揭秘星河盛境开盘去化真相!这些槽点不得不说!

  • 2021-05-24
  • John Dowson

房子买了之后,建设进度怎么样?有什么问题没?能不能如期交付?这是买房人士普遍关注的焦点问题。本微正持续跟踪已卖完尚未交付的楼盘的建设情况,客观展现项目的进展,供大家了解自己所买楼盘厦门市教学质量监控与提升平台,新旅程租车,护花高手在都市txt下载,

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2021年上半年深圳楼市,在“2.08”二手房官方指导价发布、严查贷款违规流入楼市、调查处理“深房理炒房事件”等一些列调控手段下,市场整体处于“横盘”阶段。

文君在上一篇文章《深圳二手房“4”连跌,楼市冰封?》提到,从1月开始,深圳二手住宅成交连跌4个月,2月-4月平均成交量不足5000套,可以说“2.08”新政后,成交量几乎“腰斩”。

反观新房市场,深圳网红盘人气依旧,这也与项目地段、交通、产品等硬核产品特点息息相关。

如果说地段一般、交通、产品自身有缺陷的项目,睿智的购房者自然不会轻易为其买单。

比如在今年上半年开盘的龙岗新生片区的新霖荟邑、大年初三(2月14日)开盘,被网友爆料,当天802套毛坯住宅,成交仅100套,去化率约12%,数据上来看,可谓是“惨不忍睹”。

而开发商则自称“首期开盘劲销340+套”,这里面有多少水份,只有房企自己明了。

据文君踩盘了解,该项目之所以不怎么“香”,有两大硬伤:

①轨道交通不便,距离深圳3号线延长线1.2公里。

②周边无大型商业配套,生活不方便。

从上半年新盘开盘成绩来看,万丰海岸城、宏发万悦山等网红盘一经入市,必然遭到购房者哄抢,究其原因离不开本身项目优越的地段和过硬的产品实力等。

而没有具备以上优势的项目,在楼市横盘期,销售预期差,往往能够反映出项目的一些劣势。

(星河盛境实拍效果图)

譬如,5月9日刚刚开盘的星河盛境,项目位于龙岗横岗片区,据其销售人员介绍,当天开盘卖了8成。

大家觉得这个数据有水份吗?按照开发商惯用的营销套路,对外宣称销售8成,很大程度上是想为项目再造“话题热度”和关注度,不过这个成绩到底是真是假,文君相信,聪明的购房者应该不是那么好忽悠的。

02

买房要有毒辣的“挑盘”眼光,文君觉得买住宅,要想投资自住两相宜,必须要选地段好、交通好、产品过硬的项目。

如果说有意向购买星河盛境的购房者,必须要三思而后行。

文君最近去到项目踩盘,发现这个项目周边大多为工业区和农民房、还有一些旧改,暂且不说旧改以后带给片区的焕新变化,这也是需要时间去验证的,目前来看,居住环境还是较为恶劣。

产品自身的槽点也有不少:

噪音污染严重

项目东面毗邻龙岗大道,北面毗邻南坪快速,车流量均非常大,将来项目建成后,很大一部分单元都要受到噪音的影响。

另外,项目南侧毗邻保安学校,也会受到学校噪音的定时干扰。

教育配套差

星河盛境自带幼儿园,但是幼儿园却紧挨着变电站,这其中的利害关系,不言自明。

项目紧挨着九年制公立学校——保安学校,将来小孩上学比较方便。

但保安学校的教学成绩实在太差,2020年全市中考排名在195名,公立学校的中考录取率仅为38.46%(网传参考数据),实在不能让人满意。

定价过高

有网友在论坛吐槽:5.5万/㎡价格为什么要买这里,买光明的星河和金地不香吗?旁边的星河智荟才多少钱每平?

文君觉得这位网友分析的是有一些道理的,星河盛境建面约85-116㎡住宅,均价约5.32万/㎡,单价区间在4.86-5.65万/㎡,总价区间在417-653万/套。

看看项目周边的二手房官方指导价都在5万/㎡以下,3万-4万/㎡区间占大多数。

(龙岗横岗片区二手房官方指导价参考)

这样来看,星河盛境的备案价格与周边二手房相比,并没有优势,买新房还要等待几年交房,二手房可以立即入住,难道不香吗?

作为网红片区,光明热盘——宏发万悦城开盘均价4.89万/㎡,总价407万起,而横岗的星河盛境均价卖到5.32万/㎡,这价格高出购房者预期。

刚需买房,价格是关键因素,毕竟钱袋子紧张,如果说开发商懂得让利,购房者权衡利弊,项目被青睐那是大概率事件。

定价过高,购房者的目光自然不会专注在这一个楼盘上面,在这样的地段和价格上面挑选,深圳东部新盘选择性很多,二手房更加不少。

文君建议,购房者想买这里的房子,一定要“货比三家”,不要盲目购买,买房是人生大事,要多跑多分析,谨慎些总归是好的。

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