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房小评 中国房评报道 近日，广州、武汉、合肥、南京等部分热点城市陆续传出二手房停贷的消息，这让开发商叫苦不迭。

二手房停贷意味着卖旧换新的买房需求减少，进而带来新房需求减少。不仅如此，二手房停贷的背后是多个城市房贷额度告急，新申请的房贷要半年多才批得下来，这意味着开发商的销售回款周期加长，快周转的经营模式“快”不起来了。

“还是人家银行的日子好过！”

一位负责跑银行贷款的开发商人士感慨：“每当贷款额度紧张，都是开发商求着银行的时候，开发商的人跑断腿，银行的人喝茶水”。

今年情况却不同。这次房贷额度紧张不是临时、突发的，而是受房贷集中度管理政策影响，是房地产长效管理机制作用的结果。房贷额度紧张在部分热点城市会长期存在。

因为房贷业务太好做，银行已经不养闲人了，就好比房子好卖的时候开发商不用做广告一个道理，当银行房贷部门外排满了开发商，银行只需要安排个扫地阿姨去收申请表。

很多人不明就里，却发现贷款更难了，房贷利率更高了，大家慌了手脚，到底该当机立断赶紧买房呢，还是闭眼不看等他降价呢？

这个问题，首先要从这次房贷额度紧张的原因说起：

1、房贷额度不足：按照去年银保监会等部门给出的房贷集中度管理新规，银行房贷类业务占比分五档管理，其中最高档的中资大型银行的房地产贷款占比最高不超过40%，个人住房贷款占比不超过32.5%。

政策发布时，部分银行的房贷占比已经“踩线”，因此必须收缩房贷规模以达到监管标准。今年主要是降低房贷规模，严控新增规模，导致银行体系房贷供给量总体下降。

2、新增需求旺盛：今年1-5月，全国商品房销售面积66383万平方米，同比增长36.3%，比2019年1-5月增长19.6%；商品房销售额70534亿元，同比增长52.4%，比2019年1-5月增长36.2%。

尤其是东部地区，今年1-5月销售面积同比增长42.5%，销售金额增长61.8%。东部沿海城市和内地热点二线城市的房地产旺销，带来房贷需求的迅速蹿升。有的城市去年房贷额度就不够，已经透支了今年的一部分房贷额度，使得今年房贷额度更加紧张。

一位银行中层人士表示，按照监管部门的房贷集中度管理新规要求，房贷在新增贷款中的占比要进行考核，某大行规定，房贷新增量在新增贷款中占比不超过30%。

新增贷款和经济环境、企业贷款需求、居民消费意愿等因素直接相关。如果企业、居民的非房贷类贷款需求不大，带来新增贷款总量和非房贷业务规模下降，也将带来新增房贷规模的下降。因此，从银行内部来看，房贷额度紧张并非短期现象，将持续较长时间。

房小评调查中还发现：

因为房贷业务不愁开展，有的银行已经开始分流房贷部（房金部）的人员去做中小企业贷款、绿色金融贷款等其他业务。

这下，开发商跑办贷款的人，再也不羡慕银行房贷部的人了。相比之下，自己至少还有饭碗可端，越是遇到贷款难批的时候，公司越重视银行关系和跑贷款这件事情。

开发商跑房贷业务的人饭碗是保住了，可是万千开发商老板、总裁和总经理们看到二手房停贷的消息却睡不着觉了——买房人看到这个消息还会买房吗？

做一个聪明的买房人，看到这种消息既不要人云亦云，又不可屏蔽忽视。而是要看这个政策背后的长期影响，以及自己的置业计划与之冲突的地方。

上文说到，房贷额度紧张将在部分热点城市长期存在。如果您是在一二线城市工作并打算置业，则需要考虑以下买房建议：

1、刚需买房赶紧买。对于刚需类买房人来说，应该趁银行房贷额度尚有，抓紧买房，抓紧贷款，因为伴随着房贷额度紧张的就是房贷利息上涨，实际上银行已经在这么做了。早点贷款不仅能够确保买房成功，还能节省买房成本。

此处省略一万字……

2、改善买房等等看。对于改善买房人群来说，由于有房住，要看时机买。房贷额度紧张对开发商影响大过买房人，因此可以等一等。

房贷紧张就意味着开发商的销售回款会延期，一部分缺钱的开发商会选择打折促销，有的城市部分楼盘或许会迎来降价的机会，等房价降低一些再买，对改善置业的买房人来说当然是个明智的选择。

3、全款就去捡漏二手房。目前，一些热点城市的银行暂停了二手房贷款，但是对新房贷款仍然照旧。这也不难理解，当房贷额度紧张时，银行倾向于保新房贷款，因为新房有开发商担保，同时开发商在本行有开发贷，保开发商安全就是保银行资产安全，鼓励按揭贷款还在本行开户的开发贷款，这样可以回收一部分开发贷款，释放开发贷款的额度，增加银行的房贷额度，形成一个正循环。

正因为如此，二手房停贷的城市新房价格会保持坚挺，甚至由于二手房没办法贷款了，一些原计划买二手房的资金会选择买新房，导致新房需求增加，新房价格上涨。

与此形成对比的是，二手房则会因为停贷问题而横盘，买方和卖方陷入博弈，短期谁也不想让步。等到年底的时候，急缺钱用的二手房卖家可能会选择骨折价格卖房，运气好，还能捡到膝盖斩的二手房，那就真是赚到了。一二线城市的优质二手房仍然是不错的财富资产，只要有合适的价格，以及充足的资金，为什么不去捡漏呢？

4、根据房价信仰刚性选择城市买房。很多人听到二手房停贷的消息就认为房价一定会降，其实未必，这个事情要分两种情况去看。

二手房停贷会对城市房价形成正负两个循环结果：

负循环是房价信仰刚性不足的城市，随着二手房停贷，导致二手房降价销售，一二手房价格倒挂现象消失，新房价格也随之下降，整个城市形成一个一二手房价格螺旋下降的循环。

正循环则是房价信仰刚性很足的城市，一二手房价格倒挂明显，且民间财富充裕，买房依靠贷款比例不高，这样二手房停贷的结果是房东反而更加惜售，将房子作为财富储存，导致市场上二手房价格坚挺，新房则受限价影响与二手房价格倒挂明显。由于二手房“锁盘”，大家都选择买新房，导致本地区新房更加紧俏，量价齐涨，这就形成了一个正循环。

5、谨防学区房价格泡沫。二手房停贷会对二手房交易带来直接影响，普通住宅二手房短期内价格会横盘，买卖双方陷入价格博弈。但是，学区房置业比较刚性，一般也不能等，学区房又多属于二手房，如果二手房贷款停贷，最需要警惕学区房价格泡沫风险。

总结来说，房贷额度紧张这件事，已经在部分热点城市演变成二手房停贷现象，新房信贷也多需要排队等待。房贷集中度管理这项政策，可谓釜底抽薪，从需求端降低买房欲望和能力，不但能压降居民部门的杠杆，还对炒房现象进行了有效遏制。戏到中场，无论购房者还是开发商，都应该对政策心存敬畏，回归理性的置业和经营逻辑，践行“房住不炒”理念，共建健康房地产市场生态。

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