。15000元/㎡的均价为倒数第二名，因为价格优势，长期受到本地刚需客户和外地投资客青睐。

备受关注的横琴，12.27%的涨幅位列倒数第二名。主要是因为横琴在2014年的均价已经是珠海最高，住宅新盘同样供应少，整体呈震荡横盘态势，波动区间较小。

03.斗门同比涨幅最高，达到10.45%

根据合富研究院（珠海）数据，对比2019年，2020年珠海有6个板块均价上涨。

按涨幅高低排列，分别为斗门、拱北、新香洲、南湾、唐家、横琴，主要都集中在香洲区。

具体来看各板块的情况：

新香洲

新香洲2020年成交均价36000元/㎡，同比上涨6.37%，全年量升价稳。

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新香洲住宅产品供货量有限，土地资源多为商办用地。2020年板块内成交的多为旅馆、图书展览等用地，预计地块未来的服务业将取得较明显的发展。

老香洲

新香洲2020年成交均价36079元/㎡，同比下降2.61%，市场量价基本平稳。

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老香洲发展渐趋饱和，可发展土地资源不足，新盘较少，供应大幅下跌，且所供应住宅面积段较去年增大，供求面积平衡。

区域土地资源匮乏，发展空间狭窄，旧改为政府重点推进工作方向。

前山

前山2020年成交均价29126元/㎡，同比下降5.95%，板块量价齐跌。

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前山为主城中心区价格洼地，刚需产品为主。区域土地资源匮乏，棚改力度最大，翠微村（奥园）已进入动工阶段，预计2021年入市。

拱北

拱北2020年成交均价42800元/㎡，同比上涨9.98%，板块市场量价稳中有升。

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拱北发展渐趋饱和，可发展土地资源不足，供应较为稀缺。

但由于拥有全国最大陆路口岸，珠海传统CBD，最成熟、最繁华的商圈，港珠澳大桥落脚点等优势，区内商业中心、综合体遍布，商业氛围浓郁。

目前区域土地资源匮乏，联安村、高沙村、关闸村旧改项目进行中，旧改项目龙光玖云著已入市。

吉大

吉大2020年成交均价约36400元/㎡，同比下跌4.63%，市场成交量增价跌。

住宅供应约3万㎡，同比降幅约4成，100-120㎡以上产品为供应主力；成交约3.5万㎡，同比增幅近8成。

吉大老盘多新盘少，万科瑧湾汇入市即售罄，说明市场购买力强，需求旺盛。目前土地资源稀缺，旧改项目居多。

唐家

唐家2020年成交均价28500元/㎡，同比上涨2%，市场量升价稳。

住宅供应约68万㎡，同比下降4%，90-120㎡产品为供应主力；成交约75万㎡，同比涨幅达5成。

目前，唐家享有不少规划利好，正加快新城的建设步伐，深中通道、深珠通道、 金琴快线、兴业路快速路等交通大格局逐步形成，教育资源、景观资源、高新产业汇聚。

南湾

南湾2020年成交均价约31000元/㎡，同比上涨3.88%，市场量升稳中有升。

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随着“保十琴”新城市中心规划落地，同时借势港珠澳大桥落脚点及港澳深度合作等红利条件，南湾供求两旺。

横琴

横琴2020年成交均价约43500元/㎡，同比上涨0.83%，市场量升价稳。

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横琴全年仅成交一块商住地，未来住宅产品会更加稀缺。

新盘多为下半年入市，信德口岸商务中心、华发广场II期（横琴湾、横琴府）等项目首开火爆，价格是比较关键的因素。信德首开即售罄，横琴湾横琴府为横琴今年重点住宅项目，引人关注。

斗门

斗门2020年成交均价15000元/㎡，同比上涨10.45%，市场量跌价稳。受湖心路等热点板块项目扎堆入市的影响，区域整体价格有所提高。

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2019限购放松，利好斗门区，导致斗门出货量较大。而2020年一方面因为疫情原因，外地客户无法到达，另一方面热点板块为南湾、唐家和横琴，因此，导致致网板块签量降幅较大。

金湾

金湾2020年成交均价21500元/㎡，同比下跌1.59%，市场量价较为平稳。

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金海大桥、香海大桥建设中，洪鹤大桥、双湖桥、鸡啼门特大桥正式开通，航空新城配套逐步兑现。华发、宝龙配套逐步落实，商业配套逐渐丰富等，都为金湾带来配套提质。

高栏港

高栏港2020年成交均价约10900元/㎡，同比下跌3.42%，市场量升较为平稳。区域房价全市最低，是珠海价格洼地。

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天誉、保利、方圆等项目首开火爆，以低价占领外地客户购买份额。

04.珠海3房户型成交火热，供求比低至0.88

根据中指院数据，凤凰君统计到2017年-2020年1-4房供应套数，其中2房户型供应连续4年上涨，3房户型供应波动上涨，可见2-3房为主要供应。

成交情况方面，2-3房户型成交套数最多，其次是4房户型，最后为1房户型。

供求比方面，3房户型供求比最低，为0.88，呈现出供不应求的态势；2房户型处于供不应求的临界线；1房和4房户型目前是供过于求。

2017年-2020年别墅供求比逐年走低，进入2019年，开始呈现供不应求的态势。

商办产品的统计包括商业、办公、酒店式公寓、公寓，商办产品的供应逐年增加，2017年-2020年均呈现供过于求的态势，竞争激烈。

05.珠海20201年楼市预测

2021年，珠海的楼市走势又将如何？

合富研究院（珠海）认为，珠海预计2021年整体延续今年四季度热度，市场持续向好，量价稳中有升。

珠海中原地产预测，若今年疫情影响能渐渐淡出，香港恢复正常通关，外地及港澳客户能顺利回流，2021年珠海楼市预期将会偏乐观，房地产行业将呈现相对平稳的运行态势。

新房销量或延续增长态势，全年销售体量将好于2020年。但不排除疫情反复下，楼市承压，新房成交同比继续缩减的可能性。

但不能忽视的是，房子说到底还是给人居住，目前珠海没有太多人口、产业和经济的支撑，房价或许已经到了“危险线”。

注：以上部分数据参考自珠海中原研究中心、合富研究院（珠海）、中指院

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