还有4天就要迎来新春佳节，常州土拍市场却并不平静！ 刚刚，去年8月28日宣布终止出让的青龙2-1地块今日再次挂牌！将于3月19日正式竞拍！ 此次重新挂牌，让人十分期待。而且，起拍楼面价不变！20009husr-094

就在今天!官网发出明确信号:2021,常州这里要爆了!husr-094

这一篇，是常州经开区的加急稿。

如果你也看好，请在留言区说说你的理由；如果你不看好，留言区默默点赞就好了。

01

为什么说快爆了？因为市政府官网发布的一个信息。

2月22日，也就是今天，常州市政府官网公布一则信息，经开区今年要以22个项目带动东部副中心建设。当我看到这个信息，立马意识到，这会是常州未来发展重心非常大的转变，对于经开区的未来，以及已经买房、即将买房的人，都会是一个大大的利好。我梳理了一下最核心的几点：1、22个项目，包含了城市基础设施、经开区中心城区功能、高质量现代服务业项目、培育“五型经济”的科研平台载体项目，多类型多维度全方位打造经开区。

背后藏着一句话：资金到位，只差时间了。

2、经开区的定义升级：建设“东部副中心”、建设“东部桥头堡”。

经开区下一步的发展将朝着更全面、城市能级更高，城市功能更完备、形象更优美的方向前进。

3、中轴枢纽上“东部门户”的形象确立，中心城区将是重点打造对象。立足苏锡常一体化发展、上海大都市圈建设的大格局，把中心城区打造成为产城互动、功能齐全、环境优美、宜居宜业的城市发展典范。

常州经开区区位示意

开头说经开区要爆了，就是基于这个规划的利好。

而经开区最大的矛盾点，是对未来发展超预期的潜力和当前区域价值认知的不匹配。

下面，我们慢慢来讲。

02

一直以来，我都认为经开区是值得下手的，尤其是核心区域。

经开区是一个新兴区域，新兴区域的优势很明显，站在常州这个巨人的肩膀上自然站的高看得远，起步快，集一城之力发展一个区绝对不难，但劣势也很明显，就是楼盘标的物很一般。

经开区不小，比天宁区钟楼区都要大上一圈，辖戚墅堰、丁堰、潞城街道和横山桥镇、横林镇、遥观镇在内的三个街道、三个镇。

经开区成立五年，我们看到的是各个区域的齐头并进，看到的是区政府在各板块工作的雨露均沾，也看到了整体经开区的蓬勃发展，但核心区呢？

直至去年9月，东方新城规划出炉，经开区的核心区才得到正式的定义。

作为常州经开区的中心城区，东方新城东至S232省道、西至丁塘河、南至沪宁城际铁路、北至潞横路，总规划占地面积21平方公里。

◎东方新城规划范围示意图推介会上，明确了要将东方新城打造成为集研发、商务办公、会展、会议、品质居住等为一体的宜居、宜业城市中心。抛开其他不谈，品质居住是个重点。

我们看张图，是2018-2020年经开区的供地情况。

近三年经开区的供地情况

发现两个问题：

地价涨幅太高了。

核心区真的没地了。

经开区2020年共成交7幅宅地，其中4幅位于辖下街镇，近核心区地块三幅， 却均不在重点规划的东方新城范围内。

而近三年的供地中，仅有两宗地块在东方新城范围内。

红色虚线东方新城区域

万象府早已售罄，如今核心区在售新房仅有一个东方君开（均价15000元/㎡）在售。

纵观经开区这些年的供地，最大的特点就是非常分散。近核心区的供地也大多目标明确，奔着规划去，凑高架，凑地铁规划，凑商圈，凑学区。

不管是从前期的经营性土地出让考虑，还是后期的项目去化，政府的策略可以说是很明智的。

去年引发争抢的三幅地就是实例。

公园学府和尚澜屿境这纯新大盘，完完全全的错位竞品，品质、价格、配套各自打一个方向，不过这两个楼盘最核心的卖点，还是围绕着经开区价值高地和价格洼地的矛盾点。

于是，我们看到公园学府紧靠区政府+学区两座大山，单价止步1万9。

而经开区核心，重点规划的东方新城区域，最高才卖1万5？

03

目前经开区的价格，不算低估。

但是未来经开区核心区域的价格，一定被低估了。

说到底，经开区的天花板太低了。

我们来对比一下：

天宁区最高3万，

钟楼区最高3万2，

武进区最高3万5，

新北区最高3万5，

经开区最高2万。

.......

我们经常看到有人会把经开区和高铁新城做对比，可是却忘了，经开区应该是和新北，钟楼，天宁这些区在一个等级上的。

东方新城，这么好的规划，房价这么低，尤其是跟其他片区一比，价格太低了，什么原因造成的？

一个是净地太少，节奏太慢。

2021年经开区储备地块情况

只有净地才有改善，只有净地才有溢价，只有净地才能打造天花板。

根据此前公布的2021年经开区储备地块情况来看，经开区供地依旧相对分散。仅有戚区12#北侧地块在地理位置上临近东方新城板块。

除此之外，属于东方新城板块内的红星爱情海南侧地块、港龙新港城南侧地块虽是肉眼可见的净地，但截止目前仍未被纳入2021年待出让地块列表，近两年也不一定会有上市机会。

二是大房企不够多。

我们列一列，黑牡丹、东方新城、北京国锐、蓝光、弘阳、晋陵、常州呈屿、江苏天启、旭辉、世茂、美的等等，虽然看好经开区的房企并不少，但真正专门做城市顶级配套的房企却是屈指可数。

经开区的问题：

房价天花板太低。

经开区的原因：

1、核心区净地极少。

2、房企整体规格不够。

没有改善的产品，没有顶级的配套，还是老一套，还是小打小闹，这样一来，经开区怎么可能出现顶级楼盘？

04

说了这么多，大家才能明白这个规划的重要性。

如果说2020年9月提出东方新城总体规划是个爆点，那么这次的就是把中心城区东方新城这个概念进一步提升，向着产城互动、功能齐全、环境优美、宜居宜业的城市发展典范进发。

经开区的未来发展重点是东方新城板块，未来的价值高点也势必在核心区域东方新城板块。

前文提到，经开区这两年的地价在翻倍的上扬，从当初的6K到去年的破万，可以说，经开区尤其是核心区域的未来是被众多房企看好的。

如果未来能有优质地块出现，如果未来的房企足够优质，配套的商业商务足够优质，片区的溢价、楼盘的溢价，也就会立马上去。

当前的经开区缺的是什么？就是标志性的高端住宅产品。

官微提到，2021年，经开区将重点围绕中央绿轴、中天教育小镇、联东U谷等22个重点项目，以及土规报批、高压线迁改、中央商务区拆迁等17项重点工作展开。

一旦产业落地，一旦土拍出来，一旦配套落成，一些真正有实力、有想法的房企，带来一些非常牛逼的产品，突破2万5完全不是问题。

End

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