中国的房地产行业造就了众多富豪，但也饱受非议。然而，万科的管理水准一直广被认可。房地产行业投资周期长，受宏观经济和政策的影响大，在这样的行业里长期经营，企业必须具备长远的眼光。万科将如何面对未来20年的挑战？问：考虑到经济发展、人口结构的变化，能否畅想一下20年后中国的房地产行业处于什么样的状况？答：据专家为我们公司做出的估计，中国人口的迁徙，在20年之内仍然不会停止。我想，20年之后，东部会聚集中国更多的年轻人口。而且中国家庭的小型化在未来20年也会不断加剧，目前中国家庭平均人口是3.1人，未来一定会降到3人以下。同时，我估计20年后中国的农村土地很可能也进入流转了，城乡一体化的进程会加快。所以，我相信中国将诞生世界上最大规模的新兴房地产市场和住宅市场。从房地产行业的结构来看，只做一两个项目的小型公司将会大大减少。首先，土地的门槛在不断提高。我所接触的很多民营企业家，多年积累的财富一般在10亿元左右，这笔钱如今已经很难买到一块地了。其次，客户在购买房子时，会越来越重视品牌。中国人一辈子最大的投资和消费就是买房，房子的好坏，对于客户来说非常重要，他们更愿意选择优秀发展商的产品。所以，我们这个行业的集中度一定会提高。不过，这种集中仍然会比较有限。美国的前五大发展商，在1993年的时候总共占有5.1%的市场份额，平均每家1%左右；到2005年的时候则是16%，平均每家大约3%。在美国，目前据说仍然有上万家发展商。我想从美国也可以看到未来20年中国的影子。中国内地幅员辽阔，腹地深厚，房地产行业的模式不会与香港、新加坡、日本那种岛屿经济体一样。总是说国内的住宅市场土地供应紧张，实际上那是指城市，不包括农村。一旦农村土地进入流转，中国并不缺土地。从这一点上看，我们的模式会更接近美国这样的国家。我们预测，在2013年左右，中国“人口红利”可能会结束，但是考虑到中国人口的家庭和年龄结构，新增婴儿又会带来两个人口高峰，第二个人口高峰并不多要到2020年左右才会结束。当然，即使在美国这样发达成熟的市场上，现在每年仍然有150多万套的新住宅需求。所以我觉得我们选择的行业真是很幸运，市场机会始终十分巨大。答：万科目前只做了10年的规划。我相信，10年之后的万科将会成为世界级规模的优秀发展商，这是我们的目标。如果换一个中国的参照系，那么万科将成为最优秀的中国企业之一。所谓中国最优秀的企业，我的意思是不超过30家的公司。这个优秀的标准首先对规模有一定要求，我认为万科有可能超过美国的同类企业，成为世界上最大的发展商。媒体上经常提到千亿的目标，万科肯定用不了10年就能实现这个目标。实际上，2004年我们做了2014年的规划，也就是十年规划。现在看起来，我们实际的速度远远快于当初计划的速度，所以我们正在修订这个十年规划。优秀的第二个标准是，除了规模之外，企业在行业乃至在整个社会还得具有正面的影响力——不是负面的影响力，也不是靠垄断地位获得的影响力。万科要做一个优秀的企业公民，为社会进步做出自己的贡献。我们希望万科在10年内继续只做住宅。但是我相信，即使再多往前看10年，万科毫无疑问仍然会以房地产为主。万科一向非常专注，我认为，一件事情如果没有做到极致，最好不要放弃；等做到极致之时，再去考虑别的事情。问：现在房地产处于供不应求的状态，整个行业目前仍然遍地是黄金，但是有些城市请万科去开发楼盘，万科却不一定会去。能解释一下万科业务地理布局背后的原因吗？答：我们的地理布局非常清晰，叫“3+X”。“3”是指国内最活跃的三个经济圈——珠三角、长三角和环渤海湾，我们在这些区域密集投资，不分一线、二线、三线城市。而“X”指的是我们还有两个自留地，武汉和成都，因为这两个城市是未来西部的战略要点，必须占领。将来这个“X”有可能会扩大到3个、4个或者5个，但不会很多。