作者 | 荷默

编辑 | 蛋总

出品 | 子弹财观

在全球股市行情普遍下跌之际，碧桂园也没能逃避大跌的命运。

港股因佛诞节休市一天后，5月10日碧桂园股价开盘再跌10个百分点，盘中市值一度跌破1000亿大关，不过在收盘时碧桂园股价略有回升，报收4.45港元/股，较上一个交易日下跌8.44%，总市值为1030亿港元。

目前，资本市场对碧桂园所持的悲观态度，可能受周末一则消息所影响。5月7日，关于碧桂园资金账户被冻结的消息刷爆地产圈、银行圈乃至整个金融圈。

碧桂园扛不住了？碧桂园出事儿了？碧桂园要暴雷了？此类质疑声此起彼伏，引发众人热议。

碧桂园究竟怎么了？这次风波是一声惊雷还是虚惊一场？

1、风波始末

5月7日上午，几张碧桂园暴雷的微信截图流传于各大社交平台，据传有多个城市住建局给银行下发通知，要求暂停碧桂园所有账户的资金支取或冻结所有碧桂园项目的监管账户。

在消息广为流传的当日，人们还没看到碧桂园的澄清公告或者辟谣声明，而是先看到了碧桂园要求平台方撤稿的行为。

碧桂园品牌管理部给雪球平台下发撤稿函，称平台发布的《碧桂园，崩了》文章，以一张不明出处的截图，散播地方银行监管局对于碧桂园监管账户马上冻结的谣言，损害了碧桂园在资本品牌、消费市场的口碑与形象。并声称碧桂园目前未发生任何实质性违约行为，此截图存在哗众取宠嫌疑，申请删除处理。

随后，疑似福州住建局相关人士就此前的冻结碧桂园账户再次声明：为保障购房人权益，经协调处理，我市碧桂园事宜已经妥善解决，现取消昨晚紧急通知，不再设置门槛。

5月8日，中国证券报－中证网向碧桂园证实了这一事件，因参股的福州某项目产生客诉，福州住建局为督促该项目各股东妥善解决问题，在5月6日晚对项目公司股东临时采取了适度监管措施，并于5月7日取消了这一紧急通知，不再设置门槛。这一事件终将得以平息。

正所谓无风不起浪，碧桂园这次被银行冻结资金账户并非空穴来风，而是事出有因。至少可以肯定的一点就是，碧桂园方面因未妥善处理某些问题引起地方监管部门的注意——最起码从当时给予的全市所有碧桂园项目冻结账户的处理方式来看，这背后的问题还挺重要的。

在短短的不到24小时内，碧桂园此次风波就迅速平息了，从中可以看到市场的舆论压力和企业应对危机时的公关处理能力。毕竟，有恒大和融创的教训在前，碧桂园再也经不起资本市场的情绪波动，想必主管单位也不愿看到又一个头部房企面临危机。

不过，有些问题解决了，并不能说明问题的不存在，更不能说明问题就没发生。

2、销售业绩腰斩

客观来看，碧桂园这次风波的源头是一个客户投诉的小问题，但竟然酿成如此轩然大波，那么在此背后，碧桂园究竟发生了什么？

说到底，还是行业发展和企业经营都没有进入到预期的轨道中，投诉被处罚只是问题的一根导火索，在处理这个问题的表现上，碧桂园不是不能及时地正面回应，或许是更担心资本市场再一次过激反应。

在这次风波发生前的5月4日，碧桂园发布4月的销售业绩公告表示：碧桂园及其附属公司于2022年4月实现权益合同销售金额约226.4亿元人民币，同比下跌57.14%；4月实现权益合同销售建筑面积约274万平方米，同比下跌53.87%；折合权益合同销售均价8,263元/平方米，同比下降了629元，同比降幅7.08%。

单从4月的公告数据看，说碧桂园的销售业绩腰斩并非危言耸听。

根据近两年月度业绩公告可见：碧桂园在2022年1-4月实现权益合同销售金额约1218.7亿元人民币，同比下降36.65%；1-4月实现权益合同销售建筑面积约1571万平方米，同比下降27.60%；折合权益合同销售均价7757元/平方米，平均下降1108元/平方米，同比下降了12.49%。

若是从今年的前四个月业绩情况来看，碧桂园2022年4月销售业绩的腰斩并非单月的偶然情况，而是自年初开始一路下滑的必然。毕竟，在3月的时候碧桂园同比销售金额就已经出现了42.85%的跌幅，4月只不过将这个跌幅进一步扩大了而已。

我们将2022年前四个月和2021年同期的销售数据并列对比来看，2021年销售业绩一路高涨，2022年销售业绩一路下行，形成了一个近似剪刀差的走势。

当然，碧桂园所面临的问题也是当前房地产市场同样面临的问题：一方面整体市场的不景气，需求端的预期被打压严重，另一方面3、4月份大范围的疫情防控，让市场失去了一定的活力。

股票投资小常识：有时庄家会用几笔买单将股价拉升至一个相对的高位,然后在股价下跌后,在买1、买2挂买单。一些投资者认为股价会下跌,从而纷纷以庄家秘挂的买价卖出股票,但庄家分步挂单,将卖单通通接走。

如果这种行业发展趋势不能得到及时扭转，碧桂园及其他房企出现危机或许只是时间的问题。

3、年报光鲜的背后

事实上，碧桂园2022年4月销售业绩的腰斩，除了市场的不景气，还有2021年的有意收缩。

碧桂园2021年年报显示：2021年碧桂园实现权益合同销售金额约5580亿元，权益合同销售面积约6641万方，基本维持住了2020年的销售业绩水平。2021年全年实现营收5230.6亿元，同比增长13.0%；实现净利润269.3亿元，归母净利润267.97亿元。

相比于恒大的躺平，和融创的佛系，碧桂园2021年的业绩数据整体看起来还是不错。

同时截至2021年末，碧桂园账面现金还有1813亿元，和2020年基本处于持平状态；平均融资成本为5.20%，相较于2020年末下降36个基点；净借贷比率为45.4%，相比于2020年末下降了10.2个百分点。

能在2021这种整体市场急剧下行的大环境下，保持这样平稳的经营状况，甚至在某些核心财务数据指标中能优于往年，碧桂园已超出了绝大多数人的意料，实属难得。

客观来看，不否认碧桂园的业绩数据堪称完美，但也必须承认，这种完美或许只是碧桂园的光鲜皮囊，其背后的潜在问题同样值得我们去正视。

股票投资小常识：垄断性的行业具有长期的火热度，因为这样的行业不容易倒闭，竞争压力比较小。

在2021年业绩报的资产负债表中，在诸多相对平稳的数据面前，碧桂园2021年在建物业项目资产货值下降至481.46亿元，相比于2020年的1066.96亿元直接腰斩，同比降幅达54.88%。

在建物业的腰斩意味着在这过去的一年里，只有相较于2020年一半的项目在正常推进。同时，因突然间砍掉或暂停项目的开发节奏，必定会造成未来市场的供应短缺。

对于习惯了高增长的房地产行业，在经历了2020年的减速后，转向2021年的急刹车，这也是在给2022年的业绩埋雷，从2022年前四个月的销售业绩来看，似乎也在印证这一问题。

一个年营收五千亿的头部房企，以盖房子和买房子为主业，如果在接下来的一年里营收突然腰斩，这个雇佣了十万人的地产巨头该如何正常地运转下去，资本市场又会对这个失速给予什么样的市值反馈？

当然，从另一个角度来看，碧桂园在建物业的腰斩，也意味着其迅速地收缩战线，不仅能减缓一部分项目开发的资金压力，还能解决一部分账面的资金流压力。

2021年业绩报表示：截至2021年末碧桂园可动用现金余额1813.0亿元，相比2020年的1836.23亿元，仅减少1.27%。不管是从2021年的现金流数据还是同比变化来看，碧桂园在2022初还能有这么一笔账面资金，放在任何一个头部房企中都算很不错的。

但细看就会发现，这1813亿元里边有343.46亿元是受限制现金，也就是不能随便支取的钱，相比2020年翻了一倍还要多。虽说数额不大，但占比也有18.94%，这个变化趋势更是值得关注。

要说有这1469.54亿元的现金流也不错，可这笔钱背后的代价却是在建物业的腰斩。

此外，「子弹财观」在财报中还发现一个小细节，2021年碧桂园数千亿的账面收支背后，财务收益仅有38.24亿元，相比2020年的73.44亿元，同比大跌47.92%。若是细分来看，2021年银行存款及其他利息收益有21.38亿元，相比于上年的41.02亿元净减少19.64亿元，同比跌幅达47.88%。

碧桂园连续两年的销售业绩、营业收入和现金流实现基本持平，利息收入按理来说也应该基本保持稳定才对，但如今这个同比降幅就难免让人摸不着头脑了。

对此，业内有一个猜测是：为应对潜在的流动性风险，碧桂园或将长期存款变短期存款，定期存款变活期存款，以备不时之需？当然，至于事情的真相到底如何，目前我们尚无准确定论，一切留给后续碧桂园的业绩表现及资本市场来定夺。

4、结语

从2022年的销售业绩和周末这波暗流涌动中，人们看到了碧桂园的无力和无奈；从2021年的年报，更看到了民营房企的辛酸和悲凉。

碧桂园的2021年，虽有种种的不完美，但依然不可否认它还是诸多民营房企的榜样和标杆，而且还没有走到摆烂这一步，依旧在为提升业绩而努力。

但结合2022年前四个月销售业绩来看——市场的疲软和企业的无力已是现实，但愿碧桂园不仅是将某些风险推后，也期待其及整个房地产市场还能迎来扭转乾坤之势。

过去一年，房地产行业大浪淘沙，剧烈调整，给每一位行业参与者带来了巨大的挑战……，本集团的营运受到地产发展、地产投资及地产相关业务多重特有的风险因素影响……这是碧桂园年报中发出的一声沉重哀叹。

*文中题图来自：视觉中国，基于RF协议。

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