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新年广州房价地图出炉!有的地方两年不涨,有的地方价格飞上天,捡漏还是避坑?愉快的梦教案

今年农历春节非常晚，以至于都立春了，大家都还忙碌在各自的工作岗位上。

楼市方面，往年的1月是传统春节淡季，而今年的1月则延续了12月楼市火热的趋势，市场成交量持续保持高位。

尤其是广州市场。

最近，各大行业机构的市场数据相继出炉，而政府官网阳光家缘的数据显示，1月广州住宅成交1.41万套，虽然比去年12月略有下降，但总体成交量仍然维持在连续五个月超过1万套的市场规模。

1月广州住宅平均签约价格为3.29万/平，处于历史高点，与去年12月基本持平。

对比2016年广州住宅成交12.8万套的火热态势，本轮市场行情与当年相比毫不逊色。

不仅房价翻了一倍，而且月度成交量比2016年还要高。

2016年，广州楼市从3月份开始整体升温，月度成交规模大部分时间稳定在1.1万套左右。

直到2017年330调控政策出台后，楼市热度才逐月下降。

对比当年市场行情，本轮广州楼市成交规模已经连续五个月突破1.4万套，年后如果没有相关政策的降温刹车，市场毫无疑问要比当年更加疯狂。

然而，与2016年广州楼市发展不同的是，本轮市场行情区域分化比较明显。

即使相邻的两个区域，比如番禺和南沙，虽然成交规模都在上涨，但房价变化的差异却十分明显。

南沙住宅的月度成交规模，从2019年平均每月的1000余套，上涨至2020年月度成交超过2000套，尤其是从2020年下半年以来。

市场平均签约价格，也从2019年最低2万/平的价格水平，上涨至目前近3万/平。

然而，邻近区域番禺的楼市发展趋势却明显不同。

番禺住宅成交规模，从2019年每月成交几百套，上涨至如今单月成交近2000套的规模水平。

而平均住宅签约价格，仍然维持在3.3万/平的价格水平。

其他区域的市场发展也有类似情况，下面将2021年广州各区住宅房价变化的地图贴上来供大家参考。

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价格上涨比较明显的有天河、海珠和黄埔三个区域，与去年12月相比，1月份的签约均价分别上涨了19.7%、7.6%和6.2%。

天河区1月份住宅成交了500余套，平均签约价格达到6.73万元/平。

其中金地天河峯睿项目成交超过180套，平均成交价格超过7.6万/平，大幅拉高了区域整体的新房价格。

再看黄埔，1月住宅平均成交价格3.85万/平，比去年12月上涨了6.2%，并且创下了历史新高。

从黄埔区这两年房价的变化情况可以看出，如今该区域的高房价实际上是从2019年底限购政策门槛降低的时候开始的。

2019年黄埔区的总体价格并没有明显变化，平均成交价格维持在2.5万/平的水平。

从2020年1月开始，黄埔区房价开始逐月上涨，到目前为止平均签约价格达到3.85万/平，比去年年初增长了50%以上。

反观其他区域，例如增城和白云，过去一年来房价的上涨却没那么明显。

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在2019年下半年市场冷淡的环境下，曾有多个项目降价促销，大幅拉低了区域的房价水平。

2020年以后，随着全市住宅市场的逐步复苏，增城区市场热度也随之回暖，但房价总体水平却始终维持在原来的水平。

即便新塘个别紧邻地铁网红项目的售价站上3万元/平的高度，但增城由于地广人稀，还有大量非地铁并且配套不是很好的项目在售，因此个别热度较高的项目并不能拉动市场整体的价格水平。

何况，即使地铁21号线周边项目的销售价格，比如朱村、凤岗等地，仍有许多项目的销售价格与两年前相比并无明显提升。

还有白云，过去两年来住宅成交价格始终维持在5万/平的水平。

这个广州面积最大、人口最多的中心城区，近年来楼市始终不温不火，市场热度根本无法同东边的天河、黄埔，以及广州南部的南沙相比。

然而，白云区的在售项目价格并不便宜，单价5万+、甚至个别单价近10万的项目并不少。

由于区域内旧村、工业厂房较多，因此片区项目许多来源于旧改供应，因此进度缓慢，这使得区域内一直呈现供不应求的状况。

加上近年来区域内出让的土地价格较高，因此新项目的售价都比较贵。

然而，虽然区域内人口密集，并且在售项目供不应求，但是目前产业现状层级较低，而新规划产业尚未大规模进入，并不能带来支付能力较高的新产业人群，因此区域房价只能维持在现状水平，而不能向上突破。

只有在片区大面积旧改完成后，并且新兴产业导入并运营相对成熟后，白云的房价才具备厚积薄发的上升潜力。

综上所述，虽然目前广州楼市非常火热，但除了黄埔、南沙以及市区内个别网红盘以外，其他许多地方的房价并没有多大涨幅，市场分化的趋势也非常明显。

针对这一市场现状，对于许多购房者来说，是继续追涨热点区域，还是将目光转移至那些两年来房价一直没有明显上涨的价格洼地？

追涨热点区域当然会有站岗风险，而购买价格洼地的项目也会有入坑的可能性。

因此，我们建议回到看房选房的底层逻辑上，多关注地铁规划、教育配套、以及未来的产业发展、人口导入等变化因素，只有这样才能将购房风险降至最低。

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