股票投资小常识：卖空：预计股价将下跌,因而卖出股票,在发生实际交割前,将卖出股票如数补进,交割时,只结清差价的投机行为。

一、概述：

万科于3月31日公布了2021年的财报，营收4528亿元人民币，收入同比增加8.04%，归属于上市公司股东的净利润225亿元，同比下降45.7%。从财务分析上看，净利润下降主要源于毛利率下降。公司整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点。

先看财报可信度：本报告之财务报告已经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准无保留意见的审计报告。这说明这份是万科与会计师事务所双方无异议的一份报告，基本可信。

二、关键财务指标：

营业收入：

主营业务收入仍是房地产开发共计约4300亿，占总营收94%；其中开发营收中，南方区域、上海区域占比超过50%；地产调控最为严厉的北京区域占比约为14%；

非主营业务收入：虽然2021年万物云收入首次超过200亿元，同比增长32.1%。去年万物云新增合约面积中外拓业务占比超七成。物流仓储2021年收入32亿元，同比增长69%，万科泊寓（长租公寓）收入5.25亿元，同比增长193%。

点评：

股票投资小常识：行业如果没有问题，并且还有具有稳定的成长性，那就可以开始分析该股票的技术走势了，技术分析在价值投资体系里面其实也非常重要，重点就是纠正错误和增加盈利。

（1）营业收入仍以地产开发为主；（2）其他业务收入增速很快，但奈何体量太小，对于营收影响太小；（3）受调控政策最为影响的地方北京区域占比14%，对业务体量影响不大；

数据亮点：

物业增长：根据中指研究院物业版数据，万科物业2021年新增合约面积19483.3万平米，其中70%为外拓业务，也即14000万平米为自拓展业务，自有竣工面积约为3500万平米，还存在约2000万其他业务服务面积；物业是稳定的现金流产品，200亿现金占比营收约5%，预期2022年同等增速下，占比将上涨1个百分点；对公司转型起到稳定作用。

现金流：

2021年万科经营性现金流流入4842亿，同比减少4.75%；经营性现金流流出4801亿，同比增长5.48%；经营性净现金流仅为41亿，同比下降92%，每股净现金流0.35亿，同比下降92%；

点评：

卖房确认收入减少了5%，成本又增加了5%，造成净现金流数据极其难看，但也堪堪的保证了41亿的正现金流，保证万科13年正现金流的名头。

负债：

截至报告期末，万科负债总额15458亿元，短期借款为144亿，降低42%；其中一年内到期为341亿，同比降低43%；长期负债1543亿，同比增加16.8%；合同负债为6368亿，同比仅增长1%。

万科的货币资金约为1493亿，一年内流动负责比为0.23，相较2020年的0.31下降26%；整体资产负债比为80%；扣除合同负债后的资产负债比为46.8%；

点评：

万科在2020年负债总额不同的前提下，将短债换为长债，使其负债结构更为优化。货币现金为一年内到期负债的4倍，极为稳健。合同负债几乎无增加，在地产公司财务指标内，合同负债对下一年的营收起着重要作用，说明2022年整体营收情况仍可保持稳步增长，但2023年营收贡献将无余粮。存量融资综合融资成本降至4.11%：万科2020年综合融资成本为6.12%，降幅极为明显；龙湖财报中2021年融资成本为4.14%，万科超过龙湖，往中海水平前行；但在此融资成本降低的前提下，净利润同比下降45%，业务层面仍显得有些失策；

费用：

费用控制一贯优秀，管理费用、财务费用、人工薪酬全面下降。

利润及收益健康度：

股票投资小常识：纳斯达克(NASDAQ)是美国全国证券交易商协会于1968年着手创建的自动报价系统名称的英文简称。

（1）2021年净利润225亿，，同比下降45%；

（2）每股净现金12.85，同比下降23.5%

（3）每股净资产为166元，但考虑到存货为未售产品组成，将其扣除后仍就每股净资产74元；

（4）每股净收益1.94元，按现行股价20.50计，每股收益率约为9.4%；

（5）资产收益率降【净利润/净资产】仅为1%，在这里似乎看出来资本市场为何对万科的股票PE评价不高，主是要随着体量的增大，边际收益率太低有关系。

（6）每10股派送9.7元（含税），按现行股份20.50计，分红收益率达到4.7%；

点评：从上述几个指标来看，万科确属经营良好的公司，在2021年经营上遇到重大挑点，使利润、净现金流均下降严重，但从整体收益指标看，仍可以继续看好。

三、2022年经营业绩的预期：

营业收入：

各大区域2022年预期从竣工面积来推算2022年营收变化值：

从上表中可以看出：2022年竣工面积将有9%的增长率，假定按现行平均价格保持不变，也可保证9%的营收增长率；从核心区域看，上海区域交付面积的增多能够覆盖南方与华中的面积减少值，只要能够保交付，对2022年整体的营业收入预期良好；

存货减值：

从存货分类来看，已经调减0.6%，对存货的减值来说，除非行业有大的变化，存货估值方面将整体预期平稳。

年度经营重点

从经营团队的年度计划来看：全年仍旧以稳健经营为主，预期不会有太激进的经营动作。

郁亮表示是：一是坚持稳健经营、保持健康的财务状况，本集团将继续加强现金流管理，持续优化债务结构与融资成本，坚守绿档和行业领先的信用评级。二是实现开发业务的止跌企稳，充分发挥开发经营本部的统筹管理作用，提升整体经营水平。三是经营服务业务继续提升经营效率和竞争力，争取更大的发展空间和更好的回报水平。

四、总结：

（1）虽然2021年业务方面出现了大的问题，但公司的财务现状很优秀，

（2）行业放松的大背景下，对2022年销售及营收业绩可以期待。第一季度实现营业收入622.6亿元,同比增长30.3%合同销售金额1794.7亿元,同比分别增长30.2%。

（3）对绿档和信用评级的要求，将对负债压降在2021年基础上进一步优化财务结构。

（4）在2021年现金流控制方面来反推，2022年万科的现金流将进一步提高管控力度，对于拿地、工程支付等大笔支出将持审慎态度。

股票投资小常识：投资是规避风险的游戏，而不是战胜风险。股灾要运行6个月以上，才可能完全的释放风险。